НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 23:03
9 марта 2015 в 05:40

Подснежный девелопмент

Строительство в Турции занимает чуть более 6% в общем объеме национальной экономики, при этом турецкие строительные фирмы известны в странах Европы, Азии и Африки. Появившись на мировом рынке в 1970‑е, они успели реализовать сотни проектов. В феврале 2015‑го российские девелоперы и строители прилетели в Стамбул, чтобы познакомиться с управленческими know-how и посетить самые любопытные стройки. И увидели их в привычном для россиян состоянии — под снегом.

Строительство в Турции занимает чуть более 6% в общем объеме национальной экономики, при этом турецкие строительные фирмы известны в странах Европы, Азии и Африки. Появившись на мировом рынке в 1970‑е, они успели реализовать сотни проектов. В феврале 2015‑го российские девелоперы и строители прилетели в Стамбул, чтобы познакомиться с управленческими know-how и посетить самые любопытные стройки. И увидели их в привычном для россиян состоянии — под снегом.

Впрочем, это не первое проявление природной аномалии нынешней зимой: на Новый год Турцию вместе с Грецией завалило снегом на 60 см. Капризы климата тому причиной или глобальная конкуренция, но турецкие фирмы берутся за строительство заводов, аэропортов, отелей, торговых комплексов и автотрасс отнюдь не только в теплых странах. В России, например, хорошо известны строительные бренды Enka, Alarko Gama, Ant Yapi, Mar Mimarlik, Uz Mimarlik и Renaissance Construction.

Российских представителей строительного бизнеса интересовало, как структурируются девелоперские проекты в Турции, как происходит взаимодействие «инвестор — девелопер — проектировщик — управляющая компания», каковы технологии управления проектом и рисками. Это и определило характер бизнес-тура: задачи были прикладными, и проходил он преимущественно по стройплощадкам.

Организовали поездку Учебный центр Academy of Real Estate и компания PROEstate Events, при поддержке РГУД. С турецкой стороны партнерами стали компания Orteksan, Ассоциация инвесторов и девелоперов Gyoder, строительно-промышленный конгломерат SOYAK и университет Бахчешехир. Интересно, что частные университеты, которых все больше в самой европеизированной стране Ближнего Востока, охотно предлагают обучение по таким прикладным специальностям, как девелопер и управляющий недвижимостью.

Традиционный компот

Быстро выяснилось, что жилищного строительства (именно оно интересовало участников тура в первую очередь) в чистом виде в Стамбуле практически нет. Местный бизнес старательно избегает проектов с монофункцией. Возможно, стремление строить офисы и индустриальные парки рядом с жильем растет из местной традиции — работать рядом с домом, иметь квартиру над лавочкой или мастерской.

Турецкие компании создают миксты из разных функций в плотной исторической застройке, густонаселенных районах и буквально на археологических пластах. Там, где ограничения по высотности не дают проекту расти вверх, он углубляется вниз. Например, комплекс SOHO от компании Soyak в центре Стамбула предусматривает 70 квартир бизнес-класса в наземной части, паркинг и офисы ниже уровня земли, при этом обеспеченные естественным освещением.

Турецкие девелоперы с энтузиазмом включились в погоню за «устойчивым развитием». Помимо сертификата LEED GOLD проект SOHO собрал, кажется, все существующие в мире свидетельства экологической устойчивости и безопасности для окружающей среды. То, что строительно-промышленный конгломерат Soyak Holding, состоящий из 11 компаний, со штатом из 1400 сотрудников может быть всерьез озабочен сбором дождевой воды или использованием геотермальной и солнечной энергии, пока не совсем понятно представителям российского бизнеса.

Вскоре участники тура смогли убедиться, что представления о роскоши в Турции за последнее столетие серьезно поменялись. Турки предпочитают не тратиться на отделку офисных пространств натуральным камнем и ценными породами дерева даже в классе А, зато охотно вкладывают деньги в sustainability, хороший вид и красивый ландшафт. Сад при бизнес-центре считается естественным решением.

Правильно также включить в многофункциональный комплекс не только кинотеатр, рестораны или парк развлечений, но и концертный зал или центр искусств с выставочным пространством, как это сделано в UNIQ Istanbul, расположенном в старинной летней султанской резиденции, или в Mall of Istanbul. Существенно, что окупаются такие проекты не только за счет внутреннего спроса. Из соседних арабских стран, где в отличие от Турции религия не отделена от государства и торжествует крепкая мусульманская мораль, в Стамбул прилетают большие семьи — развлекаться, отдыхать и делать покупки, иной раз задерживаясь на несколько недель.

Поездка в Mall of Istanbul раскрыла секрет заполняемости бесчисленных турецких индустриальных парков. Доля промышленности в экономике страны составляет около 28%, причем в основном это небольшие обрабатывающие производства. Текстильные, кожевенные, пищевые, мебельные цеха, производства бытовой техники и автокомпонентов традиционно размещаются вперемежку с дешевым жильем в стихийно застроенных «шанхаях». Естественным путем складываются кластеры: производства зависят друг от друга. Если кто-то из разбогатевших промышленников готов инвестировать в редевелопмент всего района, он включает в состав проекта индустриальный парк — с услугами и инфраструктурой, «заточенной» на потребности определенных отраслей. И автоматически получает пул арендаторов и потенциальных покупателей жилья. Владельцы Mall of Istanbul, заработавшие деньги на мебельном бизнесе, преобразовали таким образом свой квартал.

Работа с историей

Как любой старый город, Стамбул вынужден заниматься реновацией исторической застройки, стремясь сохранить ее традиционный облик. Сейчас этим процессом охвачены район Газиосманпаша и бывший еврейский квартал Тарлабаши. Реновация бедной и криминальной территории Тарлабаши выполняется с заменой коммуникаций при сохранении сложившегося лабиринта улиц и фасадов Османской эпохи. Аварийные дома сносят, те, что в приемлемом состоянии, оборудуют водопроводом и канализацией. В перспективе здесь должно появиться жилье премиум-класса, офисы и ритейл. Собственникам жилья в трущобах предложено переехать в новое жилище или взять компенсацию за свою недвижимость и выехать. Несогласных власть имеет право выселить без компенсации: разрушающиеся дома в сейсмоопасном Стамбуле создают угрозу для жизни.

Деловой район Маслак тоже возник на месте промышленного «шанхая». Самый известный из здешних проектов — Maslak 1453, строящийся на 32 га и запланированный к вводу в эксплуатацию в декабре этого года. Девелопер — ГК «Агаоглу» — привлек к его разработке более 100 архитекторов и инженеров. Цифры в названии проекта — это длина в метрах торговой улицы Кадде, которая станет центром нового квартала и местом для размещения бутиков, галерей, ресторанов, мастерских и центра моды. На 4700 квартир, 2500 из которых были проданы в первый же месяц после вывода проекта на рынок, коммерческих помещений здесь 600. Разработчики сочли: такого соотношения достаточно, чтобы обеспечить собственникам жилья полноценную жизнь в пределах района.

На этой стройке снегопад и российские коллеги появились практически одновременно. Поэтому хозяевам пришлось остановить работы и пригнать бульдозер — без него экскурсия не состоялась бы.