Полуфабрикат для бизнеса

Спрос на коммерческие помещения в новостройках остается активным несмотря на экономические неурядицы. Однако среди покупателей преобладают инвесторы, которые рассчитывают сдавать площади в аренду. Вопрос в том, насколько удачным окажется этот бизнес на фоне общего спада деловой активности, неизбежного в 2015 году.

Помещения в новых жилых комплексах обычно продают подготовленными под чистовую отделку. Предложение в строящихся домах обычно укладывается в ценовой диапазон от 90 000 до 150 000 рублей за метр. Большинство таких объектов по плану сдается в эксплуатацию не раньше третьего квартала следующего года.

По объему предложения традиционно лидируют кварталы в окрестностях станций метро «Комендантский проспект», «Пионерская», «Удельная» и «Старая Деревня». Кроме того, сохраняется приличный выбор в новостройках рядом с «Академической», «Проспектом Большевиков» и «Проспектом Просвещения». Разнообразные варианты встроек имеются в микрорайонах на периферии мегаполиса: Кудрово, Мурино, Девяткино.

Повышенным спросом объекты традиционно пользуются у продуктовых операторов. Площадь большинства помещений не превышает 350 кв. м.

Диапазон цен на севере города составляет 85 000–165 000 рублей за кв.м (на этапе строительства), на юго-западе — от 80 000 до 150 000 руб./кв. м. Однако в этом году тамошний объем предложений заметно сократился. В новостройках Пушкина и Всеволожска стоимость «квадрата» может достигать 130 000 рублей, но как правило, пригородные варианты продают от 52 000 до 75 000 руб./кв. м.

Вблизи оживленных магистралей готовые торговые помещения предлагают по цене до 370 000 рублей за «квадрат».

В «спальных» районах предприниматели активнее всего приобретают встройки под магазины шаговой доступности, а также предприятия сферы услуг. Первые этажи, как правило, выставляют от 120 000 руб./кв.м, цоколи — от 65 000 рублей. Разброс цен на встройки во дворах и в глубине кварталов — от 50 000 до 125 000 рублей за «квадрат».

Новостройками стабильно интересуются стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. В жилых кварталах, удаленных от метро, приобретают помещения под несетевые кафе и ресторанчики, частные кондитерские и булочные. Наиболее востребованы варианты до 150 кв.м с витринным остеклением в крупных жилых комплексах.

Выставленные на реализацию помещения обычно имеют высоту потолков около 3,4 м, место для парковки и возможность подключения сетей свыше 25 кВт. Впрочем, для офисного варианта мощности на момент ввода могут не превышать 8–10 кВт.

Интенсивность продаж зависит в первую очередь от стадии готовности дома. Среди застройщиков наиболее активны «Главстрой-СПб», «Группа ЛСР», ЛенСпецСМУ, «Строительный трест», ГК «ЦДС», «ЮИТ», Setl Sity и другие крупные компании.

Как правило, сделки происходят с полной оплатой из «собственного кармана» или с рассрочкой от застройщика. Коммерческой ипотекой из-за высоких ставок и длительных процедур согласования пользуются единицы. По мнению участников рынка, рассрочки более предпочтительны для коммерсантов, поскольку не приходится единомоментно вынимать из оборота крупные суммы.

Как отмечает Наталия Деньгова, начальник отдела ипотечных продаж «ЮИТ Санкт-Петербург», в чистом виде ипотеку на приобретение коммерческих помещений на стадии строительства практически никто из банков не предлагает. Обычно под эти цели дают кредит на развитие бизнеса, а это означает более высокие ставки и меньшие сроки. К тому же для физических лиц подобных кредитных программ не существует, а на практике клиенты часто оформляют такую недвижимость на себя.

По словам Михаила Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге, ставки в отечественных банках на коммерческую ипотеку начинаются от 15–16%, поэтому зачастую более выгодно (с точки зрения налогообложения, например) оформить договор лизинга.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
– Интерес к коммерческим помещениям выше, чем обычно. На встройки, реализуемые в проектах комплексного освоения, например в «Новой Охте», есть лист ожидания. Цены варьируются от 80 000 до 185 000 руб./кв.м в зависимости от местоположения ЖК. У нас нет сделок по продаже коммерческих помещений с привлечением ипотечных кредитов. Если покупатель не в состоянии сразу оплатить встройку, он, как правило, может воспользоваться рассрочкой.

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»:
– Ситуация и на рынке коммерческих площадей, и на рынке жилья схожая. Люди стремятся сохранить деньги и инвестировать их в наиболее надежный актив — недвижимость. Коммерческие встройки предусмотрены во всех жилых комплексах группы «Эталон», а цены привязаны к стадии готовности объекта, его локации и окружению. Продажи на протяжении всего года были стабильно высокими. Практически все помещения на первых этажах раскупают до ввода объектов в эксплуатацию. А в октябре мы закрыли крупную сделку по продаже бизнес-центра площадью почти 1500 кв.м в составе ЖК «Галант» в Московском районе. Наибольшим спросом пользуются помещения от 100 до 150 кв.м, с хорошими видовыми характеристиками и пешеходным трафиком. Особенно популярны такие варианты у небольших продовольственных сетей.

