НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

26 октября, 05:57

Пешком в Кремль

27 января 2014 в 05:00
3 044

Пешком в Кремль

Российский аукционный дом выставил на продажу комплекс зданий офисного и торгового назначения в Центральном административном округе Москвы. Стоимость актива — около $100 млн.

Здания, построенные в XIX веке, находятся по адресам: Москва, Лубянский проезд, 15, строения 2 и 4; ул. Маросейка, 2/15, строение 1. Это историческое место — Китай-город — туристический, административный и деловой центр столицы. Отсюда — несколько минут ходьбы до Красной площади, Кремля, Администрации Президента РФ, Торгово‑промышленной палаты РФ, Гостиного двора, министерств и ведомств, офисов крупнейших компаний и банков.

Близость к станции метро «Китай-город» и плотный пешеходный трафик (по меньшей мере 1500 человек в час) придают объекту высокую коммерческую привлекательность. Арендные ставки за торговые помещения на нижних уровнях комплекса и ресторанные площади (в подвале) соответствуют высокой проходимости объекта. Активным спросом пользуются и здешние офисы.

Здания стоят на участке площадью 0,6 га. Договор аренды земли действует до декабря 2032 года. Сейчас общая площадь комплекса составляет 13 055 кв.м, арендопригодная — 11 332 кв. м. Постройки прошли реконструкцию в 2009 году, в 2013‑м там полностью заменили внутренние инженерные коммуникации. Стартовая цена комплекса — 3 320 620 000 руб.

Офисные площади суммарно составляют 4697 кв. м. Их сдают в среднем по 29 524 руб. за 1 кв.м в год. 3063 кв.м занимают торговые помещения на первых этажах. Средняя действующая ставка на них достигает 32 740 руб. в год за «квадрат». Аренда подвалов (всего 1372 кв.м), где размещаются рестораны, стоит 30 700 руб./кв.м в год.

Кроме того, в комплексе практически создан Центр питания. Этот проект объединяет несколько ведущих операторов фаст-фуда, представленных на московском рынке. Среди них Burger King, «Крошка-картошка», KFC, «Сбарро» и др. За счет многообразных вариантов общепита, сосредоточенных в хорошо организованном и легкодоступном месте, можно рассчитывать на рост посетителей комплекса.

Общая площадь фуд-корта — 2200 кв. м. Средняя арендная ставка здесь может составить 27 273 руб./кв.м в год. Площади планируется распределить следующим образом. Предприятия фаст-фуда займут 402 кв.м, около 260 метров отдадут под зону питания, рассчитанную на 100 столиков (каждый на четырех человек). Предусмотрена зона питания in-line размером 402 кв. м. Еще на 96,4 кв.м расположится кафе.

В составе комплекса также появится кинотеатр 5D площадью 136,1 кв.м и зона сервисных услуг с химчисткой, банкоматами, терминалами, косметическим салоном, салоном связи и т. д.

Объект открывает новые возможности для тех, кто хотел бы инвестировать деньги в развитие торгово‑офисной функции. Существуют предпроектные разработки, согласно которым строения 2 и 4 можно реконструировать, прибавив к комплексу 14 100 кв.м площадей и доведя его общий размер до 24 950 кв. м.

Кроме того, на участке расположены несколько одно- и двухэтажных строений. Их можно реконструировать таким образом, чтобы возвести внутри квартала четырехэтажное здание площадью 6200 кв.м и объединить его с существующим строением 2 с помощью многоуровневого атриума. Атриум позволит легко перемещаться из одной части комплекса в другую. Кроме того, он сформирует пространство для отдыха, что сделает все сооружение более комфортным и современным.

Подземное пространство, согласно архитектурному проекту, можно использовать под многоуровневый гараж, чтобы обеспечить нормативное количество машиномест. Площадь подземной части может составить 7900 кв. м.

Впрочем, и в нынешнем виде объект обладает несомненной инвестиционной привлекательностью.

«На рынке давно не было значимых вариантов с такой выигрышной локацией, — комментирует Дмитрий Петраков, начальник департамента по работе с частными собственниками ОАО «Российский аукционный дом». — Ликвидность хорошо отремонтированных старинных зданий в самом сердце Москвы очень высока, они постоянно дорожают. Мы считаем, что окупаемость всего проекта при грамотном управлении комплексом может составить восемь лет. При ежегодной индексации арендных ставок этот срок можно сократить до шести».