Мы разбираемся в стройке лучше, чем любое правительство

Группа компаний «ЦДС» строит дома в сегменте массового спроса. В основном — в спальных районах на границе города и в Ленобласти. Зато много. И недорого. На сайте фирмы — полтора десятка объектов, в группу входят тридцать юрлиц. С генеральным директором Михаилом Медведевым мы разговариваем о главном — «о своеобразии текущего момента».

– В прошлом году вы сдали 154 000 кв.м, в этом собирались ввести в эксплуатацию втрое больше. Планы не изменились?

– Строительство — дело цикличное. Начали строить — надо сдавать. Наверное, введем более 300 000 кв.м, может быть, подберемся к отметке «400».

– В домах, которые вы вводите, много остается непроданных квартир?

– Остается больше, чем раньше, когда рынок был на подъеме. Сейчас — процентов семь. В следующем году будет 10–15%.

– Как вы оцениваете ситуацию со спросом? Если сравнивать с серединой 2014‑го.

– Летом сделок было поменьше. Но дело не только в этом. Мне кажется, многие компании год-полтора назад рассчитывали на другую динамику рынка, и у них появилось много обязательств — перед банками и партнерами, у которых приобретали участки. И когда рынок просел, эти обязательства повисли тяжелым грузом. Некоторые фирмы оказались в сложной ситуации. Если проект был рассчитан на другой уровень спроса, на ходу перестроиться трудно. Обязательства не так просто реструктурировать: проценты надо отдавать и параллельно тратить средства на стройку.

Если сравнивать с прошлым годом — нормальная ситуация, ничего особенного я не вижу.

– Есть ли показатели, которые можно корректно сравнивать: сколько договоров заключили в прошлом году, сколько в этом?

– В целом по рынку мы оцениваем падение спроса примерно в 30%. Точную статистику не ведем. Для нас важнее внутренние планы: сколько мы хотим продать на объекте квадратных метров, чтобы окупить затраты и чтобы на стройку хватало.

Спрос упал ровно по всем объектам: идет перетекание клиентов, от маленьких компаний к большим, от ранних этапов к более поздним, от локации похуже к более привлекательной.

Надо реагировать на изменение ситуации по каждому объекту.

– Ваши площадки в основном находятся в ближнем пригороде. Их популярность зависит от инфраструктуры: от дорожной сети, инженерии, «социалки» и так далее. Федеральных денег на это не будет. И в областном бюджете тоже лишнего нет. Доступность и качество прилегающей территории сказываются на спросе или сейчас для покупателя все же главное — цена?

– Конечно, сказываются. Стоимость жилья важна, но ближайшее окружение покупатель тоже учитывает. Три составляющие инфраструктуры: социальная, инженерная и дорожная. В области по инженерии особенных проблем нет, даже конкуренция случается между поставщиками воды и тепла. (Трудности могут быть на «точечных», небольших объектах: им экономически инженерию не потянуть.) Садики и школы строятся на средства из наших налогов. Денег хватает, чтобы муниципалы могли выкупить «социалку». Мы в этом году даже грамоту получили — «Лучшему налогоплательщику». Заплатили за 2014‑й более 500 млн рублей…

С дорогами, конечно, сложнее. В таком масштабе эта проблема никогда перед региональными властями не возникала. Массовое строительство плюс массовая же автомобилизация.

Мы уже оплачиваем проектирование дорожной сети в Новосаратовке в Буграх и Мурино.

– А строительство дорог будете оплачивать?

– В долях, вместе с другими застройщиками — может быть. Это дело надо сдвинуть с мертвой точки. Значит, надо разработать проект, объявить конкурс, искать источники финансирования.

– Как идет переход от схемы ЖСК к договорам долевого участия?

– Новые проекты мы уже ведем по ДДУ. Старые заканчиваем в статусе ЖСК. Впрочем, наши юристы утверждают, что эти схемы можно совмещать в рамках одного проекта и даже в одном доме. Посмотрим, насколько лучше это будет продаваться и насколько получится дороже. В Кудрово, в Янино, на Октябрьской набережной ставим такой опыт.

