Российская гильдия управляющих и девелоперов провела серию Рождественский саммитов

Екатеринбург

Серия саммитов стартовала в столице Урала. Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) и Гильдии представили совместный доклад о состоянии регионального рынка. Доклад был насколько полным, настолько и безрадостным. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, глядя на эти цифры, хочется «выйти из зала и поплакать в углу». Аналитик УПН Михаил Хорьков считает, что рынок практически по всем сегментам (кроме складов) насыщен и перенасыщен, а в офисном сегменте вообще пришло время отрицательного поглощения. С 2012 года число зарегистрированных в Екатеринбурге компаний сокращается, офисный фонд растет, а строятся еще около 300 000 «квадратов». Торговые центры постепенно теряют арендаторов, предложение на складском рынке сокращается. Ставки падают везде: в бизнес-центрах за последние три квартала 2015-го — в среднем на 8% (это «минус» 11% по итогам 2014-го), в торговых центрах — примерно на 10%, в складских комплексах — на 5%.

В жилом сегменте ситуация спокойнее, но оптимизма не внушает. С 2010-го в Екатеринбурге сдают около 1 млн кв.м в год. «Мы уперлись в платежеспособный спрос и не видим, откуда он может взяться. Спрос падает, поэтому и объем строительства должен снизиться», — считает полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Из 2,5 млн строящихся метров на конечной стадии (внутренняя отделка) находится более 40%, если добавить проекты, где завершается каркас здания, цифра увеличится до 66%. За последние 20 лет цены выросли в 43 раза в рублях и в три раза — в долларах. Но в последнее время квартиры дорожают лишь в номинальном выражении, а реальные темпы роста с учетом инфляции — отрицательные. Продажи упали, хотя пока количество сделок заметно выше показателей кризисного 2009 года.

Если прежде на рынке недвижимости проходило два-три года от пика падения до начала нового роста, теперь стоит ожидать 12–14-летнего цикла, говорит г-н Бриль. «Дно достигнуто, но мы будем лежать на нем еще года два. Спасти рынок могут девальвация и господдержка ипотеки как на «первичке», так и на «вторичке». Надеемся на изменение политики в сфере кредитования, но количество инвесторов и денег снизилось. Основные источники инвестирования — деньги дольщиков и собственные средства. Некоторые участники рынка готовы пойти на радикальное удлинение сроков окупаемости с 5–7 лет, как мы привыкли, до 12–15. Ближайшие два-три года — время покупать и продавать. Кто не успеет этого сделать, попадет в следующую фазу цикла», — резюмировал Андрей Бриль.

Один из наиболее обсуждаемых сегодня проектов в Самаре — реконструкция кварталов в историческом центре. Памятники федерального и регионального значения планируется приспособить для современного использования, создав привлекательный для горожан и туристов район. Этот беспрецедентный проект стал ключевой темой саммита, а руководитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Владимир Филипенко — главным спикером.

Он назвал девять объектов, которые власти намерены передать инвесторам: дача Константина Головкина («Дом со слонами»), Дом промышленности, Доходный дом Лебяжинских, особняк Неронова, здание реального училища (ул. Комсомольская/ул. А. Толстого), здание бара «Фон Вакано» и др. Г-н Филипенко также поведал, на каких условиях это будет сделано. Инвесторы получат здания в аренду за 1 рубль в год на 49 лет. За первые три года нужно будет разработать проект реставрации, а за следующие четыре — завершить основные работы. Если компания выполнит эти требования, с ней заключат договор аренды на оставшийся срок. В соглашении оговорят функционал объекта — его выберет инвестор и согласуют власти. Предположительно, распределять здания будут на конкурсах, но рассматриваются и варианты целевой передачи. Власти готовы искать компромиссы и помогать инвесторам. «Мы сознательно идем на корректировку и сокращение охранных зон, чтобы девелоперам было проще решать вопросы с реставрацией», — говорит Владимир Филипенко.

Деловая программа казанского саммита состояла из пяти дискуссий. Первая — «Создание комфортной городской среды», на которой говорили в том числе о привлекательности города для туристов. Власти делают ставку на гостей из Китая, «наиболее готовых к финансовым тратам во время путешествий». Но для развития туристической отрасли предстоит решить немало градостроительных проблем: в историческом центре много нерегулируемых пешеходных переходов, нет комфортных парковок перед музеями и другими туристическими местами и пр.

Также речь шла о том, как поменялись приоритеты в сфере коммерческой недвижимости: крупные международные арендодатели соглашаются на расчеты в рублях, ставки снижаются, типовые сроки договоров сокращаются, стороны готовы идти на различные уступки. В целом активность на рынке в прошлом году оценивается как высокая, число сделок, скорее, возросло — по сравнению с 2014‑м. Общий объем сданных площадей остается стабильным, что объясняют «переделом» объектов между игроками. Офисный сектор демонстрирует наименьшую зависимость от кризиса: оптимизация расходов на аренду компенсирована появлением на рынке новых фирм и расширением офисов некоторых компаний. Ситуацию с жильем эксперты не считают критичной. За девять месяцев 2015 года цены на «первичке» снизились примерно на 8%, а на «вторичке» практически не изменились. Но сокращение числа сделок, в том числе ипотечных, говорит о том, что стагнация набирает силу.