Ирина Трофимова, управляющий по строительным проектам компании «Петербургская Недвижимость» (эксклюзивный брокер Setl City):
– На протяжении года уровень спроса на коммерческие помещения в объектах Setl City имел четкую корреляцию со спросом на квартиры. Мы наблюдали пики покупательской активности в те же периоды: в январе-феврале и в октябре-ноябре. В эти месяцы продажи были выше в среднем на 25%. Выделить особенно популярные параметры помещений сложно, сейчас востребованы все форматы. Однако можно с уверенностью сказать, что самые активные покупатели — продуктовые магазины, причем как одиночные, так и сетевые. С начала года цены в объектах Setl City выросли в среднем на 15–20%. Коммерческая ипотека очень востребована, однако по сей день механизм предоставления этой услуги недостаточно отлажен. Сроки одобрения кредита значительно затягиваются. Зачастую согласование с банком длится так долго, что сделка становится для клиента невозможной: выбранное помещение дорожает.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Спрос на коммерческие помещения стабилен, серьезных колебаний в течение года мы не наблюдали. Часть встроек в готовых домах мы сдаем в аренду, чтобы потом реализовать их с уже готовым бизнесом. В нашей компании действует программа ипотечного кредитования коммерческих новостроек, но ею пользуются единицы: большинство коммерсантов предпочитают рассрочку от застройщика. На коммерческую недвижимость приходится 8–10% от всего объема продаж компании, т. е. мы реализуем порядка 10 000 кв.м встроенных помещений в год. Их стоимость сейчас составляет от 80 000 до 150 000 рублей. Арендные ставки начинаются с 700 руб./кв.м в месяц.
С начала года наши цены практически не менялись. Я считаю, коммерция будет наиболее активно развиваться в новых районах комплексного освоения. Например, в рамках первой очереди жилого квартала «NEWПИТЕР» «Строительный трест» планирует создать более 30 000 кв.м коммерческой и социальной инфраструктуры.

Вадим Лавров, начальник аналитического отдела компании «ЮИТ Санкт- Петербург»:
– На коммерческие помещения резких скачков спроса не наблюдается. Темпы продаж соответствуют плановым показателям. В этом году наибольшим спросом пользовались площади в элитном жилом комплексе «Смольный проспект», который строится рядом со Смольным. Там проходили сделки с разноплановыми помещениями — от 80 до 200 кв. м. Повышенный спрос мы наблюдали в комплексах, которые возводятся в Василеостровском районе, — Suomi и «КИМа,1», а также в ЖК «ТОЙВЕ» (Красногвардейский район). Все эти дома относятся к классу «комфорт» и находятся на разных стадиях строительства. Размер реализуемых встроек варьируется от 40 до 140 кв. м.
Сейчас в продаже у «ЮИТ» имеется около 6000 кв.м коммерческих площадей. Цены находятся в диапазоне от 130 000 до 280 000 руб./кв. м. Это при условии единовременной оплаты. С начала года стоимость встроек в отдельных проектах подросла на 1–9%. Покупка коммерческих помещений в ипотеку существует, однако доля таких сделок крайне невелика. За последние два года мы реализовали всего две встройки с привлечением кредитных средств.

Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб»:
– В этом году мы продали уже более 5000 кв.м коммерческих помещений в 4‑й и 5‑й очередях ЖК «Северная долина» в Выборгском районе. Спрос остается высоким. Это обусловлено, прежде всего, желанием уберечь средства в условиях девальвации рубля. Основные покупатели — инвесторы, которые потом сдают эти площади в аренду. Соотношение между клиентами, предпочитающими покупать объекты в собственность, и теми, кто их арендует, примерно 50 на 50. Арендные ставки составляют 1500–2000 руб./кв.м в месяц. Цены начинаются со 130 000 рублей, однако сейчас у нас нет вариантов для приобретения в собственность. В компании уже сформирован лист ожидания на будущие очереди комплекса, которые мы планируем вывести на рынок в 2015 году. Ежедневно поступают 10–20 звонков по поводу приобретения помещений. Из них в среднем три — от потенциальных покупателей, уже готовых к заключению сделки. В этом году продаж с использованием ипотеки не было.

Юлия Тагильцева, директор по развитию ИСК «Отделстрой»:
– В середине лета мы вывели в продажу десять коммерческих помещений в ЖК «Новый Оккервиль» размером от 50 до 94 кв. м. Остальные площади, как и прежде, сдаем в аренду, тщательно выбирая клиентов. Треть из выставленных на рынок объектов уже реализована, еще треть забронирована. В основном их приобретают жители микрорайона, желающие открыть бизнес рядом с домом, либо частные инвесторы. Интерес к коммерции сохраняется. Мы считаем, дело здесь в том, что в наших домах минимальная доля инвестиционных квартир, а среди жильцов преобладают представители среднего класса. К тому же в микрорайоне уже работают детсад, спорткомплекс с бассейном и катком, развивающий музей. У наших арендаторов пользуются спросом как небольшие помещения до 100 кв.м, так и площади от 300 «квадратов». Крупные объекты сдаем сетевым компаниям, зарекомендовавшим себя на петербургском рынке. Встроенные помещения продаются от 110 000 рублей за метр. Арендные ставки оговариваем индивидуально.