Риэлтор без комиссии

Все три инстанции вынесли разные вердикты, и дело было передано на новое рассмотрение.

Нетривиальный спор развернулся между АН «Ваш Дом — Недвижимость» и ООО «Спортивный на Литейном». Последнему принадлежал целый этаж в доме 57 (около 700 кв.м), приспособленный под магазин спорттоваров. Несколько лет назад фирма решила выставить объект на продажу. В апреле 2012‑го она заключила с АН договор об оказании услуг по рекламе и поиску покупателя. Посредник заявил, что у него уже есть претендент — некая гражданка К. Риэлторы рассчитывали получить 3% от сделки.

Цену объекта определили в $6 850 000. В том же месяце агентство подписало с покупателем договор о совершении действий, необходимых для покупки объекта (по сути, договор о намерениях, который подтверждал, что именно АН нашло клиента). После этого гражданка К. заключила с собственником предварительный договор купли-продажи (требовалось время, чтобы собрать деньги и подготовить документы). В последующих сделках агентство не участвовало.

Продавец и покупатель перестали выходить с ним на связь. В августе того же года гражданка К. уведомила АН о том, что считает договор о намерениях расторгнутым. В конце 2012‑го риэлторы заказали выписку из ЕГРП и узнали, что помещение на Литейном все же перешло в собственность покупателя. При этом продавец отказался платить комиссионные.

В 2013‑м агентство обратилось в арбитраж, требуя взыскать с продавца 6 212 265 рублей (те самые 3% с валютной стоимости объекта).

Но в ходе процесса выяснилось, что в экземпляре агентского договора, представленного обществом, сумма комиссионных не была прописана (в остальном договоры идентичны, и в экземпляре АН процент указан). У оппонентов разные версии происшедшего. Продавец уверяет, что при подписании документов сумма комиссионных не была согласована, стороны рассчитывали договориться позднее, но не смогли, и агенты сами заполнили пробел в договоре. Истец же усомнился в подлинности второго документа.

Суд первой инстанции посчитал доказанным тот факт, что именно агентство нашло покупателя (хотя гражданка К. уверяла судей, что сама обнаружила объект, а договор с АН подписала по заблуждению). Арбитраж констатировал, что оснований сомневаться в подлинности агентского экземпляра нет, поскольку ответчик не подавал заявления о фальсификации. Иск был удовлетворен в полном объеме.

Однако апелляция не согласилась с решением. Поскольку есть расхождения в договорах (оба из которых не оспорены), значит, цену следует считать несогласованной, что не позволяет удовлетворить иск.

Недовольные риэлторы подали кассационную жалобу. Третья инстанция взглянула на проблему по-новому. Федеральный арбитраж согласился с тем, что цена не согласована, но подчеркнул, что из-за этого нельзя лишать посредника платы за оказанные услуги. Суд сослался на 54‑е постановление Пленума ВАС и ВС, где сказано: если в договоре нет прямого указания цены, оплата должна производиться по стоимости, которая обычно взимается за аналогичные услуги. Агентство «Ваш дом» просило приобщить к делу экспертное заключение Ассоциации риэлторов СПб и ЛО о средней стоимости агентских услуг на рынке.

Суд кассации отправил дело на новое рассмотрение, предложив изучить этот вопрос. Дальнейшие перспективы пока не понятны. По сведениям «НП», в окончательном договоре купли-продажи продавец и покупатель указали меньшую стоимость объекта, чем та, что была согласована на предварительном этапе.

Стороны воздерживаются от комментариев. По мнению опрошенных риэлторов 3% — вполне адекватная ставка для подобной сделки. Директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает, что конфликты связанные с неоплатой агентских услуг, к сожалению, не редкость, но чаще возникают между риэлторами и частниками. При этом взыскать деньги с физлиц гораздо сложнее, чем с коммерческих структур.