В Тюмени Рождественский саммит был дебютным. Его почетным гостем стал президент РГУД Михаил Возиянов, выступивший с первым докладом об общеэкономической ситуации в стране. За девять месяцев 2015 года в России введено в эксплуатацию 52 млн кв.м жилья, что на 7% меньше показателя за аналогичный период 2014-го. «К 2018-му спад будет еще более ощутимым», — уверен г-н Возиянов. По разным регионам ввод жилья может снизиться от 30 до 50% в зависимости от сегмента рынка, расположения и других нюансов. Спрос еще больше сместится в категорию «эконом». Предложение новостроек превышает спрос. На объем продаж влияет и сокращение ипотеки: на 39% в стоимостном выражении и на 36% — по количеству кредитов. Завершил Михаил Возиянов речь пессимистичным прогнозом, предположив, что 2016 год окажется для застройщиков и девелоперов еще более сложным, чем 2015-й: «Чуда ждать не стоит».

Снижение объемов вводимого в эксплуатацию жилья в ближайшие три года ожидается и в самой Тюменской области. По данным начальника Главного управления строительства Сергея Шустова, в 2016‑м планируется сдать 1,5 млн кв.м, в 2017‑м —1,4 млн кв.м, а в 2018‑м — 1,28 млн. Учитывая экономическую ситуацию, г-н Шустов предложил девелоперам рассмотреть вариант строительства арендного жилья.

В Нижнем Новгороде саммит стартовал с обсуждения подготовки к ЧМ по футболу. «Это красная нить развития целого сектора индустрии, связанного с отельным бизнесом. Мы должны возвести 15 гостиничных комплексов, по всем идет работа, по некоторым — в ручном режиме, когда мы помогаем инвестору от подбора участка и до ввода объекта, — рассказал начальник Управления стратегического инвестирования Нижегородской области Илья Коршунов. — Вторая тема — высокоскоростная магистраль Москва — Нижний Новгород — Казань — Екатеринбург, которая свяжет три крупнейших округа страны и задействует более 20 отраслей хозяйства». Эти проекты, по его словам, будут влиять на приход инвесторов и на общую ситуацию в регионе, которая даже в условиях кризиса остается позитивной.

«Каждый сегмент недвижимости пострадал, не могу говорить даже о рецессии. Мы считаем, что так называемое дно придется на I квартал 2016 года — если говорить о торговой недвижимости и бизнес-центрах», — реалистична в своих прогнозах генеральный директор консалтинговой компании IDEM Екатерина Гресс, представитель РГУД в Нижнем Новгороде.

О новом подходе к строительству детских садов и школ рассказал вице-президент РГУД Вячеслав Семененко, пообещав, что можно повысить эффективность таких объектов, снизить цену и одновременно сделать их более интересными. «В датском детском садике на одного ребенка приходится 10 кв.м, а в российском — 20. И в Дании никогда не согласятся строить их просторнее. У нас метры приходятся не на ребенка, они в коридорах, на лестницах, то есть в потерянных площадях. Если девелопер посмотрит на российский детский сад, то обнаружит огромные тамбуры, очень дорогие неэффективные и неудобные материалы и т. д. Даже если мы не будем менять санитарные нормы, все равно сможем сократить метражи и разнообразить детсады, — рассуждает г-н Семененко. — Со школами история идентична. Лучшая школа в Финляндии, по оценке двухлетней давности, в 1,9 раза меньше по размеру, чем среднестатистическая российская. В Финляндии школы активно работают как трансформеры, то есть помещения, где дети днем обедают, вечером превращаются в актовый зал со сценой и экраном».

Саммит в Омске приурочили к юбилею города и назвали «300 лет омской недвижимости». Участие в нем принял мэр Омска Вячеслав Двораковский. К круглой дате в городе завершена часть крупных проектов: окружная дорога, велотрек, природный комплекс «Птичья гавань». Омичи также получат новую поликлинику на Левобережье, реконструированную детскую клиническую больницу № 3 в городке Нефтяников. В реконструированном здании страхового общества «Саламандра» разместится первый за Уралом филиал Эрмитажа.

Обзор первичного и вторичного рынков жилья представила компания «ОМЭКС». В прошлом году предложение на «первичке» снизилось примерно на 10%, а на «вторичке» — на 20%. Несмотря на падающую покупательскую способность, застройщики стали отказываться от возведения жилья эконом-класса, говорят в «ОМЭКС». Зато на рынке выросла доля квартир комфорт-класса. Она, по данным аналитиков, составляет сейчас 72%. Еще 12% приходится на жилье категории «бизнес». Элитные дома в Омске в последние годы никто не строил, и в ближайшее время таких проектов, очевидно, не предвидится. Завершился саммит благотворительным аукционом, на котором кирпич с автографом мэра Омска купила исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.