Росреестр не вправе судить, где пасти, а где строить

Петербург долгое время смотрел на Ленобласть, как старший брат на младшего или как Советский Союз на Китай. Постепенно и незаметно «братец» подрос, регион начал все настойчивее заявлять о собственных интересах и приоритетах, а там — и обыгрывать могущественного соседа в конкуренции за инвесторов. О том, как сейчас налажено регулирование бизнеса в строительной сфере, мы беседуем с вице-губернатором Ленобласти Георгием Богачевым.

– Удалось ли навести порядок, установить общие для всех правила?

– Принципам, которые мы заявили полтора года назад (когда Валерия Сердюкова на посту губернатора сменил Александр Дрозденко. — «НП»), мы привержены и сейчас. Градостроительное регулирование — весьма сложная сфера, поэтому некоторые решения до сих пор приходится осуществлять в режиме ручного управления.

Но основные моменты — общие для всех: и для девелоперов, и для органов власти. От местной власти мы требуем неуклонного соблюдения РНГП. Мы обещаем тем, кто придерживается прозрачных схем, «зеленый свет» и держим слово. За год работы по схеме «Соцобъекты в обмен на налоги» начато строительство более двух десятков объектов.

Мы стараемся быть беспристрастными — в конфликтных ситуациях мы можем встать и на сторону застройщика — если местная власть, по нашему мнению, действует неприлично. Сдвиги в этом направлении есть: в большинстве случаев мы находим взаимопонимание, хотя поначалу было совсем трудно. Осталась, по сути, одна болевая точка — Новодевяткинское СП. Там сразу после Нового года случился скандал, связанный с отказом вводить в эксплуатацию дома «Арсенала». На днях получены два исполнительных листа, предписывающие ввести корпуса.

Теперь у застройщика возникает право требовать возмещение убытков. Полагаю, что возможно и возбуждение дела, например, по части создания препятствий в ведении бизнеса и так далее.

– С компанией NCC конфликт исчерпан?

– Да, сейчас на выходе постановление правительства Ленобласти с разрешением оставить этажность двух домов на уровне 25 этажей, понизить высотку еще двух до 18 этажей. При этом общая площадь комплекса уменьшилась почти на 30% (на 45 000 кв.м). Компания взяла на себя обязательство построить детский сад и финансово поучаствовать в строительстве школы. Политика компромисса вообще весьма продуктивна.

Недавно мы встречались с представителями инициативных групп по Колтушам: я считаю, что и здесь мы близки к достижению соглашений между застройщиками и населением, озабоченным сохранением природного ландшафта. Строители тоже понимают, что нужно идти навстречу гражданам, чтобы оставалась рекреационная зона, которая войдет в состав ООПТ.

– В последнее время возникли неожиданные трудности у садоводов и дачников: Росреестр заявил, что на бывших сельхозугодьях ДНП и СНТ регистрировать не будут. Вы в курсе этих проблем?

– Мы занимались этим вопросом, сформировали правовую позицию. Земли сельхозназначения делятся на сельхозугодья — и все остальное. Для угодий — для территорий, где пашут, сеют, пасут коров и так далее, — нельзя разрабатывать градрегламенты. На остальные земли — можно. Главный вопрос: как их разделить. Эта тема нечетко проработана в законодательстве. Мы считаем, что главные документы –Генплан поселения и Правила землепользования и застройки. В них такие вопросы должны быть урегулированы. А землевладельцы в судах не всегда используют документы территориального планирования.

Безусловно, при разработке генпланов должна учитываться целесообразность передачи тех или иных участков под СНТ и дачи. Но далее, мне кажется, Росреестр не вправе судить, где пасти, а где строить, — это вопросы местного значения, местной компетенции. Конечно, нужна более тщательная юридическая проработка нашей позиции и позиции собственников. Необходимо выходить из этой ситуации, формировать разумную судебную практику. Иначе дачи можно будет строить только в черте поселений — а это полная глупость.

