Переделка по правилам

Кстати, сами термины «реконцепция» и «редевелопмент» пока не закреплены ни законодательно, ни профессиональным сообществом. «Нередко одним и тем же словом обозначают и перестройку здания, и просто смену пула арендаторов», — поясняет заместитель генерального директора компании RRG, председатель Экспертного совета по редевелопменту РГУД Эвелина Ишметова. Эксперты договорились, что реконцепция — это значительное изменение идеи проекта (или уже существующего объекта) для повышения его стоимости и привлекательности. А редевелопментом будут называть целенаправленную материальную трансформацию недвижимости для изменения ее класса, а иногда и назначения, в результате чего стоимость объекта увеличивается.

О примере редевелопмента промышленного объекта в торговый комплекс, точнее «в лучший мебельный центр Москвы», рассказал Сергей Шиферсон, коммерческий директор City&Malls PFM. Еще в 2010‑м рядом с метро «Автозаводская» была депрессивная промзона с автомойками, автосервисами, ремонтными мастерскими и т. п. «При этом super location: 50 м от метро, выезд на Третье транспортное кольцо, заезд с Крутицкой набережной», — уточняет г-н Шиферсон. Собственник поставил перед командой задачу сделать один из основных заводских корпусов (30 000 кв.м без центральной вентиляции, систем кондиционирования и пр.) прибыльным. Рассматривались два варианта: офисы и торговое здание (классическое или специализированное). Решили делать микст, разместив на первых трех этажах специализированный мебельный центр, а на четвертом и пятом — бизнес-центр класса B+. В итоге здесь появился торговый центр ROOMER общей площадью 86 000 кв.м с 25 помещениями стрит-ритейла (уличной зоны с ресторанами и торговлей), два бизнес-центра (по совокупности — 41 000 кв.м) и паркинг на 2000 машин. «Родился крупнейший мебельный центр в Москве. Трафик — 6000 человек день, в специализированном сегменте это очень большой показатель», — уверен г-н Шиферсон. С момента разработки концепции до открытия комплекса прошло три года. По итогам арендной кампании, длившейся год, заключены контракты на 95% площадей. «Якорем» стал гипермаркет мебели Hoff.

«Мы много времени потратили на определение целевой аудитории, — делится секретами эксперт. — ROOMER был изначально нацелен на активных работающих семейных людей от 25 лет, которые не хотят стандартных решений и воспринимают интерьер не как демонстрацию статуса, а как возможность для самовыражения. Комплекс работает в среднем ценовом сегменте, это не музей и не магазин с дешевой мебелью. Нам удалось «закрыть» весь ряд (от ванной до кухни) в одном здании, важным было наличие премиум-сегмента. Мы стремились создать открытое пространство, удобное для навигации. У наших арендаторов нет дверей, мы запрещали их делать, в центральных зонах ограничили высоту экспозиции в 1,2 м, чтобы посетителям было хорошо видно каждую галерею и каждого арендатора. В итоге здесь нет мертвых зон». Ключом к успеху г-н Шиферсон называет наличие заинтересованного в реализации проекта идейного вдохновителя, идеолога, а не формальной «рабочей группы».

Очевидно, что основные бизнес-процессы в России распространяются через Москву, но интересные проекты есть и далеко за пределами столицы. Один из них — реконцепция советского универмага «Башкортостан» (Уфа), который превратился в современный «Башкирия lifestyle центр». «Мы приобрели его в 2012 году, понимая, что объект очень старый: он открылся еще в 1987‑м. Это был четырехэтажный комплекс общей площадью 36 000 кв.м (арендопригодной — 14 000 кв.м) с парковкой на 300 машин — крупнейший городской и республиканский торговый центр. Расположен он в центре. У универмага был очень высокий уровень известности и лояльности, — рассказывает Андрей Панин, консультант и разработчик проекта. — Слабые стороны: недостаток парковочных мест, высокая доля складских и административных помещений, устаревшие интерьеры и фасад. Центр воспринимался однозначно как «совковый», особенно когда в Уфе появились современные торговые объекты. Посещаемость упала, он потерял статус городского и стал районным».

Новая концепция не предусматривала привлечения «якорного» арендатора, решено было выделить ключевые специализации: фреш-маркет, товары для дома, детские товары и услуги, творческие пространства, общепит. «За основу взяли рынок фермерских продуктов, а не фуд-оператора. Из нашего микрорайона есть три выезда, на каждом из них — сетевой гипермаркет. Если бы мы взяли обычного оператора, остались бы районным комплексом», — объясняет г-н Панин. Стандартный торговый комплекс — место, где люди совершают покупки, рассуждает эксперт, а формат лайф-стайл — площадка для комфортного времяпрепровождения и только попутно — шопинга. Так, в числе покупателей много мам, которые пока их дети занимаются, к примеру, в танцевальной школе TODES, отправляются по магазинам, а потом ведут отпрысков на фуд-корт.

«Если вы проводите реконцецпию, ни в коем случае не оставляйте старую команду, — делится опытом Андрей Панин. — И следует закрывать объект на реконструкцию, потому что прежних арендаторов в новый комплекс вы все равно, скорее всего, не возьмете».

На следующем заседании Совета, которое пройдет в мае, обсуждать будут проекты гостиниц и апартаментов, в августе поговорят о промышленных территориях, в ноябре — об остальной недвижимости. Возможно, дублирующие мероприятия пройдут в региональных представительствах РГУД, где представят местные проекты.