Кредиторы: надо брать!

Дмитрий Синочкин: 
– Сегодня мы будем говорить о состоянии банковской системы, о том, как на неё влияют карантин и меры господдержки. Начнём с технологий. Насколько IT-решения и дистанционная работа позволила банкам включиться в режим самоизоляции? Получается ли регистрировать удалённые сделки и дистанционно выдавать кредиты?

Вячеслав Лебедев:
– Возможность дистанционного оформления ипотеки, от выбора недвижимости и подачи заявления на кредит до безопасных расчётов между участниками сделки, в Сбербанке появилась давно. Сейчас это относится и к программе с господдержкой, к кредитам под 6,4% годовых. В банк необходимо приехать только один раз – для подписания кредитной документации.

В текущих условиях мы предложили решение и для тех, кто по каким-то причинам не может посетить офис банка. В этом случае сотрудники с соблюдением всех мер безопасности приезжают домой к клиенту для выпуска усиленной квалифицированной электронной цифровой подписи и оформления кредитного договора, а также – для отправки документации на электронную регистрацию прав собственности. Это касается сделок с жильём в новостройках. Первую такую сделку мы провели в середине апреля в Ленобласти, в посёлке имени Свердлова, совместно с ГК «КВС». Есть также возможность открыть счёт эскроу, не выходя из дома. В целом мы наблюдаем помесячный рост заявок на онлайн-кредиты через платформу «ДомКлик»: например, в марте доля обращений через этот сервис по Петербургу составляла 36%, во второй половине апреля показатель вырос уже до 41%. В Ленобласти – 40% и 51% соответственно.

Кроме того, мы наблюдаем рост доли ипотечных кредитов с использованием электронной регистрации: по Петербургу за апрель – плюс 22% по отношению к марту. Этот сервис всё чаще используют в сделках без ипотеки. В целом по СЗФО доля сделок с электронной регистрацией выросла с 18% в марте до 50% в апреле; а в Петербурге – с 28 до 70%.

Инна Лёвушкина: 
– На удалённый приём заявок по ипотеке банк перешёл ещё до нынешней ситуации, и у большинства наших партнёров есть доступ в личный кабинет. На первичном рынке электронная регистрация доступна через сервис Сбербанка. Все застройщики работают по этой схеме, и мы тоже к ней подключены. На данный момент банку ВТБ удалось доработать регистрацию при покупке недвижимости на «вторичке», создана собственная площадка. Пока там есть ряд ограничений, сложные сделки мы ещё не можем проводить, но это вопрос времени и технической доработки. Однако работа уже началась, и это тоже облегчило жизнь нам и клиентам, особенно когда закрылись МФЦ. У нас действует и так называемая цифровая ипотека: первая сделка проведена полностью дистанционно в Москве, совместно с ГК «ПИК», на площадке «ТехноКад». Мы всё протестировали, выявили кое-какие сложности и моменты, которые требуют доработок. Будем транслировать этот опыт в Сеть и привлекать других партнёров. В апреле произошли изменения в сфере электронного документооборота: теперь мы принимаем от наших клиентов в качестве подтверждения трудоустройства выписку из Пенсионного фонда, возможен приём электронной трудовой книжки, справка 2-НДФЛ в электронном виде доступна через сайт госуслуг.

Дмитрий Синочкин:
– Остались ли вопросы, которые не удалось решить в цифровом формате, в режиме онлайн?

Иван Власенко:
– В части «первички» всё более-менее работает. Сказать, что всё идеально с регистрацией «вторички», было бы, мягко говоря, преувеличением. Там много ограничений, хотя есть и лазейки, всё же позволяющие провести сделки в индивидуальном порядке. Но что бы мы ни придумали, пока МФЦ не вернутся к работе в обычном режиме, большого потока не будет.

Сейчас наш вал заявок обусловлен тем, что мы работаем с «сельской ипотекой» в рамках программы развития сельских территорий. Пользуемся теми же технологиями: электронно-цифровая подпись и «ТехноКад». Но я хочу добавить скепсиса. Мы ограничены законодательством, в частности – положением банка России об идентификации клиента. Что бы ни говорили, в любом случае мы в первый раз должны привести клиента в офис, чтобы его идентифицировать. Иначе просто невозможно.

