2 декабря, 04:35

Беспричинный рост

8 августа 2016 в 06:01

В петербургском регионе граждане покупают жилье в новостройках вдвое чаще, чем в столичном.

Собственно, основные цифры мы привели в обзоре от 25 июля, две недели назад. Честно говоря, я рассчитывал на более заинтересованную реакцию, хотя бы со стороны профессионалов.

Давайте повторим основные моменты.

Петербург плюс Ленобласть, первое полугодие: 41 900 договоров долевого участия по покупке жилья. Москва плюс Московская область – 51 140. Население (по официальным данным): у нас – 7 млн, у них – 19,5 млн. То есть у нас один ДДУ с января по июнь приходится примерно на 160 человек, у них – на 360. Можно посчитать не только жилье, но и долевку по нежилым помещениям, можно попробовать сделать поправку на апартаменты – картина принципиально не изменится.

Давайте посмотрим динамику по агломерациям. С развитием кризиса в обоих регионах спрос смещается из области в город. (В Москве количество новых ДДУ увеличилось на 52%, в Петербурге – на 95%). Но есть брать регион в целом – в столичной агломерации рост составил скромные 3,4%, в петербургской – плюс 67%.

В данных Росреестра можно сомневаться. Но ведь и крупные публичные застройщики (ЛСР, ГК «Эталон») отчитываются о росте продаж в разы!

Ни в одном из городов-миллионников, данные по которым есть в открытом доступе, ничего похожего на «петербургскую аномалию» не отмечено. Или вялый рост, или вялый спад.

Разговор о ценах оставляем за скобками. (В Москве они падают, у нас пока не растут). Главный вопрос: с чего бы вдруг такой праздник жизни? Откуда эта благодать снизошла на петербургских девелоперов?

Полагаю, ответ на этот вопрос важен не только для застройщиков. Чиновникам тоже стоило бы загодя готовиться: то ли крутить в пиджаках дырки под ордена (за мудрое руководство вверенной отраслью), то ли запасаться вазелином (если за впечатляющим взлетом последует такого же масштаба провал).

За минувшие две недели мы опросили десятка полтора участников рынка. Выслушали несколько версий, среди которых попадались и весьма экзотические. Например: Москва начинает проигрывать Петербургу по инвестиционной привлекательности и по качеству жизни (с поправкой на цены). Или: столичный рынок был изрядно перегрет (по уровню цен и интенсивности продаж) и теперь начинает остывать. Говорили еще про ипотеку, при «низкую базу» - но это общие факторы, и петербургской особости они никак не объясняют.

Лично мне симпатичнее других версия, высказанная руководителем Knight Frank SPb Николаем Пашковым: петербуржцы, мол, таким образом снимают стресс. Ну, как нервные барышни лечатся шоппингом. Так и представляешь себе рефлектирующего петербуржца, измученного вечными вопросами. («Кто виноват?» Что делать?» и «За что нам такой мерзкий климат?»). Подумает-подумает, плюнет и идет покупать очередную квартирку. Тут, конечно, возникают дополнительные вопросы. Например: в Москве - что, стрессов меньше? И почему такая мода в Северной столице возникла именно теперь?

(Кстати, надо бы посмотреть, сравнить показатели по агломерациям хотя бы за последние пять лет).

Моя собственная гипотеза – все это как-то связано с объемом предложения. У нас строящихся квадратных метров в свободной продаже опять-таки вдвое больше, чем в Москве и Подмосковье (0,7 кв.м на человека и 0,36 кв.м). А предложение резко выросло в ходе «качелей», когда городские и областные власти попеременно натягивали и отпускали вожжи, то придушивая застройщиков, то заманивая.

Но и это объяснение работает лишь отчасти. Потому что в Новосибирской области, к примеру, и вовсе в продаже 1,16 кв.м на душу – а рынок унылый, и реализация так себе.

Правда, есть еще кое-какие наблюдения. Например, в кругу моих друзей и знакомых (прикинул – получается человек 50-60, не более) уже двое понемножку инвестируют. Именно в новостройки. Модель: уплатить стартовый взнос – накопления или материнский капитал, потом «отбивать» ипотеку арендными платежами. Еще одна барышня с этой же целью присматривается конкретно к апартаментам. Еще одна начала всерьез интересоваться, пока чисто теоретически.

Возможно, в Москве больше вариантов заработать на пристойную жизнь какими-то другими способами. И бизнес поживее, и госслужба в основном сосредоточена в столице. А у нас – что: поток туристов да регулярные волны абитуры. Как раз крепкая основа для небольшого арендного бизнеса.

То есть небывалый спрос на будущее жилье объясняется глубоким петербургским недоверием к сияющим перспективам и удаленностью от глобальных финансовых потоков, хоть нефтяных, хоть бюджетных.