НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

10 августа, 04:39
14 марта 2016 в 13:45

Цена все еще определяет сознание дольщиков

В Петербурге все больше застройщиков, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако появляются и новые проблемные объекты, пополняется реестр пострадавших дольщиков. О проблемах первичного рынка рассуждает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Светлана Пчелкина.

Пчёлкина Светлана Михайловна
Пчёлкина Светлана Михайловна
начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства
Комитет по строительству Санкт-Петербурга

В Петербурге все больше застройщиков, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако появляются и новые проблемные объекты, пополняется реестр пострадавших дольщиков. О проблемах первичного рынка рассуждает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Светлана Пчелкина.

– Сколько в Петербурге объектов, где жилье продается по договорам долевого участия?

– Пока мы можем говорить о данных только за девять месяцев 2015 года: сроки подачи отчетности компаний за четвертый квартал еще не истекли. Но в 2014-м ДДУ заключали в 366 новостройках, а по итогам девяти месяцев

2015-го — в 391. Это жилье, а если учитывать нежилые объекты (в том числе и апартаменты), таких наберется 430.

По данным Управления Росреестра, с четвертого квартала 2015 года и до середины февраля 2016-го продажи жилья по ДДУ открылись в 32 новых объектах. На рынок вышли восемь застройщиков, которые прежде не предоставляли нам отчетность. Несмотря на снижение объемов продаж, на петербургском рынке появляются все новые фирмы.

– Они уже включены в график проверок?

– Нет. Право на проверку возникает через год после получения разрешения на строительство. Кроме того, в стране введен мораторий на плановые проверки субъектов малого предпринимательства, который будет действовать до конца 2018 года. В связи с этим в начале 2016-го нам пришлось отменить проверку одной компании: она представила документы, что, по данным 2015-го, относится к субъектам малого предпринимательства.

– Что показали проверки застройщиков в 2015-м?

– За год мы провели 22 проверки, из которых только 11 были плановыми, а остальные внеплановые. Основанием для внеплановых проверок, по действующему законодательству, может быть информация из СМИ, обращения от граждан или общественных организаций. По итогам проверок мы возбудили 298 дел об административных правонарушениях. Есть дела и по результатам анализа отчетности. Ведь за ее несвоевременное предоставление тоже предусмотрена ответственность. Кроме того, несколько дел возбудили районные прокуратуры. Итого за год выявлено 313 административных нарушений, в том числе и в связи с неисполнением выданных предписаний. Общая сумма штрафов составила более 12 млн рублей.

– Какие нарушения самые распространенные?

– Привлечение денег граждан до государственной регистрации договора долевого участия или по соглашениям об обеспечении выполнения обязательств. В последнем случае застройщик подписывает с покупателем долевой договор и в тот же день — соглашение, по которому и берет деньги. Потом, когда ДДУ зарегистрирован, выплаченная сумма засчитывается в оплату квартиры, хотя это соглашение должно предусматривать возврат средств гражданину. Фактически это прикрытие для получения денег до регистрации договора. Такие нарушения составляют около 70% от всех.

Встречаются также предварительные договоры долевого участия и договоры займа, по которым застройщики не имеют права привлекать деньги дольщиков. За каждый такой случай предусмотрен штраф до 1 млн рублей.

– Подобные нарушения — классика жанра. Их становится больше или застройщики постепенно уходят от таких схем?

– Ими пользуются все меньше компаний, но ведь один застройщик может незаконно получать средства от сотен граждан. Например, «соглашениями об обеспечении» пользовался «РосСтрой», а так как он предлагал жилье по низким ценам, то собрал много покупателей. За подобные нарушения компанию привлекали к ответственности еще в 2013 году, а в 2015-м провели три внеплановые проверки, в том числе и по многочисленным обращениям граждан. Иногда это вызывает недоумение. Неужели фирмам нравится, когда мы находим у них одни и те же нарушения?