– И сразу появляется льготная ипотека…

– Да, конечно, это важно. Плюс общая атмосфера получше, меньше причин для конфронтации с властью. Впрочем, мы считаем, что дело не в юридической схеме. Если задаться целью, по 214‑ФЗ можно точно так же легко обмануть граждан и забрать привлеченные средства. Что неоднократно уже и происходило. ДДУ — совсем не гарантия безопасности.

Плюс затраты времени, связанные с регистрацией. Договоры зависают на неопределенный срок, деньги по ним не получить. Это, конечно, мешает.

– Как вы относитесь к новой инициативе правительства — насчет поэтапной отмены долевого участия в строительстве?

– Вроде бы эта тема заглохла?

– И все же такой законопроект готовится.

– Ну, если его примут, значит, будем работать в таких условиях. Если «долевку» отменят — ввод жилья упадет, причем очень существенно, как бы не на порядок. Будет совершенно другая рентабельность. Возможно, останутся госкомпании, возникнут какие-то монополии с участием государства. В целом же это нанесет огромный ущерб отрасли. Экономика потеряет налоги, о доступности жилья можно будет забыть. Ну а мы займемся чем-нибудь другим…

– Вице-премьер Игорь Шувалов предлагает: пусть все деньги проходят через банки. И дольщики понесут деньги в банк, и застройщик будет получать оттуда же…

– А зачем этот лишний посредник?

– Для надежности. По крайней мере, так объясняют в правительстве.

– Так ведь финансовые учреждения чаще банкротятся, чем застройщики. У них регулярно отзывают лицензии. Нам со своей позиции трудно судить. Правительство одновременно решает много разных задач, смотрит на экономику в целом.

Но мы-то видим проблему глубже, работаем с ней непосредственно на земле. И разбираемся в стройке лучше, чем любое правительство. Отмена «долевки» — это грубая экономическая и социальная ошибка. Ради борьбы с перхотью голову отрубить…

Более того, я считаю, что и нападки на ЖСК большей частью напрасны и несправедливы. Можно ведь просто сделать кооперативную схему более прозрачной и надежной. Например, ввести госрегистрацию паевого взноса, не отменяя ее в целом. Кооперативная схема должна быть, у нее есть определенные конкурентные преимущества.

– Экономика в рецессии, доходы граждан падают. В этих условиях какая стратегия (со стороны регулятора) вам представляется более эффективной: завинтить гайки, ужесточить контроль, чтобы никакие финансовые ручейки налево не утекали? Или, наоборот, дать послабление, чтобы стимулировать экономическую активность, дать населению и бизнесу возможность выживать самостоятельно?

– Я посмотрел статистику по РБК: депозиты-то на очень высоком уровне. Накопления граждан — порядка 14 трлн в рублях, около 100 млрд долларов в валюте. Это рекордный показатель. Просто расслоение очень большое. Кому-то еду купить не на что, а у кого-то действительно серьезные сбережения.

– Сегодняшнее падение доходов и спроса в первую очередь влияет на эконом-сегмент? Или в нем все равно остается много покупателей, которым жилье необходимо в силу жизненных обстоятельств?

– Конечно, такой спрос остается всегда. Поэтому мы и работаем в масс-маркете: он самый устойчивый.

– Если бы для кооператива ввели льготную ипотеку, насколько бы вырос спрос на ваши объекты?

– 11,5 и 14,5% — разница на первый взгляд значительная… Полагаю, что ситуация не сильно изменилась бы. Те, кто берет ипотеку, уже приняли решение, и для них ставка хотя и важна, но не критична. Большинство планирует гасить задолженность досрочно. Те, кто не готов сегодня брать взаймы у банка, не делают этого не столько из-за высоких ставок, сколько из-за неопределенности: нет ясности с работой, с доходами на ближайший период.

– Специалисты пока дают негативные прогнозы. Аналитик Геннадий Стерник полагает, что рецессия на рынке жилья продлится лет пять, и только потом начнется выздоровление…

– Это пессимистично. На наш взгляд, все не так уж плохо, никакой катастрофы нет. В конце прошлого года я смотрел на ситуацию с большей тревогой.

– Это когда был ажиотажный спрос?

– Именно. Тогда я думал, что новые объекты начинать ни в коем случае нельзя, а насчет уже запущенных придется крепко подумать, на какие деньги их достраивать. Но вроде рынок сильно не упал ни в январе, ни в феврале, ни в марте.

