НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 01:04
25 мая 2015 в 06:00

Урбанистика — это модно

Вопросы градостроительства в последнее время стали едва ли не самыми обсуждаемыми на многочисленных «круглых столах» и конференциях, которые проводят практически все участники строительного рынка — от девелоперов до архитекторов. Почему урбанистика столь актуальная тема в Петербурге? С этого вопроса началась беседа «НП» с Николаем Пашковым, главой консалтинговой фирмы Knight Frank St.Petersburg.

Пашков Николай Павлович
Пашков Николай Павлович
директор по развитию
Группа RBI

Вопросы градостроительства в последнее время стали едва ли не самыми обсуждаемыми на многочисленных «круглых столах» и конференциях, которые проводят практически все участники строительного рынка — от девелоперов до архитекторов. Почему урбанистика столь актуальная тема в Петербурге? С этого вопроса началась беседа «НП» с Николаем Пашковым, главой консалтинговой фирмы Knight Frank St.Petersburg.

– Интерес к убранистике возник, конечно, не сегодня. Просто многочисленные обсуждения уже достигли критической массы, начал формироваться активный запрос на конкретные шаги в этой сфере — по развитию общественных пространств, формированию комфортной среды, созданию градостроительных нормативов. Мы подошли к тому моменту, когда уже не приходится рассчитывать на то, что «невидимая рука рынка все отрегулирует, и всем будет счастье». А именно такой подход пропагандировали многие инвесторы. Все-таки руководство этим процессом должно взять на себя государство. Бесчисленные примеры новостроек вблизи КАД или в Девяткино демонстрируют, что у девелоперов нет никаких мотивов развивать так называемые public activites и public facilities (общественные пространства. — «НП») или же строить 8‑этажные дома вместо 25‑этажных, поскольку это минус для экономики проекта. Есть, конечно, исключения. Но они характерны для тех компаний, для которых урбанистика — некое хобби, и при этом у них получается окупить затраты на улучшение среды в стоимости квадратного метра. Но таких мало. А для большинства, кому эта тематика чужда и портит финансовые показатели, город должен сформулировать правила игры. Правда, разрабатывать необходимую документацию власти должны по-другому, нежели это происходило и происходит до сих пор.

– Что вы имеете в виду?

– К примеру, сейчас объявлена новая корректировка РНГП. Но не слышно, что ей будет предшествовать серьезная исследовательская работа, без которой подготовить адекватный документ невозможно. Рассчитывать, что такое исследование можно заменить исключительно девелоперскими предложениями, — это как верить в формулу «пчелы против меда». Не говоря уж о том, что использовать в современных условиях подходы советских времен, как это было сделано в предыдущей версии, — нонсенс! В современных реалиях строить расчеты по строительству детских садов или школ исходя из количества абстрактных квадратных метров — полная профанация дела. Ведь в разных районах (и домах), скажем, на 150 кв.м живет разное число людей: это может быть одна квартира с семьей из четырех человек с двумя детьми, или же шесть «реалов», где вообще детей нет, или две «трешки» с семьями, где детей шестеро. В итоге потребности в образовательных учреждениях разные. Разве не логичнее провести социологический опрос и элементарно подсчитать жителей, а не квадратные метры?

Есть вопросы и к разработке Генерального плана: очень хотелось бы, чтобы он стал результатом профессиональных исследований и дискуссий, а не отражением лоббистских возможностей разных участников рынка. То есть город в своей градостроительной политике должен стать проводником интересов граждан, создавать условия для формирования комфортной среды проживания и развития мегаполиса — путем договоренностей и компромиссов с девелоперским сообществом.

– Похоже, сами «простые горожане» пока не осознали своих возможностей влиять на улучшение городской среды далее своего подъезда, максимум — двора. По крайней мере, не слышно, чтобы возникло какое-то общественное объединение, которое всерьез занялось этой темой и наладило диалог с властью.