– Сколько проблемных объектов сегодня в Петербурге?

– На начало 2015 года в городе насчитывалось 19 проблемных строек. На 1 февраля 2016-го к таковым относятся 24 объекта.

Среди них и объекты ГК «Город». Несколько домов этой компании попали в список проблемных еще в 2014-м, один добавился в 2016-м. Дело в том, что один из ключевых критериев — это нарушение сроков исполнения обязательств перед дольщиками на девять и более месяцев. Но часть адресов и дольщиков мы включили в реестр по другим критериям, например, в рамках уголовного дела граждан признали потерпевшими. В 2015 году в список включены дома на участках «Орбиты», «Спектра», «Азимута», «Высоты». (Все эти фирмы входили в злополучную группу компаний. — «НП».)

В 2015-м к проблемным объектам добавились также комплекс «Династия» (на Фабричной улице), который строит ИСК «Адмирал», объект «Дальпитерстроя» в Шушарах (участок 463), ЖК «Новая Скандинавия» от «Группы Прайм», а также ЖК «Трио» в Шушарах от «Петротрест-монолита».

– Сколько граждан включены в реестр дольщиков, права которых нарушены?

– Более 1100 обращений поступило от дольщиков ГК «Город». По объекту «Дальпитерстроя» — 181, но этот дом должны в ближайшее время ввести в эксплуатацию, граждане получат жилье. Несколько проблемных строек уже закончены. Всего на данный момент в реестре числятся 1570 граждан. В 2014-м их было 364, в 2015-м — 1033.

Как ни странно, но по домам бывшей компании «ЛЭК» обращений мало, по некоторым объектам их вообще нет. Застройщикам как-то удается договариваться с клиентами. Больше всего жалоб от дольщиков в тех случаях, когда компании «закрываются» и не дают никакой информации.

Но в этот реестр попадают только те, кто купил квартиру в доме, разрешение на строительство которого получено уже после вступления в силу 214-ФЗ. Тем, кто приобрел жилье в более ранних проектах, мы вынуждены отказывать. Однако включение в этот реестр особых преференций не дает. Объект, дольщики которого попали в перечень, считается проблемным, а власти берут его достройку и передачу квартир дольщикам под свой контроль.

Но в городе есть и второй реестр — участников долевого строительства, нуждающихся в защите. Его ведет Комитет по социальной политике. Эти граждане могут рассчитывать на получение альтернативного жилья. Например, от инвесторов, выигравших право аренды участка на инвестиционных условиях на торгах.

– Госдума приняла в первом чтении поправки в 214-ФЗ. Как новые правила повлияют на вашу работу?

– Мы уже ощущаем серьезные сложности: управление маленькое, а объемы работы и информации, которую мы должны обрабатывать большие, и продолжают увеличиваться. Часть новых полномочий, предусмотренных поправками, например контроль за соблюдением застройщиками графиков выполнения строительных работ, мы надеемся, будут осуществлять другие управления Комитета по строительству.

Пока сложно говорить, как изменятся правила работы, тем более текст законопроекта может измениться в ходе рассмотрения. Например, введение электронного документооборота облегчит нашу жизнь. Но важен и механизм работы с электронными документами, которого пока нет.

На самом деле, сейчас важнее экономическая ситуация в стране. Кризис влечет за собой банкротство застройщиков, а за ними стоят дольщики. Когда граждане принимают решение о покупке жилья, многие даже не представляют проблемы, с которыми могут столкнуться. К сожалению, люди до сих пор легко подписывают договоры с сомнительными застройщиками и легко отдают деньги. Цена определяет сознание: некоторые по-прежнему не читают договор, не интересуются репутацией компании, наличием разрешений и т. д. Смотрят на красивые картинки в Интернете и рекламу, которая обещает квартиру с отделкой и встроенной техникой на Васильевском острове за 1,8 млн рублей. А в итоге мы имеем искалеченные судьбы, истерики, разводы, проблемы со здоровьем.