НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

19 мая, 09:18
24 апреля 2016 в 21:05

Дачное строительство - русская рулетка

В зоне риска оказались более ста областных дачных поселков. Их могут признать незаконными, а постройки – снести

На весеннем Саммите по пригородной застройке случилась сенсация: выяснилось, что государство уже более двух лет не разрешает дачное строительство, кроме как в черте населенных пунктов.

Проблема назревала давно. Были решения Высшего арбитражного суда (см. ниже - мнение эксперта Ольги Карповой), выходили письма Минэкономразвития. Поворотным пунктом стал обзор судебной практики, выпущенный Верховным судом в начале 2014-го. В нем, кроме прочего, содержится та самая ссылка на доктрину продовольственной безопасности: таким образом обосновывается необходимость уберечь угодья от разбазаривания.

И теперь предприниматели и частные лица, которые хотели бы устроить садоводство или ДНП на сельхозземлях (точнее – на сельхозугодьях, но у нас к этому виду относится почти все, включая пустоши), как правило, получают отказ. Росреестр отказывается регистрировать такие участки как дачные, а значит – и дома, на них построенные, оказываются вне закона. Мы писали об истории «Терра-Низино», о мучениях садоводов под Лугой, о скандале в поселке «Ладожский маяк», о неудаче несостоявшихся дачников Заболотья… Были отказы в Петровском и в Громово.

Тем не менее, по расчетам аналитика Анны Терентьевой, с начала 2014-го по апрель 2016-го в области появилось более ста поселков со статусом «ДНП» или «СНТ». Организаторы проектов, преобразованные из «старых» садоводств, могут чувствовать себя относительно спокойно. А вот «новички» - в зоне риска.

Начальник управления Государственного земельного надзора ТУ Росреестра по Ленинградской области Дмитрий Земцов подтвердил: менять вид разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство можно только с изменением категории земли. То есть – с включением поселка в границы населенного пункта.

По мнению Владимира Малашина, руководителя адвокатской конторы «Малашин и Партнеры», определенные гарантии может дать регистрация в Росреестре: «Если мы с вами собираемся вкладывать деньги в ДНП, нужно посмотреть два момента. Если муниципальная власть приняла решение об изменении ВРИ, и если федеральная служба Росреестра это зарегистрировала – тогда уже появляются определенные гарантии. Можно вкладываться. Но делать это раньше, чем пройдет регистрация, я бы не рекомендовал".

Хотя от народного суда в любом случае можно ждать всего, чего угодно. Особенно когда появляется прокурор с защитой интересов «неопределенного круга лиц»…

Суды действительно склонны принимать интересные решения. Так, например, Всеволожский суд (по иску прокуратуры) признал незаконным распоряжение Рахьинской администрации об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) участков, на которых расположена часть поселка «Ладожский маяк». Но у части владельцев, по словам организаторов проекта, есть на руках свидетельства о собственности, зарегистрированные Росреестром! И эту регистрацию прокурор не оспорил, а суд не отменил. Получается чепуха: основания для документа – незаконные, но сам документ признается легитимным.

 По мнению Ольги Карповой, руководителя корпоративной практики компании Rightmark Group, сегодня не существует законных оснований для изменения ВРИ участка, когда-то отнесенного к сельхозугодьям. Только вместе с категорией.

Однако нам достоверно известны, по крайней мере, пять случаев, когда такие изменения производились и проходили госрегистрацию. (Безвозмездно или нет – утверждать не будем.)

Дмитрий Земцов подтверждает: проверка соответствия назначения участка фактическому использованию входит в круг полномочий Госземнадзора. Строительство дач на сельхозугодьях – нарушение. Проверки бывают плановые, а бывают – внеплановые. В том числе – по заявлениям граждан и даже по публикациям в СМИ. Страшно подумать, какой простор открывается для недобросовестной конкуренции. К примеру, некоему поселку со статусом ИЖС совсем не нужен свежий конкурент-садоводство, разместившееся поблизости. Жалоба в Госземнадзор – и готово: конкуренту уже не до продаж, ему бы выпутаться…  

Кстати: 18 апреля вступило в силу постановление правительства, согласно которому все уровни власти, включая ОМСУ, обязаны предоставлять информацию для публичной кадастровой карты. В том числе – сведения, содержащиеся в решении об утверждении схемы земельного участка. То есть – об изменении ВРИ. Так что теперь материала для проверок будет предостаточно.

Генеральный директор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев считает ситуацию абсурдной и предлагает вернуться к вопросу об отмене деления земель на категории.

Генеральный директор «Рокет Групп» Борис Латкин напоминает: садоводства и ДНП – потенциальные источники налогов в  местный бюджет, при этом множество домов не зарегистрированы, и налогов с них владельцы не платят. Но власть почему-то предпочитает не наводить порядок в этой сфере, а создавать новую неопределенность, выгодную лишь отдельным чиновникам.

>Мнение эксперта
Ольга КАРПОВА, руководитель корпоративной практики компании Rightmark Group:

К сожалению, мы не усматриваем оснований для того, чтобы обойти запрет на изменение вида разрешенного использования сельхозугодий в составе земель сельхозназначения на иной ВРИ в силу следующего.

Пунктом 6 ст.  36 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ) определен перечень земель, для которых градрегламенты не устанавливаются. В перечень таких земель включены сельхозугодья в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В силу п. 5 ст. 37 ГрК РФ, решения об изменении ВРИ на землях, на которые действие градрегламентов не распространяется или для которых градрегламенты не устанавливаются, принимаются в соответствии с федеральными законами. На настоящий момент такой закон отсутствует.

По общему правилу решение об изменении одного ВРИ на другой принимает глава местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний. Однако этот порядок не может быть применен к сельхозугодьям: по смыслу абз. 1 п. 1 ст. 4 ФЗ РФ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ ", он применяется в отношении земель, для которых ПЗЗ должны быть приняты, но пока отсутствуют.

Позиция Верховного суда, изложенная в обзоре практики по данному вопросу за 2013 год,  не была новой. Ранее она была закреплена ВАС (со ссылкой на Земельный кодекс)  в  Определениях ВАС РФ:  от 17.02.2012 N ВАС-1325/12, от 05.12.2012 N ВАС-12756/12 по делу N А71-4963/2011, от 01.02.2013 N ВАС-17008/12.

Дачное строительство не предусмотрено для земель с/х назначения.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором. Классификатор ВРИ утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

При этом разрешенный вид использования выбирается с учетом ВРИ, разрешенных в целом для категории земель сельскохозяйственного назначения (ст. 78 ЗК РФ).

Земельный Кодекс предусматривает, что земли с/х назначения могут использоваться для ведения сельхозпроизводства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских и учебных, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). На них могут размещаться крестьянские (фермерские) хозяйства, их предоставляют гражданам для ЛПХ, а также под садоводство, животноводство, огородничество.

Дачное хозяйство в указанной статье не упоминается.

С 1 марта 2015 года из Земельного кодекса исключена статья 81, которая предусматривала предоставление участка из земель сельскохозяйственного назначения для целей дачного строительства. С этой даты такой вид использования, как дачное строительство, для земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрен