НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 17:22
19 декабря 2016 в 11:20

Пропорция абсурда

Резидент промзоны Парнас сумел через суд выкупить 1,6 га под постройкой всего 260 кв.м. Этот казус может иметь серьезные последствия.

Суд решил, что доводы Смольного о несоразмерности здания и участка не играют никакой роли, поскольку привели к абсурду. Заложником казуса стала фирма «Русь Империал Возрождение». Она давно приватизировала старое двухэтажное кирпичное здание (260 кв.м) по адресу: 5-й Верхний переулок, д. 1, лит. В. Домик приспособлен под автосервис и магазин запчастей. Еще в 2008-м фирма арендовала у КУГИ на 45 лет прилегающий надел площадью 15 907 кв.м – под стоянку, складские и прочие нужды. В 2013-м фирма подала заявку на выкуп участка как собственник расположенного на нем здания. Город ответил отказом, сочтя, что пятно такого размера избыточно для эксплуатации постройки, и его сдавали в аренду как самостоятельный объект. Следовательно, фирма могла бы претендовать на выкуп гораздо меньшего участка. В 2014-м компания уже пыталась оспорить отказ в арбитраже, но проиграла. Тогда компания решила последовать логике властей. Она обратилась в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству с просьбой сформировать новый небольшой участок, необходимый для эксплуатации здания. Но КЗРиЗ не увидел оснований делить надел. Актуальные границы участка отражены в проекте планировки (утвержденном постановлением Смольного еще в 2010-м), и значит, придется вносить изменения в ППТ. А выкуп участка не является основанием для таких корректировок.

В 2015-м фирма подала очередную заявку на выкуп пятна (тем более что КУГИ и КЗРиЗ были слиты в один комитет – КИО). И снова последовал отказ, а когда фирма опять пошла в арбитраж, чиновники просили вообще не рассматривать дело, поскольку этот спор суд уже разбирал. Однако арбитраж решил, что теперь ситуация выглядит иначе: получается, фирму вообще лишили права на выкуп земли под принадлежащим ей объектом. К тому же, по мнению судей, нужно учитывать и актуальное законодательство. В нем нет такого понятия как «соразмерность площади земельного участка». В силу статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры участков могут определяться градрегламентами. В петербургских ПЗЗ подобные ограничения по площади установлены только для зон ИЖС, малоэтажной многоквартирной застройки и садоводств. А спорный надел попадает в зону ТПД2 (производственное, складское и другое назначение). В итоге суд не только рассмотрел спор по существу, но и вынес решение в пользу собственника.

Возможно, это еще не точка в деле. Но для местной арбитражной практики случай показательный. NSP регулярно пишет о конфликтах, связанных с выкупом участков под зданиями. Судебная практика крайне неоднозначна. Например, нынешний случай внушает оптимизм оператору курорта «Пухтолова гора», который повторно пытается выкупить два гектара под несколькими коттеджами.

В мае суд разрешил пансионату «Морской прибой» приватизировать свыше 4 га на берегу Финского залива, хотя общий размер построек на этих участках немногим превышает 2000 «квадратов».

Часто в таких конфликтах суд назначает независимую экспертизу, чтобы установить, какой участок требуется для эксплуатации построек. Хотя какой в этом смысл, если город сам же и отказывает в разделе?

Есть и другие казусы. Например, фирма «ИСУ-19» пытается выкупить 8,7 га под десятком деревянных домиков в Сестрорецке. В данном случае КИО принудительно размежевал территорию, чтобы компания не приватизировала лишнего, но это тоже стало предметом спора.