Другая крайность — когда в Генплан любой ценой стараются включить «сельхозку», промышленные территории, лесные зоны и так далее, чтобы использовать их в дальнейшем под многоэтажную застройку. Это тоже ни к чему.

– Как строятся отношения власти с инициативными группами, у которых нередко есть собственное представление об оптимальном развитии территорий? Есть какой-то работающий механизм?

– По-разному, потому что и группа группе рознь. Недавно мы устраивали выездное совещание в Кузьмолово, там приняты Правила землепользования и застройки, разрешенная высота — 8 этажей. Разбираемся с застройщиком (с фирмой «РАНТ». — «НП», № 16/2014). Тут же стоит группа граждан, некоторые из них депутаты, и они не согласны — почему вдруг 8 этажей? Так ведь они же и принимали эти нормативы, обсуждали на слушаниях, и раз уж приняли — все: есть верховенство закона.

Во Всеволожске много инициативных групп. Но многие стройки, ставшие поводом для протестов, идут в полном соответствии с разрешительными документами.

Самый действенный механизм — влияние на ситуацию через органы местного самоуправления. То есть активность на выборах и последующий контроль.

– Горячих точек и конфликтных ситуаций за последний год стало больше или меньше? Строят-то все больше.

– С моей точки зрения — возможно, с субъективной — конфликтов стало меньше. Строить действительно стали больше, но стройплощадки, как правило, находятся там, где поводов для конфликта нет — в чистом поле ссориться не с кем. Споры обычно возникают, если застройка идет в сложившейся среде. И муниципалы начали понимать: не надо вторгаться туда, где уже все устоялось, где господствует определенный образ жизни.

– Только в марте и только в одной территориальной зоне были заявлены три крупных проекта: Группа ЛСР будет строить «миллионник» на месте аэродрома Ржевка, севернее Янино, СУ-155 — «миллионник» в Янино, КВС — 370 000 кв.м тоже в Янино. И практически одновременно выяснилось, что сокращается федеральное финансирование дорожного строительства. Нет тревоги по этому поводу?

– Что толку тревожиться? Надо смотреть в лицо этим вызовам. У нас и ввод за три месяца — 443 000 кв.м, в два с половиной раза больше, чем за тот же период прошлого года. Мы и раньше понимали ситуацию, так что это все не сюрприз.

У любого процесса есть две стороны. Надо пытаться оптимизировать плюсы, которые несет с собой строительство, и минимизировать негатив. Для нашего региона в активном строительстве положительных факторов больше. Это и заработок для тысяч наших граждан, которые трудятся в стройкомплексе, и налоги в бюджет, и новые метры для тех, кому жилье положено по социальным нормам.

Конечно, появляются новые обязательства, приходится подтягивать инфраструктуру, оберегать зеленые зоны от вмешательства.

Так вот и балансируем.

– Как будете выполнять программу «Жилье для российских семей»?

– Изначально шла речь о каких-то бюджетных средствах, привлеченных через АИЖК или другие механизмы, чтобы выкупать эти льготные метры у застройщика и потом продавать людям по 30 000 рублей за кв.м. Оказывается, нет: застройщик должен сам построить и по этой цене реализовать. Это, конечно, сложно себе представить.

Наверное, придется выкручиваться за счет других ресурсов. Наш главный ресурс — земля. И за счет перевода части сельхозтерриторий под жилую застройку, наверное, можно будет сформировать такое предложение. То есть предстоит увязать участие в программе с переводом земель в другую категорию. Губернатор Александр Дрозденко предложил эту идею в начале года, на Съезде строителей. Мы рассматриваем ее как рабочую версию.

Повторюсь: лучше, если бы эти площади гарантированно выкупал какой-то региональный или федеральный оператор, располагающий средствами. Но раз денег нет, значит, будут использовать внебюджетные средства. Пока еще по этой программе нет конкретных инструктивных документов — как и что надо делать.