Татьяна Хоботова: 
– Соглашусь, что узкое место – это идентификация. Многие банки просто выезжают на дом и помогают клиенту создать электронную подпись. Когда будет решён вопрос идентификации, электронная регистрация запустится в полную силу. Однако рынок недвижимости более инертен, чем все остальные. Поэтому полностью на дистанционное обслуживание клиентов, даже после того, когда будут сняты карантинные меры, мы, наверное, все не перейдём. Хотя частично для кого-то это будет интересно, например, для инвестиционных и региональных покупателей. Конечно, сейчас всё упрощается. Мы получаем заявки от клиентов удалённо – по электронной почте. Для подтверждения доходов принимаем выписки с карт и счетов, куда перечисляется заработная плата. Точно так же принимаем электронные трудовые книжки. Понятно, что МФЦ закрыты в Петербурге, но в Ленобласти они работают, поэтому подать на регистрацию «вторички» можно, используя принцип экстерриториальности. Агенты посылают документы на регистрацию даже в другие регионы, где есть работающая ФРС. Кроме того, мы решили, что сделки на вторичном рынке будут приниматься без выезда оценочной компании на место (оценку будут проводить по косвенным данным либо по фотографиям).

Светлана Денисова: 
– Мы взаимодействуем со многими банками и провели уже немало дистанционных сделок. Я бы выделила трудности коммуникации: буквально каждая сделка затягивается на этапе согласования. Весьма чувствительно сказывается и популизм: из-за объявления ипотечных каникул часть наших дольщиков решила, что можно не придерживаться платёжной дисциплины. Для застройщиков это может стать значимой проблемой. Правительство продекларировало, что можно вводить свои объекты позже, но все добросовестные застройщики стараются оставаться в графике.

Дмитрий Синочкин: 
– По оценкам Внешэкономбанка, у граждан во втором квартале на 17% сократятся доходы. То есть почти пятая часть покупателей сидят дома без зарплаты.

Светлана Денисова: 
– Покупка квартиры – долгосрочное вложение, такое планируется загодя. И нередко мы видим, как люди достаточно откровенно ссылаются на то, что они хотели бы ещё подержать деньги на депозите. У них есть такое право. Нужно понимать: если вы хотите позже платить, будьте готовы позже получить квартиру. Что касается проблемы взаимодействия с банками, хотелось бы высказать пожелание в адрес нашего флагмана. Для небольших банков доступ к платформе «Сбера» надо упрощать. Для них всё это пока очень непросто.

Николай Пашков: 
– Хотел бы обратить внимание на другой аспект. Практически одновременно обложили налогом депозиты, а Центробанк понизил ключевую ставку. Это значит, что в ближайшем будущем доходность по рублёвым депозитам, наверное, будет около 4%. На этом фоне даже покупка «единички» для сдачи её в аренду начинает выглядеть не такой уж смешной и бессмысленной инвестицией. Есть прямой смысл забрать деньги из банка и купить недвижимость. Нашим чиновникам, как я понимаю, не дают покоя тридцать триллионов рублей граждан: недавно прозвучала некая идея, что неплохо бы их перевести в государственные облигации. Безусловно, можно бесконечно говорить, что фраза была вырвана из контекста. Но граждане очень внимательно всё слушают. Кто-то дождётся окончания депозитов, а кто-то и нет – побегут их массово снимать. Текущая ситуация ярко показывает, почему наши люди покупают недвижимость – потому что от государства и банковской системы можно ожидать чего угодно…

Дмитрий Синочкин: 
– Достаточно ли подзаконных актов и механизмов для того, чтобы те поручения, которые громко прозвучали – о льготных и беспроцентных кредитах, об ипотечных каникулах, – были бы реализованы на практике? Например, проблема с новыми ограничениями по «сельской ипотеке» разрешилась?

Иван Власенко: 
– Правильный ответ – не знаю, консультируемся с юристами…

Инна Лёвушкина: 
– По поводу ипотеки с господдержкой под 6,5%. С 20-го апреля мы уже принимали заявки и выдавали кредиты, ещё до постановления правительства. До момента его выхода бремя субсидирования банк взял на себя. Кроме того, у нас для партнёров-застройщиков запущена программа дисконта за комиссию. То есть на двенадцать месяцев можем выдать кредит под ноль и пять процентов годовых. Эта программа запущена во второй половине апреля, к ней сразу возник очень большой интерес.

Дмитрий Синочкин: 
– Редакция NSP получила обращение: «Мне отказали в ипотечных каникулах, потому что у меня и так максимальный срок кредита». Вам такие истории известны?

Инна Лёвушкина: 
– Программа ипотечных каникул была разработана на основании 106-ФЗ. Там строго прописано, что любой из факторов, который может разрешить ипотечные каникулы, должен быть подтверждён документально. Снижение дохода подтверждается официальными документами либо справкой 2-НДФЛ. И на это даётся три месяца. В течение пяти дней после обращения клиента банк запускает «каникулы». Главное, чтобы платёж был не ранее, чем через месяц после обращения. Если у клиента, допустим, завтра подошёл срок выплаты, а сегодня он подал заявление – к сожалению, на ближайший платёж ему «каникул» не дадут, только на тот, который через месяц. У нас есть ещё трёхмесячные ипотечные каникулы. Они касаются клиентов с диагнозом «коронавирус» (или у них кто-то близкий заболел) либо тех, кто остался за границей и не может вовремя произвести выплаты. В таком случае из подтверждающих документов можно предоставить больничный лист или загранпаспорт.

