НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

21 мая, 12:20
24 февраля 2016 в 07:58

Ценность информации с каждым годом растет

Статистика, по расхожему определению, «знает все». Но это в идеале. А на практике значительная часть недвижимого имущества либо оценена неправильно (несправедливо), либо границы объектов установлены кое-как, либо они вовсе выпали из сферы госучета. Об особенностях инвентаризации и контроля, о специфике государственного подхода к оценке мы беседуем с генеральным директором Первого Кадастрового Бюро Андреем Козодаевым.

Козодаев Андрей Николаевич
генеральный директор
Первое кадастровое бюро

Статистика, по расхожему определению, «знает все». Но это в идеале. А на практике значительная часть недвижимого имущества либо оценена неправильно (несправедливо), либо границы объектов установлены кое-как, либо они вовсе выпали из сферы госучета. Об особенностях инвентаризации и контроля, о специфике государственного подхода к оценке мы беседуем с генеральным директором Первого Кадастрового Бюро Андреем Козодаевым.

– Как вы относитесь к перспективе введения госмонополии на кадастровую оценку?

– Когда власть переходила от государственных услуг к рыночным форматам, например к саморегулированию в строительстве, в оценке и других отраслях, это было обусловлено определенными целями и задачами. Старая система была разрушена и создана новая. Она функционирует, хотя, конечно, в ее работе есть пробелы. А потом те же чиновники говорят: «Что-то не получается, давайте вернемся в исходную точку». Это не эволюционный подход, это опять революция. Возвращение нивелирует то, что было достигнуто, наработано в рыночной практике. Давайте примем методологические решения, скорректируем систему оценки, контроля, наладим работу СРО — это гораздо проще делать. Проще добиться, чтобы оценщики давали нормальный результат, чем выстраивать принципиально новую схему.

– Почему это происходит именно сейчас?

– Трудно сказать. Возможно, такое решение связано с тем, что оспаривание кадастровой стоимости идет весьма успешно. Это создает дополнительную нагрузку на бюджет.

Чтобы люди и предприятия исправно платили в казну, налог должен быть посильным, понятным и социальным, то есть справедливым. Налог на имущество — не исключение. Если государственные чиновники говорят: «Чтобы пополнить бюджет, нужно обобрать собственников», — это неправильно.

Когда мы все платили по БТИ, цифры могли быть несправедливыми, но суммы были слишком малы, чтобы на них обращать серьезное внимание и спорить с налоговой. Сейчас эти суммы постепенно (плюс 20% в год) становятся очень серьезными, чувствительными. Значимость корректной оценки, конечно, растет.

– Когда в суде встречаются представитель власти со своими аргументами и независимый оценщик с рыночным отчетом, власть имеет преимущество?

– Сегодня у нас сказано однозначно: кадастровая стоимость — это рыночная, просто определенная массовыми методами, укрупненно. Авторы новой методики предполагают, что рыночная стоимость будет «учитываться» при определении кадастровой. Опыт подсказывает, что рыночные факторы будут «учитываться» постольку-поскольку.

Чиновники формулируют какую-то абстрактную благую цель — улучшить кадастровую оценку. Потом начинают ломать сложившуюся систему, тратят огромные бюджетные деньги. А получится хуже, чем было, это уже сейчас понятно.

Если власти, заботясь о казне, хотели бы получать по налогу на имущество больше и при этом не ввязываться в постоянные споры с собственниками — стоило бы на стартовом этапе потратить больше времени и сил, разработать более грамотную систему массовой оценки, с большим числом критериев, предусмотреть возможность ее корректировки по опыту работы в регионах.

Те сведения, которые сегодня аккумулируются в государственном кадастре, для целей массовой оценки совершенно недостаточны. А система БТИ разрушена еще в 2012 году.

– Какие будут последствия?

– От введения несправедливого налога с минимальными шансами на оспаривание? Думаю — рост социального напряжения. Я не сторонник теории заговоров, но иногда у меня складывается впечатление, что отдельные чиновники имеют тайный умысел: чем-то еще досадить населению, какими-то очередными шагами спровоцировать его недовольство.

– А лично вы готовы поменять кресло генерального директора компании на мундир государственного оценщика?

– Нет.

– Но ведь объем заказов сокращается, конкуренция растет, зарабатывать на рынке оценочных услуг становится все труднее

– В структуре доходов нашей компании оценка не так значима. Мы зарабатываем на другом, в том числе — на кадастровых работах, на инвентаризации.

– При работе с источниками, с базами данных какие ошибки чаще всего встречаете?

– Сама система, матрица, которая используется для кадастрового учета, очень далека от совершенства. Наполняли ее в спешке. При этом Петербург — это лучший или, по крайней мере, один из лучших регионов по качеству и полноте исходной информации.

– Что же творится в худших?

– Например, в 2011 году, когда у нас из архивов БТИ было выгружено под 90% данных, в Карелии оцифровали всего 2%. Сведения переносили на электронные носители выборочно, многие документы так и остались в виде сканов, работать с ними невозможно.

Кое-где структуры БТИ удалось сохранить. Например, в Москве, Московской области, у нас в Петербурге. К сожалению, получилось далеко не везде. БТИ — это система учета, система статистики и планирования. Мы еще не осознали в полной мере, что мы теряем. Еще не дошло: понадобятся при составлении планов развития исходные ключевые показатели — а их не просто нет, но и взять негде! В Кадастровой палате они сами собой не появятся. Огромный массив информации просто перестали собирать и систематизировать.

Самый простой пример: когда строится дом, проектировщики должны рассчитать инсоляцию. В ПИБе или БТИ заказывали поэтажные планы и экспликации, то есть пояснения к плану: где кладовка, где туалет, а где жилая комната.