Нас, конечно, волнует спрос, а не курс доллара: у нас чисто рублевая себестоимость, мы от колебаний валюты напрямую не слишком зависим. В марте уже стали покупать новые пятна.

– Если горизонт прогноза короткий, так надо строить небольшую малоэтажку: построил за год, забыл и пошел дальше.

– Это было бы правильно — если бы мы жили в Пскове, Архангельске или Петрозаводске. У нас ведь и город другой, и планы другие. У вас же в «НП» недавно прочел: в этом году собираются сдать 2,7 млн кв.м, в следующем — 2,9 млн. И дальше по нарастающей, а к 2020‑му уже 3,5 млн. Пока цифры из жилищной программы городского правительства практически совпадают с темпами ввода. И настрой позитивный. Мы как-то уже забыли: еще недавно казалось, что построить за год миллион квадратных метров — это нереально круто. Сейчас строим втрое больше, и ничего.

Петербург, как любой мегаполис, работает «пылесосом», вытягивая из провинции и людей, и деньги. Этот фактор тоже поддерживает спрос, при любых обстоятельствах.

Но даже при развитии по негативному сценарию — ну, будет не 3,5 млн, а 2 млн кв. м. Если внутри компании нормально поработать, наладить сроки-качество, предложить продукт по разумной цене, так на нас спроса хватит. Не только на то, чтобы достроить начатое, –это само собой. Вот разумно ли сейчас начинать миллионники — другой вопрос.

– За счет чего будет подпитываться спрос на новое жилье, откуда появятся покупатели?

– В первую очередь — за счет ипотеки. Это очень эффективный инструмент.

– Но ведь и банки выдали кредитов на 30–40% меньше, чем год назад! На деньги, остающиеся после уплаты положенного по кредиту, можно купить все меньше товаров и услуг.

– Жилье относится к категории товаров первой необходимости. Если его не покупать — придется тратить деньги на аренду. Еще раз напомню: на счетах у граждан лежат серьезные средства, только в Петербурге — около 1,4 трлн. Запас на черный день есть, хотя он и стал поменьше. Психология, возможно, будет воздействовать, придавливая цены вниз. Но запас средств на депозитах физлиц — очень серьезный аргумент в пользу повышения цен.

– Насколько велика задержка по срокам по вашим проектам? И будет ли этот разрыв увеличиваться?

– С этим мы работаем постоянно. На каких-то объектах есть задержки — полгода, год. Это может быть связано и с финансированием, и с проблемами по инженерии. На Пулковской мы полтора года не могли добиться, чтобы энергетики выполнили свои обязательства…

– Есть ли риск переноса негативного отношения с отдельных компаний на рынок «долевки» в целом? ГК «Город» попала в сложную ситуацию, серьезные проблемы у СУ‑155 и «Росстроя», есть и другие сомнительные площадки… В области несколько банкротов…

– Трудно сказать. Если негатив накапливается, вполне возможно, что количество перейдет в качество. Может возникнуть «эффект домино». Но я пока не вижу непосредственной угрозы рынку. Какие-то перекосы и диспропорции будут, некоторым компаниям придется уйти из бизнеса, но это все пока не критично.

Повторюсь: сегодняшнего рынка достаточно, чтобы на нем эффективно работать. Текущих продаж хватает, чтобы строить. Вот доля ипотеки слишком велика — 50%, и это пугает. Вдруг государство предпримет какие-то неаккуратные шаги, Центробанк решится на резкие меры — и все, если уйдут эти 50% — рынок встанет.

У нас очень устойчивый город, страна с огромным запасом прочности. Люди готовы поджаться, перейти к более экономному существованию, но экономика сдуваться может очень долго. Буквально десятилетиями. Конечно, в сползании, в постепенной деградации ничего хорошего нет, но какой-то внезапный катаклизм нам вряд ли угрожает.

Для себя мы решили: строить прогнозы — только расстраиваться. Гадать о ценах на фондовой бирже, о ценах на нефть и на газ… Питаемся слухами, а повлиять ни на что не можем. Так зачем тратить нервы? Лучше мы будем строить дома, а не прогнозы.