НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 03:55
12 июля 2017 в 08:20

Апартаменты притягивают к жилью

Министр Михаил Мень предложил создавать реестры обманутых дольщиков, вложивших деньги в строительство апартаментов.

Министр Михаил Мень предложил создавать реестры обманутых дольщиков, вложивших деньги в строительство апартаментов.

Такое заявление он сделал в ходе совещания в Госдуме. «Я бы порекомендовал субъектам РФ, где есть такие проблемы, сделать свои реестры. Пусть они будут носить не стопроцентно официальный характер, но такой реестр нужен».

Сегодня, с законодательной точки зрения, апартаменты – это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. Такой статус предполагает иные санитарные нормы и требования по инсоляции, на апарты не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.

Преимущество апартаментов – цена: на 15-20% ниже, чем стоимость традиционного жилья аналогичного класса. Кроме того, апарты можно строить в тех местах, где по разным причинам нельзя возвести жилые дома.

Проблемы с дольщиками апартаментов есть в Петербурге (комплекс «Виват»), а также в Москве и Новосибирске.

Создать отдельный реестр для проблемных апартов – еще одна попытка включить апартаменты в общую категорию «жилье». Такие усилия время от времени предпринимают чиновники. На днях руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что правовой статус апартаментов будет определен в ближайшие месяцы: «Будет принята законодательная инициатива по апартаментам». Причины – те же: «Определить, что такое апартаменты с точки зрения закона, важно, поскольку для их строительства привлекаются средства населения».

Сейчас в столице строится порядка 800 000 кв.м апартаментов. В 2017 году планируется ввести их около 4600 штук – на 12% больше, чем в 2016-м.

В Петербурге по итогам I полугодия в продаже находится 31 проект с апартаментами, объём свободного предложения составляет более 4900 номеров (около 550 000 кв.м).

За первые шесть месяцев в продажу вышло семь новых апарт-отелей и одна дополнительная очередь общей площадью 306 000 кв.м.

Отдельное внимание апартаментам уделено в новой версии петербургских Правил землепользования и застройки, вступившей в силу 1 июля.

В документе, например, указано: «Гостиницы, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи… размещаются на участках при возможности их обеспечения объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры…» Что это означает с точки зрения закона, понять невозможно. В градостроительном законодательстве нет четкого определения понятия «кухня», тем более – «зона приготовления пищи». Разработчики ПЗЗ, видимо, как могли, старались выполнить указания шефа, руководителя КГА Владимира Григорьева. Он давно обещает приравнять апартаменты к жилью. Получилось коряво.

«Поскольку в законодательстве отсутствует нормальное понятие «зон, предназначенных для приготовления пищи», определение 10% должно осуществляться исходя из проектной документации, – указывает юрист компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – При этом если в проектной документации не будут обозначены «зоны для приготовления пищи», то никаких юридических оснований считать ими какую-то часть площадей нет…»

Новые ПЗЗ комментирует Сергей Ногай, руководитель проекта апарт-отеля «Салют»: «Из опубликованного текста можно понять следующее. Первое. Уже запущенные проекты будут реализованы в соответствии с прежними нормами, на сдачу объектов, уже получивших разрешительную документацию, новые правила не повлияют. Второе. Совершенно непонятно, как на практике отделять «псевдожилье» от «сервисных апартаментов». Определять разницу между кухней и просто нежилым помещением по наличию раковины и плиты – нелепо. Их может не быть ни в проекте, ни при сдаче – но могут быть предусмотрены электрические и водяные розетки. А плиту и раковину собственник установит самостоятельно… Такое разграничение юридически однотипных объектов по надуманным и неясным признакам приведет к субъективизму, нарушению равноправия в конкуренции и к коррупции. Третье. Мы полагаем, что требование размещать гостиницы (в разрешении на строительство ведь указаны гостиницы, не так ли?) в зависимости от обеспеченности определенной территории социальными объектами юридически небезупречно. И может быть оспорено в суде. При любом сценарии выполнение новых требований в перспективе приведет к дополнительным затратам, к повышению себестоимости строительства гостиниц. (Сегодня окупаемость гостиничных проектов – 6-8 лет, а будет 10-12 лет?) Что несколько расходится с провозглашенным на городском и федеральном уровне курсом на развитие туристического бизнеса и инфраструктуры туризма».

По факту: скорее всего, КГА и госстройнадзор будут тормозить и заворачивать проекты апартамент-комплексов с кухонными «зонами», требуя, чтобы застройщики вложились в «социалку», проектирование дорог и пр. Девелоперы будут или корректировать проекты, или отстаивать свои интересы в суде. Скорее всего, успешно – но с потерей времени. А «продвинутые» никаких «зон» в проектах не укажут, а просто предусмотрят водяные и электрические розетки.

Дополнительные ограничения приведут к затягиванию сроков, ухудшению финансовых показателей в проектах апартов. И тогда требование министра действительно станет актуальным.