Коворкинг – это перелом парадигмы на рынке офисной недвижимости

– Что происходит в сегменте доверительного управления? Как-то тихо, нет информации о сделках. Это связано с общей стагнацией на рынке коммерческой недвижимости?

– Новостей действительно немного, но всё понемногу движется. По-прежнему больше востребованы услуги по эксплуатации. Но насчёт стагнации не согласен. На офисном рынке было несколько драйверов. Например, переезд Газпрома обеспечил неплохое заселение классу А и В+. Но это доставило неудобства IT-компаниям (вторые по значимости драйверы рынка), которым пришлось потесниться или даже переехать.
Бизнес-центры класса В и С тоже особо не испытывали нехватки в арендаторах. Ставки за последние несколько лет выросли примерно на 15%, значит, увеличивается валовая выручка и наши комиссионные.

У собственников бизнес-центров стало больше требований к управлению издержками, к отчётности, прогнозированию и бюджетированию объекта. Это не очень большой, но устойчивый спрос.
МТЛ – многопрофильная компания. Помимо классического управления БЦ, мы продолжаем работать с бурно развивающимся сегментом апартаментов и видим определённые перспективы в коворкингах. Коворкинг – это перелом парадигмы на рынке офисной недвижимости. Шеринг-экономика подводит нас к тому, что скоро будут востребованы не столько собственность или аренда (аренда – тоже владение с затратами на ремонт, отделку, содержание), сколько нечто совершенно новое. Мы говорим об аренде рабочего места с подготовленной инфраструктурой, которая передаётся во временное пользование и гибко меняется в зависимости от нужд. На такие услуги сегодня большой спрос. Думаю, лет через пять коворкинги займут до 15% от общего объёма офисных площадей в Петербурге.

– Есть мнение, что в США мода на коворкинги уже прошла, и там бизнес возвращается к привычному формату… 

– Я глубоко изучал вопрос и могу сказать, что это ошибочная точка зрения. Когда американские компании выводят на рынок БЦ с открытой планировкой (open-space), то называют его местом для совместной работы – co-working. 
Поэтому некоторые наши эксперты считают, что эти open-space и есть коворкинги. А открытые планировки в США действительно уходят в прошлое, там переходят к гибридной или кабинетной «нарезке». 

Cовременные коворкинги – это не open-space и не хипстеры, которые, сидя на подоконниках, пытаются создать программный продукт. Это сложносочинённая система, где 80% площадей – гибкая кабинетная «нарезка» для команд от 2 до 4-5 человек. Остальное – открытые пространства для обсуждения идей и мозговых штурмов. WeWork даёт примерно такие показатели, у других – 70 на 30%, а «Практик» заявляет 90 на 10%.

Именно поэтому коворкинги – идеальное пространство не только и даже не столько для фрилансеров и удалённых сотрудников, но и для вполне серьёзных компаний; не только мелких и средних, но и крупных, которые хотят рационально использовать рабочее пространство, не связывая себя долгосрочными обязательствами и затратами. 

Кроме того, компании-арендаторы коворкингов более плодовиты и чаще генерируют креативные идеи, потому что не изолированы друг от друга. Есть открытые и закрытые фирмы, каждому – своё.

– Закрытых компаний у нас с каждым годом становится только больше…

– Да, поэтому 75% спроса приходится на «закрытые» офисы, но 15% – на коворкинги. А 15% от всей арендопригодной площади в городе – это колоссальный рывок, такой же взрывной рост, какой мы видим сейчас в апартаментах.

– Какие услуги более востребованы на рынке управления?

– Facility management – эксплуатация зданий или управление издержками (инфраструктурой). Если у вас адекватные цены и хорошее качество работы, заказчик всегда найдётся.
Есть спрос на услуги по повышению капитализации объекта (системный анализ наилучшего использования, инвентаризация площадей, перепрофилирование или реконструкция объекта). Если выполненная работа устраивает, владелец может передать объект в управление. Спрос на Property management (управление доходом) невелик, но он есть.
Думаю, такая ситуация и у других внешних УК, за последние 5-7 лет на рынке кардинально ничего не изменилось. 

– Внешнее управление по-прежнему больше распространено в офисном сегменте?

– Да. У нас был интересный опыт на Большой Морской улице. Мы заходили на управление БЦ, подготовили финансовую модель, а дальше начались вариации. Собственник говорит: как-то мало денег, посчитайте мне апарт-отель, а потом – посчитайте вариант между хостелом и БЦ, а можно – креативное пространство... В рамках контракта на управление мы разработали три концепции возможного использования, посчитали три финансовые модели (два варианта БЦ разной категории и апарт-отель). Был также сценарий с продажей, мы и покупателя нашли. Собственник остался доволен, поблагодарил, мы получили хорошее вознаграждение за работу и расстались. Но в итоге заказчик выбрал самую рискованную стратегию – решил строить гостиницу 4 или даже 5 «звёзд». 