Татьяна Хоботова: 
– Законодательных и подзаконных актов достаточно. Программу господдержки запустили с 27 апреля. При этом процентная ставка у нас установлена в 6,25%, и она действует на весь срок кредитования. Заявок поступает очень много, сделки уже проводятся. По обращениям за кредитными каникулами: я смотрела статистику Центробанка. Есть обоснованные случаи отказа, скажем, доход не упал. В некоторых случаях банки пересматривают свои первоначальные решения. Когда клиент пишет заявление, что у него доход сократился на 30%, банк может принять это на веру, а может обратиться в Пенсионный фонд, чтобы проверить. Некоторые обратились за «каникулами» сразу, в начале апреля, но за март у них доход ещё не упал. Грань тонкая…

Светлана Денисова: 
– Включение ипотеки с господдержкой произошло молниеносно. Все флагманы быстро начали принимать заявки. У нас тоже есть и согласованные, и выданные кредиты по субсидированной ставке. В целом правовой базы достаточно, но всегда остаются нюансы. Хотя действуют прежние наработки, поэтому крупных промахов пока мы ещё не видим. Интерес к программе действительно огромен. Кроме того, мы почувствовали интерес со стороны, по-видимому, тех граждан, которые держали средства на валютных счетах. Ещё в марте, сразу же, как только произошёл обвал рубля. Ещё, по субъективным оценкам, появился спрос со стороны соотечественников, проживающих за рубежом. Они снова интересуются приобретением квартир в России.

Дмитрий Синочкин: 
– Запуск ипотеки с господдержкой действительно получился бурный. Центробанк заявляет, что программу после 1 ноября не станут пролонгировать. А значит, к этому моменту гонка будет только нарастать, а долговая нагрузка граждан – увеличиваться. В какой мере льготная ипотека поддержит строительную отрасль и насколько устойчивым будет этот тренд?

Николай Пашков: 
– Не надо быть наивными. На моей памяти это уже четвёртый кризис. Как правило, государство спасает только банки и крупные системообразующие структуры, а вся помощь гражданам, к сожалению, пока больше похожа на фикцию. Брать сейчас какие-то кредиты, в том числе и ипотечные, на мой взгляд, – довольно смелое решение. Полагаю, падение спроса всё-таки произойдёт – и на ипотеку, и на недвижимость в целом. И будет достаточно существенным в ближайшие месяцы. Но сейчас любой прогноз – это трансляция каких-то субъективных ощущений, не более. В лучшем случае к сентябрю мы поймём, где оказались. Возможно, начнёт восстанавливаться деловая активность, будет более-менее понятно, что происходит с рабочими местами.

Дмитрий Синочкин: 
 Льготная ипотека под 6,5% предоставляется только на одну квартиру?

Инна  Лёвушкина: 
– Нет ограничений. Если доходы позволяют, можете взять хоть пять ипотек.

Татьяна Хоботова: 
– Только сам банк может установить какие-то дополнительные ограничения. У нас в банке их нет, но некоторые вводят.

Дмитрий Синочкин: 
– Но по «сельской ипотеке» ограничения есть?

Иван Власенко: 
– Да, конечно. Один клиент – один объект. И я хотел бы добавить по предыдущему вопросу. Ипотечные каникулы рассматриваются исключительно при подтверждении «белых» доходов. Но, например, в случае с индивидуальными предпринимателями банки, по 106-ФЗ, вроде бы тоже должны предоставлять возможность реструктуризации. И для подтверждения снижения доходов тоже необходимы документы, а вот какие – в этом вопросе ясности нет. Мы консультируемся с Центробанком…

Дмитрий Синочкин: 
– Горе тому, кто решил, что отсрочка ему положена, но доказать не смог. Но вы же всё равно не можете отказать в «каникулах», если заёмщик написал заявление и утверждает, что за следующие три месяца он документально это докажет?

Иван Власенко: 
– Отказать не можем. Но получается вот что. Мы реструктурируем ссуду, а через три-четыре месяца, если клиент не сможет подтвердить, возвращаем все проценты и включаем штрафы за неуплату. Таковы правила игры.

