НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:41

Не обязательно семье ютиться в «единичке»

27 ноября 2016 в 21:25
4 690

Не обязательно семье ютиться в «единичке»

К сожалению, основным критерием при выборе жилья для большинства россиян остается бюджет сделки. И застройщики в масс-маркете стараются снизить стоимость, сокращая площади. В этом увлекательном процессе есть ограничения, и девелоперам приходится искать более рациональные планировочные решения. О том, какими станут планировки в будущем, а к каким рынок уже никогда не вернется, рассуждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Буслов Петр Вячеславович
руководитель группы маркетинга
Группа ЦДС

Одно из главных открытий последних лет — квартиры-студии. Они начали массово появляться на рынке в 2008–2009 годах. Многие связывали это с кризисом и падением платежеспособности граждан.
Однако огромная востребованность этого формата объяснялась и большим отложенным спросом. Всегда есть некая потребность в первом жилье — небольшие студии и «единички». Сейчас она практически удовлетворена.
Теперь должна расти доля двух- и трехкомнатных квартир. Люди женятся, рождаются дети, необходимо другое жилье. Так что спрос на более просторные варианты неминуем, но, к сожалению, он не подкреплен соответствующим ростом платежеспособности. Значит, либо опять будет формироваться отложенный спрос, либо появится продукт, удовлетворяющий потребности семей в числе спален при небольшом бюджете и метраже.
В проекте «Северная долина» изначально студий не было вовсе, затем такое предложение у нас появилось. Естественный спрос на студии составляет максимум 20% от общего объема застройки. Многое, конечно, зависит от рынка, но пока мы планируем уходить от студий в пользу квартир с более продуманными планировочными решениями. Покупателям надо предоставить больше функциональных возможностей в чуть большем метраже и примерно по той же стоимости.
Однокомнатные квартиры можно превратить в более функциональные «евродвушки». Из двухкомнатных сделать варианты с двумя спальнями и т. д. Такое жилье привлекательнее для семейного покупателя.

Вдогонку за соседями

В большинстве развитых стран уже перешли к такому типу жилья. Мы же остались в рамках советских представлений. Переосмыслить это наследие непросто: большинство архитекторов воспитывались как раз в ту эпоху. Только сейчас они начинают понимать, что на пространство надо смотреть по-другому.
Пока мы исходим из того, что пространство надо менять, а денег нет. И поэтому сокращаем площадь, одновременно увеличивая полезное пространство.
Следующим шагом, если доходы граждан все же подрастут, будет увеличение площади жилья.
Покупатели также переосмысливают свои желания. Человеку непросто представить, как это: гостиная и кухня в «одном флаконе». Но когда он приходит к знакомым, видит, что это удобно, то покупает себе такую же квартиру. Застройщики должны не только придумывать, но и объяснять, убеждать, показывать.
Многие люди считают, что если у семьи есть 3 млн рублей, то придется ютиться в «единичке». А девелопер предлагает более комфортный вариант с европланировкой. Так что создание шоу-румов, 3D-планировок становится просто обязательным.
В «Северной долине» было несколько нестандартных планировок с комнатами неправильной формы, и они были не так популярны у покупателей. В компании разработали их трехмерную модель, показали, как такие квартиры можно обставить, и людям они приглянулись — все раскупили.
Пока для большинства покупателей площадь важнее, чем планировки. Но это соотношение обязательно изменится. Мы уже сейчас видим, что жилье с удачными планировочными решениями разбирают в первую очередь. А доля европланировок вскоре дойдет до 90% предложения. «Главстрой-СПб» впервые предложил такие квартиры в 2013-м, и они плохо продавались. Людей отпугивали семиметровые спальни. Решили меньше 10 кв.м не делать. В проекте «Юнтолово», например, все такие «евротрешки» (общей площадью 56 кв.м с десятиметровыми спальнями) забронировали за пару часов после вывода в продажу. А обычные двухкомнатные квартиры в 46 кв.м продавались гораздо медленнее. И мы решили в следующих очередях «Юнтолово» не делать «классических» двух- и трехкомнатных квартир. (Хотя и на этот формат есть свой покупатель — например, люди в возрасте, которые к нему просто привыкли.)
Сейчас же самая востребованная квартира — «единичка» площадью 33–35 кв.м. Не предусмотреть такую в своем проекте будет большой ошибкой. Это основной продукт, как «БигМак» в «Макдоналдсе», — можно предлагать все, что угодно, но он в меню должен быть обязательно.

Функциональное будущее

К чему точно не вернется рынок, так это к большим коридорам — их все стараются минимизировать. В советское время не было или было очень мало кладовых — сейчас они появляются и скоро станут обязательными. Понятие «мастер-спальня» тоже новое, но скоро станет распространенным. В Советском Союзе не было широких балконов — теперь, безусловно, их будет все больше. Балкон должен быть или очень маленьким (только чтобы выйти покурить), или очень большим — глубиной не меньше метра, чтобы можно было установить столик и пару кресел и пить чай летом. Все остальное превратится в советский хламовник. Хотя возможен и другой тренд — полный отказ от балконов в пользу систем хранения.
Увеличивается количество санузлов: раньше два санузла предусматривали в лучшем случае в трехкомнатной квартире, теперь и в «двушках» это обычно, а для «трешек» уже стандарт.
Новшества, предлагаемые застройщиками, можно разделить на функциональные и эмоциональные. Эмоциональные — это террасы, выходы во двор или на крышу и т. д. А из функциональных — это, например, обязательный дизайн-код квартиры. Условно говоря, комнаты должны быть свободными, а не как у бабушек, где в «единичке» стоит пять шкафов — «по-богатому». Минимум мебели в комнате требует иных систем хранения. Это либо гардеробные, либо кладовые. Например, наша компания старается предусмотреть гардеробные в каждой квартире.
Мастер-спальня с санузлом — это и эмоциональная, и функциональная «фишка». У нас есть такой вариант санузла с окном в «Северной долине». Хотя это решение — на любителя. Сейчас готовим планировки четырехкомнатных квартир с такими мастер-спальнями. Попробуем сделать вход в санузел и из коридора, и из спальни.
Делаем варианты без прихожей — входя в квартиру, сразу попадаешь в большое пространство кухни-гостиной. Для кухонного гарнитура предусмотрена специальная ниша. Такие варианты, конечно, сразу не продать: человек должен понять и почувствовать, как это удобно.
В нескольких квартирах убрали ванну, оставив душевую кабину. За счет сокращения площади санузла существенно увеличилась гардеробная — уже кладовая получилась, а общая площадь квартиры не изменилась.
Есть квартиры в стиле сериала «Друзья»: несколько спален (две или три) с выходом в одну кухню-гостиную, и нет коридора. Такая квартира с двумя спальнями будет иметь площадь всего 50 кв.м, с тремя — 60 кв.м.
«Экспериментальные» квартиры появятся и в «Северной долине», и в «Юнтолово», но в «Юнтолово» из-за особенностей проекта экспериментировать можно смелее.