В сфере торговли сделок по передаче объектов в управление почти нет. Сейчас у нас только один новый ТК в Шушарах, который строит компания «ПСК». Фирма «БестЪ. Коммерческая недвижимость» разработала концепцию и теперь выступает эксклюзивным брокером по сдаче 
помещений в аренду. Мы уже управляем апарт-отелем от этого застройщика. Это проект Like на «Политехнической».

Сколько недвижимости у вас в управлении, в том числе принадлежащей сторонним компаниям?
Всего – около 300 000 кв.м (в основном – офисы), из них 100 000 – в доверительном управлении. Для меня это хороший результат. Продать услугу внешней компании очень тяжело, поэтому используем разные схемы. Например, мы не всегда работаем с деньгами на наших счетах, а научились проделывать операции дистанционно, когда средства сразу поступают на счёт собственника. Это нравится заказчику. Мы согласовываем каждый шаг: план движения денежных средств, бюджет доходов и расходов. И владелец, однажды пройдя всю цепочку, понимает механизм, для него всё прозрачно.

– Есть ли в вашем портфеле государственные или муниципальные объекты?

– Пока нет, но есть несколько обращений от федеральных структур. Они хотят получить варианты наилучшего использования объектов, не вовлечённых в оборот. Часть из них не может сдаваться в аренду, и федералы не знают, как с ними быть.

Но пока эти обращения не переросли в контракты. Поэтому мы начали предлагать доверительное управление в виде агентского договора, где владельцем и получателем всех профитов остаётся РФ, а мы только управляющие. Разрабатываем концепцию, привлекаем инвестиции (некая форма ГЧП), даём новую жизнь объекту и получаем свои комиссионные. Мы не сдаём площади в аренду, а предлагаем совместно развивать объект. Например, художники пользуются помещениями, принадлежащими Федерации, но они не бизнесмены и не могут эффективно управлять активом. А мы можем предложить вариант коворкинга, чтобы привлечь туда и художников, и галеристов. И за счёт таких коллабораций получается эффективное использование площадей.

– Какие направления считаете перспективными?

– Фундамент незыблем – это управление бизнес-центрами. А стены – это управление апарт-отелями, что даёт хорошую подпитку с точки зрения кэш-флоу. Сегмент апартаментов стремительно развивается, и мы в компании «МТЛ. Апарт» планируем до 2022 года получить в управление более 1000 юнитов.

Есть и другие идеи. Хотим попробовать развить компанию («МТЛ. Доход»), которая управляла бы апартаментами не как гостиницей, а в формате доходного дома. Хочется с помощью апартаментов потеснить «серый» рынок аренды жилья.

– Откуда уверенность, что сможете заполнить номера, особенно в крупных проектах, если не брать центральные районы?

– Стратегия разная. В проекте на «Политехнической», например, большой поток гостей даст вуз. А в других местах – туризм, прежде всего, китайский.

– И у вас расчёт на китайцев?

– Почему нет? Спрос колоссальный. «Охта Групп» продала гостиницу «Карелия», новый собственник получил четыре «звезды». Тем не менее автобусы с китайскими туристами не перестают курсировать туда один за другим, как конвейер. Конечно, надежда не только на китайцев, но и на трудовую миграцию. У нас пока не сформирован рынок цивилизованной среднесрочной аренды жилья.

Потребность есть, люди готовы платить больше, чтобы получить больше услуг.
Есть компании, готовые компенсировать сотруднику расходы на аренду жилья, но для этого нужны официальные бумаги. Кто вам в частном секторе будет подтверждать расходы? Там не всегда можно поселиться с животными, а порой даже с детьми, а в апартах – пожалуйста.

– Что делать, если доходность обещает девелопер при продаже апартаментов, а обеспечивать это должна УК? Кто будет нести ответственность? 

– Один из вариантов – создание совместного предприятия. Для управления апарт-отелем Next мы с компанией «Еврострой» создали УК «МТЛ-Next». Мы предоставляем свои компетенции, заказчик предлагает возможности девелоперской компании, и у них есть желание научиться грамотному управлению. Так и выстраиваются современные коммуникации с рынком. 
Чем больше будет представлена наша компания в других предприятиях, тем выше будет у неё капитализация. Это новая форма сотрудничества.

Мы также ведём переговоры с девелоперами, развивающими коворкинги, чтобы входить в такие совместные компании. 

– Недавно стало известно, что вы читаете курс лекций по управлению недвижимостью в петербургских вузах…

– Да, руководство ГК «БестЪ» подписало соглашение о сотрудничестве с Экономическим университетом и Высшей школой экономики. Андрей Лушников, Георгий Рыков и я в этом году начали вести практические курсы для студентов по управлению коммерческой недвижимостью. В курс входит лекция Андрея Лушникова о шеринг-экономике и бизнесе в стиле айкидо, в которой он объясняет, где искать креативные подходы к ведению бизнеса. Георгий Рыков рассказывает о типологии и классификации объектов недвижимости и их наиболее эффективном использовании. Я учу управлять чистым операционным доходом, финансами и пр. Студенты будут проходить практику на наших объектах, лучших поощрим. Один из призов – поездка на международную выставку MIPIM. Таким образом готовим кадры и для рынка, и для себя.