НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

16 октября, 11:32

Прибрежные инвестиции

3 февраля 2014 в 05:00
2 997

Прибрежные инвестиции

Jensen Group потратит не менее $10 млн на реконцепцию торгово‑офисного центра River House на Аптекарской набережной. Она купила объект у группы ПСН, сделка закрыта в конце года. По экспертным оценкам, за актив могли заплатить около $55 млн.

На прошлой неделе инвестор официально представил планы преобразования комплекса. Но стоимость сделки не раскрыл. «Мы начинали работать по объекту с ценой предложения $60 млн, конечная сумма вполне могла быть с определенным дисконтом. Тем более что комплекс действительно требует реконцепции, во всяком случае, в части торговли», — говорит руководитель проектов отдела инвестиций и продаж Knight Frank St.Petersburg Елена Трескова.

Новый собственник намерен улучшить входные группы и логистику, заменить некоторые инженерные коммуникации, в том числе систему вентиляции, отремонтировать помещения, а также обустроить контролируемый въезд на парковку. Условия аренды будут пересматриваться постепенно, по мере истечения контрактов. По данным руководителя проекта River House Сергея Журавлева, примерно у половины арендаторов сроки договоров заканчиваются через год-два, у остальных — раньше.

За счет этих мер и нового подхода к управлению инвестор планирует увеличить доходность объекта (пока он приносит 12% годовых). Комлекс заполнен на 85%. ТК посещают 3000–4000 человек в день (по оценке ПСН), ставки на торговые и офисные помещения варьируется от $30 до $80 за 1 кв.м в месяц.

По словам г‑на Журавлева, поступления от аренды могут подрасти уже сейчас за счет сдачи вакантных помещений, изменения «нарезки» и ввода дополнительных услуг для арендаторов. Пока не заняты три видовых блока (от 700 до 900 кв.м) и офисный особняк во внутреннем дворе площадью 1700 «квадратов».

Кроме того, освобождаются 1700 кв.м в торговой части, принадлежавшие «Спортмастеру». Jensen Group выкупила их у сетевика. Он не захотел остаться в качестве арендатора и теперь съезжает. Зато группа «ПСН», продав занимаемые ею 1500 «квадратов» новому владельцу, сняла эти же помещения. Инвестор планирует окупить затраты за 4–5 лет.

Кроме того, на втором этапе Jensen Group собирается застроить часть свободной территории, занятой автостоянкой. Общая площадь участка — около 2 га (часть — в собственности, другая — оформлена в аренду на 49 лет). Существующие здания занимают 0,7 га. Под девелопмент может пойти 1–1,2 га, где вполне реально построить еще один комплекс такого же размера с офисами или апартаментами. Сейчас разрабатывается концепция развития этой территории, точные параметры и функционал станут известны через год.

Кстати, River House — не первый объект инвестора, где он проводит реконцепцию. В прошлом году завершена переделка ТЦ «Суперсива» на Савушкина, который до покупки четыре года пустовал. Теперь там обустроены торговые и офисные площади. Комплекс целиком заселен, имеется даже «лист ожидания». Сейчас реконструкция идет в «Пассаже».

По словам президента Jensen Group Стивена Вейна, River House куплен на средства второго инвестиционного фонда объемом $160 млн, сформированного Jensen Group еще до кризиса. На эти же деньги были приобретены универмаг «Пассаж», ТЦ «Суперсива», бизнес-центр на наб. Макарова, 32 и др. В ближайшее время компания начнет формировать третий подобный фонд примерно на $250 млн, средства которого пойдут на покупку недвижимости в Петербурге и России. Инвестор рассматривает как коммерческие, так и жилые объекты. «Невзирая не сегодняшнюю конъюнктуру я очень верю в Россию», — говорит г‑н Вейн.

О замороженном проекте на территории Сестрорецкого инструментального завода Стивен Вейн говорит уклончиво (мол, все идет по плану, концепция практически не изменилась), но не убедительно. Сейчас компания распродает свои объекты стрит-ритейла и квартиры в «золотом треугольнике».

«НП» досье

Семиэтажный ТОЦ River House общей площадью 30 000 кв.м открыт в 2005‑м. Он состоит из торгового (15 500 кв.м) и офисного блока класса В+ (10 500 кв.м). В комплекс также входят открытая парковка на 400 машин и офисный особняк во дворе площадью 1700 кв. м.