Не обязательно семье ютиться в «единичке»
К сожалению, основным критерием при выборе жилья для большинства россиян остается бюджет сделки. И застройщики в масс-маркете стараются снизить стоимость, сокращая площади. В этом увлекательном процессе есть ограничения, и девелоперам приходится искать более рациональные планировочные решения. О том, какими станут планировки в будущем, а к каким рынок уже никогда не вернется, рассуждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Одно из главных открытий последних лет — квартиры-студии. Они начали массово появляться на рынке в 2008–2009 годах. Многие связывали это с кризисом и падением платежеспособности граждан.
Однако огромная востребованность этого формата объяснялась и большим отложенным спросом. Всегда есть некая потребность в первом жилье — небольшие студии и «единички». Сейчас она практически удовлетворена.
Теперь должна расти доля двух- и трехкомнатных квартир. Люди женятся, рождаются дети, необходимо другое жилье. Так что спрос на более просторные варианты неминуем, но, к сожалению, он не подкреплен соответствующим ростом платежеспособности. Значит, либо опять будет формироваться отложенный спрос, либо появится продукт, удовлетворяющий потребности семей в числе спален при небольшом бюджете и метраже.
В проекте «Северная долина» изначально студий не было вовсе, затем такое предложение у нас появилось. Естественный спрос на студии составляет максимум 20% от общего объема застройки. Многое, конечно, зависит от рынка, но пока мы планируем уходить от студий в пользу квартир с более продуманными планировочными решениями. Покупателям надо предоставить больше функциональных возможностей в чуть большем метраже и примерно по той же стоимости.
Однокомнатные квартиры можно превратить в более функциональные «евродвушки». Из двухкомнатных сделать варианты с двумя спальнями и т. д. Такое жилье привлекательнее для семейного покупателя.
Вдогонку за соседями
В большинстве развитых стран уже перешли к такому типу жилья. Мы же остались в рамках советских представлений. Переосмыслить это наследие непросто: большинство архитекторов воспитывались как раз в ту эпоху. Только сейчас они начинают понимать, что на пространство надо смотреть по-другому.
Пока мы исходим из того, что пространство надо менять, а денег нет. И поэтому сокращаем площадь, одновременно увеличивая полезное пространство.
Следующим шагом, если доходы граждан все же подрастут, будет увеличение площади жилья.
Покупатели также переосмысливают свои желания. Человеку непросто представить, как это: гостиная и кухня в «одном флаконе». Но когда он приходит к знакомым, видит, что это удобно, то покупает себе такую же квартиру. Застройщики должны не только придумывать, но и объяснять, убеждать, показывать.
Многие люди считают, что если у семьи есть 3 млн рублей, то придется ютиться в «единичке». А девелопер предлагает более комфортный вариант с европланировкой. Так что создание шоу-румов, 3D-планировок становится просто обязательным.
В «Северной долине» было несколько нестандартных планировок с комнатами неправильной формы, и они были не так популярны у покупателей. В компании разработали их трехмерную модель, показали, как такие квартиры можно обставить, и людям они приглянулись — все раскупили.
Пока для большинства покупателей площадь важнее, чем планировки. Но это соотношение обязательно изменится. Мы уже сейчас видим, что жилье с удачными планировочными решениями разбирают в первую очередь. А доля европланировок вскоре дойдет до 90% предложения. «Главстрой-СПб» впервые предложил такие квартиры в 2013-м, и они плохо продавались. Людей отпугивали семиметровые спальни. Решили меньше 10 кв.м не делать. В проекте «Юнтолово», например, все такие «евротрешки» (общей площадью 56 кв.м с десятиметровыми спальнями) забронировали за пару часов после вывода в продажу. А обычные двухкомнатные квартиры в 46 кв.м продавались гораздо медленнее. И мы решили в следующих очередях «Юнтолово» не делать «классических» двух- и трехкомнатных квартир. (Хотя и на этот формат есть свой покупатель — например, люди в возрасте, которые к нему просто привыкли.)
Сейчас же самая востребованная квартира — «единичка» площадью 33–35 кв.м. Не предусмотреть такую в своем проекте будет большой ошибкой. Это основной продукт, как «БигМак» в «Макдоналдсе», — можно предлагать все, что угодно, но он в меню должен быть обязательно.
Функциональное будущее
К чему точно не вернется рынок, так это к большим коридорам — их все стараются минимизировать. В советское время не было или было очень мало кладовых — сейчас они появляются и скоро станут обязательными. Понятие «мастер-спальня» тоже новое, но скоро станет распространенным. В Советском Союзе не было широких балконов — теперь, безусловно, их будет все больше. Балкон должен быть или очень маленьким (только чтобы выйти покурить), или очень большим — глубиной не меньше метра, чтобы можно было установить столик и пару кресел и пить чай летом. Все остальное превратится в советский хламовник. Хотя возможен и другой тренд — полный отказ от балконов в пользу систем хранения.
Увеличивается количество санузлов: раньше два санузла предусматривали в лучшем случае в трехкомнатной квартире, теперь и в «двушках» это обычно, а для «трешек» уже стандарт.
Новшества, предлагаемые застройщиками, можно разделить на функциональные и эмоциональные. Эмоциональные — это террасы, выходы во двор или на крышу и т. д. А из функциональных — это, например, обязательный дизайн-код квартиры. Условно говоря, комнаты должны быть свободными, а не как у бабушек, где в «единичке» стоит пять шкафов — «по-богатому». Минимум мебели в комнате требует иных систем хранения. Это либо гардеробные, либо кладовые. Например, наша компания старается предусмотреть гардеробные в каждой квартире.
Мастер-спальня с санузлом — это и эмоциональная, и функциональная «фишка». У нас есть такой вариант санузла с окном в «Северной долине». Хотя это решение — на любителя. Сейчас готовим планировки четырехкомнатных квартир с такими мастер-спальнями. Попробуем сделать вход в санузел и из коридора, и из спальни.
Делаем варианты без прихожей — входя в квартиру, сразу попадаешь в большое пространство кухни-гостиной. Для кухонного гарнитура предусмотрена специальная ниша. Такие варианты, конечно, сразу не продать: человек должен понять и почувствовать, как это удобно.
В нескольких квартирах убрали ванну, оставив душевую кабину. За счет сокращения площади санузла существенно увеличилась гардеробная — уже кладовая получилась, а общая площадь квартиры не изменилась.
Есть квартиры в стиле сериала «Друзья»: несколько спален (две или три) с выходом в одну кухню-гостиную, и нет коридора. Такая квартира с двумя спальнями будет иметь площадь всего 50 кв.м, с тремя — 60 кв.м.
«Экспериментальные» квартиры появятся и в «Северной долине», и в «Юнтолово», но в «Юнтолово» из-за особенностей проекта экспериментировать можно смелее.