Сейчас такой позиции нет. Поэтажные планы, конечно, остались, но функции помещения из них выяснить невозможно. Возникает риск нарушения нормативов, проблемы при сдаче.

У нас ведь нет надежных исходных данных по объему и состоянию жилого фонда, по его использованию. У депутатов в Законодательном собрании одни цифры, у чиновников в Смольном — другие, расхождение — в сотни тысяч квадратных метров. Как можно в таких условиях планировать развитие города?

Кадастровая палата собирает сведения, которых (и то с оговорками) хватает для исчисления налога и регистрации прав. Но не для грамотного планирования и статистического учета.

– Понимают ли представители власти, что сегодняшний уровень сбора и обобщения информации об объектах недвижимости недостаточен?

– Пока нет. Не знаю даже, что должно произойти, чтобы отношение к этой теме изменилось. Может быть, накопится негативный опыт, участятся социальные или корпоративные конфликты по этим причинам. К сожалению, у нас только так и бывает. У нас ведь и население относится к документам, границам, свидетельствам, распоряжениям как к чему-то не очень важному.

На самом деле инвентаризация, кадастровый учет — исключительно важная составляющая экономической жизни. И граждане, и чиновники реагируют на неотложные вызовы: у нас кризис, у нас источники доходов вдруг обмелели. И о вопросах, которые мы с вами обсуждаем, они пока просто не задумываются. Хотя именно в этой сфере и кроются дополнительные доходы. По моему опыту — а я ведь работал начальником ПИБа Петроградского района, — 10–15% государственных помещений не вовлечены в оборот, а то и просто потеряны.

– Несколько лет назад даже проводилась «народная инвентаризация»: граждане сообщали о бесхозном имуществе, о неиспользуемых постройках…

– Да, и мы всячески поддерживали эту инициативу, потому что ПИБ — это хозрасчетная организация, и без денег обследовать квартал за кварталом инспекторы просто не могли. Мы много раз предлагали провести массовую инвентаризацию хотя бы в центральных районах, где оборот помещений наиболее активный. Уверен, их кто-то использует, но не государство. Сдают и под жилье, и под коммерцию… Где-то съехали арендаторы, инспектор забыл поставить пометку, и т. п. Все это выливается в гигантские суммы недополученных доходов.

А недавно убрали районные агентства. И тем самым еще больше отдалились от реального учета. Чтобы обнаружить «неучтенку», кто-то должен пойти и проверить — а этого звена теперь в принципе нет. Сэкономили на зарплатах сотрудников — потеряли в разы больше на выпадающих доходах. Пытаются отдать полномочия в районы, но без дополнительного штата и без финансирования. Это значит совсем погубить дело.

Централизация управления недвижимостью проводилась для того, чтобы все процедуры были стандартными, чтобы не было «местных особенностей». Цель понятная. Но стоит учитывать и негативные последствия.

– В Москве со скандалом снесли сотню ларьков, у нас этот процесс тоже идет, хотя и не так шумно. Борьба с незаконными постройками, с самостроем имеет экономический смысл?

– Как горожанин я против ларьков на своей улице. Кроме, может быть, Роспечати. Но как экономист уверен, что к этому вопросу надо относиться очень внимательно, и вряд ли здесь возможна универсальная схема. Правила не должны меняться произвольно, а то и задним числом. Если планы развития города предусматривают прокладку магистралей или инженерных сетей — об этом должно быть известно заранее, в подробностях, включая сроки и размер компенсации. И обязательно надо учитывать, что у нас малый и средний бизнес еще в зачаточном состоянии, у нас нет ни традиции, ни целенаправленной политики его поддержки. Государственной системы его развития, включая планирование, тоже пока нет. А ведь если такой бизнес будет развиваться, это позволит создать очень важную экономическую «подушку безопасности».

– Какие значимые изменения происходят в городском «недвижимом» хозяйстве?

– Сейчас в КИО пишут очень важную базу перераспределения участков. Поправки в Земельный кодекс разрешили присоединять бесхозные наделы, выравнивать границы, где это необходимо. Раньше это было невозможно, что порождало бесконечную чересполосицу. Вплоть до ерунды: нужен пандус для инвалидов, чтобы его построить — требуется участок 4 кв.м, а его не оформить. Сейчас все эти процедуры выстраиваются, отрабатываются, и мы в этом процессе принимаем посильное участие.

– Давайте пофантазируем в духе старика Хоттабыча. Если бы вам поручили создать эффективную систему учета и мониторинга объектов недвижимости, с чего бы вы начали?

– Мои представления об экономике формировались в советское время. Поэтому — плановый подход. Сначала надо определить, где мы находимся, в какой точке вот этой конфигурации из четырех букв. Тогда поймем, что нам нужно и как из этих элементов сложить слово «счастье». На двух уровнях: минимально необходимое и достаточное. Для статистического учета, для планирования. А для этого нужно собирать и регулярно актуализировать такие-то данные. А для этого — переформатировать матрицу. Информация — это актив, и его ценность с каждым годом только растет.

«НП» Досье ООО «Первое Кадастровое Бюро» основано в 2009 году. В штате состоят 10 кадастровых инженеров. Компания осуществляет полный спектр кадастровых работ: техническую инвентаризацию зданий (обмерные работы и изготовление технических планов с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и осуществления государственного кадастрового учета); кадастровые работы на участках (формирование, преобразование, изменение участков, перераспределение земли). Заказчики: МДЦ «Артек», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», ЗАО «Строительный трест», строительная компания «ПРАГМА», ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад», ООО «Ховард Санкт-Петербург».