Татьяна Хоботова: 
– Банки, когда выдают кредит, чётко регламентируют документы, которыми можно подтвердить свой доход. Есть перечень. При подаче заявления о предоставлении «каникул» – такая же ситуация.

Вячеслав Лебедев: 
– Действительно, наблюдается такая тенденция: за льготным периодом обращаются (в том числе) граждане, которые не могут подтвердить, что у них ухудшилась финансовая ситуация. Мы рекомендуем клиентам обращаться за отсрочкой только в том случае, когда они уверены в снижении своих официальных доходов на указанную в законе величину. При этом банк готов предложить собственные гибкие программы реструктуризации в зависимости от конкретной ситуации заёмщика. Необходимо это обсуждать.

Дмитрий Синочкин:
– Как будет меняться стоимость денег по мере исчерпания господдержки? Будут ли расти ставки по вкладам и стоимость рыночной ипотеки?

Инна  Лёвушкина:
– У нас была встреча с руководством банка. Нам однозначно сказали, что в ближайшее время повышения ставок по ипотеке не будет. Возможны какие-то изменения в условиях кредитования. Например, появится надбавка к ставке по программе «Победа над формальностью». Возможны изменения в требованиях к первоначальным взносам, в условиях получения. Но существенных изменений мы не ждём.

Светлана Денисова:
– Актуален вопрос: можно ли использовать программу с господдержкой для рефинансирования? Один из банков такую возможность декларировал…

Иван Власенко:
– Не секрет, что из банков есть отток вкладов, как в масс-маркете, так и в дорогом сегменте. Это происходит по многим причинам. В том числе из-за того, что ставки не такие интересные, как раньше. В этом смысле конкуренция сильно обостряется, борьба идёт за 0,2–0,3%. Многое зависит от Центробанка: если он и дальше будет резать ключевую ставку, чтобы стимулировать потребление, деньги не сильно подорожают.

Татьяна Хоботова:
– В последнее время ипотечная рыночная ставка держалась в среднем на уровне 9%, плюс-минус. По окончании господдержки сохранится такой же уровень. Возможно, с некоторой тенденцией к снижению.

Дмитрий Синочкин:
– Какие есть соображения по перекладыванию страховки на банки? Что в перспективе – сращивание банковского и страхового капитала?

Светлана Денисова:
– Пятёрка крупнейших инвестиционных банков уже имеет свои страховые компании. И понятно, что пользоваться услугами сторонних страховщиков и полагаться на них после всех тех фокусов, в том числе – со страхованием договоров долевого участия, недальновидно. Поэтому, как говорится, сценарий развития тут лежит на поверхности.

Николай Пашков:
– Спрос на недвижимость на самом деле напрямую не зависит ни от цены объекта, ни от ипотечной ставки. Да, интерес сильно подогревается ожиданиями каких-то событий – падением курса рубля, удешевлением ипотеки. Но это лишь приводит к обнулению накопленного спроса. Люди, которые планировали вступить в сделку через три месяца, понимают, что поезд уезжает и в него надо поскорее заскочить. Но каждый раз это порождает некий провал спроса в будущем.

Дмитрий Синочкин:
– Дайте пару советов потенциальным покупателям жилья.

Инна  Лёвушкина:
– Если это касается ипотеки, я бы посоветовала здраво оценить свои финансовые возможности. Оцените, какова перспектива оплаты этого кредита и получения текущего дохода, чтобы не брать на себя неподъёмную долговую нагрузку. Это, пожалуй, самое важное.

Николай Пашков:
– Надо сохранять хладнокровие, смотреть на вещи рационально, следить за изменением финансовой ситуации и внимательно мониторить рынок. Всегда есть скидки, акции и прочее, значит – можно найти какое-то выгодное предложение.

Светлана Денисова:
– В первом квартале на рынке Петербурга появилось всего пять новых проектов. Предложение сокращается не в связи с текущими чрезвычайными событиями, а потому что рынок переходит к работе с эскроу-счетами. И теперь консерватизм застройщиков только усилится. Соответственно, можно прогнозировать, что предложение на первичном рынке сожмётся ещё больше. Конечно, низкая ипотечная ставка очень привлекательная, но чтобы принять решение о покупке, нужно взвесить, прежде всего, перспективы собственной занятости.

Татьяна Хоботова:
– Сейчас многие работают на «дистанционке» и, вероятно, смогут продолжить и после снятия ограничений. Есть возможность выбрать хорошую квартиру в той локации, которая более всего устраивает, а не только там, откуда удобнее добираться до работы. Границы выбора расширились.

Иван Власенко:
– Время подходящее, если нужно улучшить жилищные условия. Ставки по ипотеке – самые низкие за всю современную историю страны. Если есть деньги и постоянный доход, надо брать!