– Так называемые градозащитники по разным причинам далеки от этих вопросов. Они готовы ломать копья вокруг каждого сарая в центре города, действуя лишь по негативному сценарию — запретить, не давать. Вопрос же о том, как живут петербуржцы в новостройках, их не очень интересует: ни то, что из многоэтажных кварталов Девяткино уже потихоньку началась миграция населения и в будущем есть риск получить здесь криминогенный район, ни то обстоятельство, что 20% жителей СПЧ, если применить нормы РНГП, не обеспечены объектами социальной инфраструктуры. Но я уверен, что общественные объединения, заинтересованные в решении градостроительных вопросов, обязательно появятся. Сегодня урбанистика — это модная и востребованная тема. И это исключительно положительная программа, а значит, она может привлечь неравнодушных людей. Кстати, первые примеры реальных действий уже есть: велосипедисты смогли достучаться до властей города, и создание велосипедных дорожек уже не выглядит какой-то прихотью.

– Если говорить о моде. Интерес к этой теме подтверждает открытие в Петербурге института урбанистики «Среда» на базе Университета Барселоны. По вашим наблюдениям, реально ли использовать западные подходы к решению градостроительных задач в Петербурге?

– Мне очень интересна западная практика и возможности ее адаптации в России, так что я прохожу курс в этом институте. Пока приходится констатировать, что во многом подходы к освоению и развитию городских пространств у нас серьезно, если не диаметрально, различаются. Скажем, в Барселоне, чтобы решить проблему того или иного района, туда сначала направляются урбанисты, беседуют с населением. Потом проводят консультации с властями, девелоперами и совместно формулируют предложения — что и зачем здесь нужно построить, как изменится жизнь населения и др. В конечном счете именно власти формулируют заказ на те или иные трансформации с учетом пожеланий горожан. У нас же наоборот: сначала девелопер исходя из своих коммерческих соображений построит что-нибудь 30‑этажное, а потом, когда уже ничего нельзя изменить и исправить, администрации придется решать, как с этим жить дальше.

Но хочу отметить, что и у нас появляются компании, которые готовят свои большие проекты с учетом потребностей горожан. Пожалуй, показательный пример — Новая Голландия, где инвестор начал с того, что открыл для людей закрытый прежде остров. Летние сезоны в Новой Голландии, где еще не проводили никаких капитальных работ, показали, что к этой территории есть огромный интерес. То есть сначала идет привыкание к площадке, формируется интерес к проекту, петербуржцы ждут, когда же остров откроется после реконструкции, и уж потом точно не оставят его без внимания.

В этом же русле развивается проект «Петровский Арсенал» в Сестрорецке.

– Говоря о Новой Голландии, нельзя не вспомнить заявленную властями программу сохранения и развития исторического центра Петербурга. Как вы полагаете, удастся ли в ближайшие годы сделать хотя бы что-то из намеченного?

– Уже всем понятно, что преображение исторического центра — длительная и дотационная история. Ее не сделать коммерчески эффективной, если, конечно, не разрешить увеличение этажности. Но пойти на это нельзя: это будет другой город, а не подлинный Петербург, ценность которого неоспорима. Так что положительным аспектом программы можно считать хотя бы то обстоятельство, что власти смогут выработать подходы к расселению аварийных квартир, ремонту домов и их последующему содержанию. Жизнь в центре не может быть дешевой и не может висеть непосильной ношей на бюджете. Так что обитателю квартиры на Мойке, получившему ее часто волею судеб, но не имеющему средств на ее ремонт, стоит прикинуть, не перебраться ли в другое место, где затраты будут меньше.

Другой (пока не решаемый) вопрос — как поступать со зданиями-памятниками, для которых сложно найти подходящую функцию: они либо годами ждут инвестора и постепенно ветшают, либо становятся дополнительной нагрузкой для бюджета. Или же, как в случае с Конюшенным ведомством, планы инвестора оказываются не по душе градозащитной общественности. Хотя многие неодобрительно относятся к «фасадизму» (реконструкция здания с сохранением лишь фасадной стены. — «НП»), думаю, что в некоторых случаях такой подход мог бы решить возникающие проблемы с приспособлением исторических объектов под современные нужды.

Но говоря о центре, необходимо заниматься и прилегающими территориями. Ведь сейчас возрастает спрос на жилье в этой зоне. Это тренд последних лет: если лет 10-15 назад многие выезжали из исторических кварталов в новостройки в спальных районах, а потом и за город, то сейчас, осознав проблему с трафиком, средний класс снова возвращается поближе к центру. Если учесть ограничения на строительство в исторической части, удовлетворить этот спрос можно за счет бывших промышленных территорий и кварталов «хрущевок». Этим тоже надо заниматься.