Переходные положения облегчат внедрение новых правил

О важнейших изменениях, предусмотренных новой редакцией ЗК, рассуждает директор ассоциации «Союз кадастровых инженеров» Алексей Лебедев.

Земельный кодекс дополнен шестью главами, некоторые статьи изменены или исключены; внесены поправки в Гражданский кодекс и другие документы. Предусмотрены переходные положения, это облегчит внедрение новых правил и процедур.

Ключевые изменения следующие.

1. Изменен порядок предоставления участков, определены особенности приобретения земли на торгах или без них, а также за плату и бесплатно.

Закон вводит главу V.1 ЗК РФ. Она устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда участки могут быть предоставлены без торгов: – для комплексного освоения территории или в границах застроенной территории (за исключением проектов КОТ в целях строительства жилья эконом-класса); – предоставление собственникам участка, на котором расположены их здания, сооружения; – для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения; – однократно может быть передан в аренду участок, на котором расположен недострой.

Свободные пятна органы госвласти и ОМСУ обязаны выставлять на аукционы на основании заявлений граждан или компаний. Исключение — если участок зарезервирован или ограничен в обороте.

2. Можно обменять государственный или муниципальный надел на частный. Это допускается, если землю изымают у собственника для государственных или муниципальных нужд, а также если она предназначена для объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

3. Введены новые положения об аренде земли. Если договор аренды государственного или муниципального участка заключен не менее чем на пять лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам. Согласие арендодателя не нужно, но уведомить его необходимо. Досрочно расторгнуть договор аренды, заключенный более чем на пять лет, по требованию арендодателя можно только через суд и при серьезном нарушении.

4. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды участка (п. 12 статьи 22 ЗК РФ). Это важно для будущих судебных споров.

5. Изменен порядок установления сервитутов на муниципальных и государственных наделах. В статье 39.23 ЗК РФ предусмотрена возможность установления сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земли.

Соглашение может быть заключено не только с собственником, но и с «законным владельцем» участка (очевидно, речь идет также об арендаторах и пользователях).

6. В ГК РФ внесено дополнение: объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без торгов для завершения строительства, но строители не уложились в сроки. Отчуждение осуществляется только по решению суда, через продажу на публичных торгах. Вырученные деньги выплачивают бывшему собственнику объекта.

Законодатель отдельно указал, что суд может отказать в удовлетворении требования о продаже «незавершенки», если сроки нарушены из-за действий (или бездействия) госорганов или монополистов, к сетям которых должен быть подключен объект.

7. Внесены изменения в порядок распоряжения участками, государственная собственность на которые не разграничена. Субъекты РФ лишаются права распоряжаться такими пятнами в своих административных центрах (столицах). С 1 марта 2015 года право распоряжаться неразграниченными федеральными землями от муниципальных районов переходит к ОМСУ, правда, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки.