Кто «доиграет» по старым правилам?

Минстрой разработал методику, по которой определят, какие проекты застройщики смогут завершить по старым правилам, а каким придётся перейти на эскроу-счета. Петербургские компании уже подсказали, как скорректировать документ.

Переход на проектное финансирование и привлечение денег граждан с помощью эскроу-счетов станет обязательным уже с 1 июля. Но в законе есть исключение. Проекты в высокой стадии готовности и с большим объёмом уже реализованных квартир можно завершить по нынешней схеме, на средства дольщиков. Определить степень готовности и уровень продаж как раз и поможет минстроевская методика.

Застройщиков «взвесят»

Вводные такие: надо устранить риск приостановки строительства из-за того, что часть компаний не сможет привлечь проектное финансирование, но не допустить необоснованного вывода объектов из-под системы эскроу. Закон установил только два критерия: степень готовности объекта и количество заключённых долевых договоров. Со вторым коэффициентом всё довольно просто. Он считается в процентах от общего числа квартир в новостройке.

А вот с «готовностью» всё гораздо сложнее. Здесь учитываются несколько коэффициентов с разным удельным весом – готовность конструкций нулевого цикла, надземной части, фасадов, инженерных систем, отделочных и прочих работ. Принимается в расчёт и общий срок возведения дома и количество дней с даты получения разрешения на строительство до 1 июля 2019-го. В Минстрое справедливо полагают, что чем ближе срок ввода в эксплуатацию, тем меньше возможность изменить финансовую модель проекта. Этот коэффициент имеет самый большой удельный вес в формуле – 50%.

Учитывается также достаточность денег у застройщика (суммируются средства на специальном счёте, стоимость нереализованных квартир и поступления по рассрочкам).

Кроме того, девелопер должен подтвердить свою «надёжность». То есть соответствовать нормативам финансовой устойчивости (установлены Правительством РФ). Есть и второй вариант – застройщик (или холдинговая компания, в которую он входит) должен иметь рейтинг не ниже «В» по шкале «АКРА» или сопоставимого рейтинга иного кредитного агентства.

Главное – в деталях

В СРО А «Объединение строителей СПб» уже обсудили предложенную методику и подготовили идеи по её корректировке. «В варианте Минстроя всё достаточно объективно, понятно, измеримо и не вызывает особых проблем. Но мы предлагаем изменить некоторые параметры, чтобы объективнее оценить объекты и риски», – говорит генеральный директор объединения Алексей Белоусов. Например, повысить удельный вес показателя «готовность объекта». Петербургские застройщики считают, что он гораздо важнее сроков строительства.

При оценке готовности Объединение строителей СПб предлагает добавить несколько видов работ, например проектно-изыскательские. «Они требуют значительных средств, и эти вложения тоже должны учитываться. Стоит указать и конкретные сроки, в которые региональные чиновники должны оценить пакет документов застройщика и дать ответ, может ли он работать по старым правилам. Пока это время не лимитировано», – поясняет Алексей Белоусов.

Объединение предлагает отказаться от рейтинга, оставив только нормативы финансовой устойчивости. Немногие компании такую процедуру проходили, а возможность использования «рейтингов иных агентств» позволит компании за определённую сумму претендовать на любую букву.

Нужен и переходный период. Если застройщик до 1 июля не подаст нужный пакет документов, он сможет сделать это до 1 января 2020-го, но лишь при условии, что в эти полгода не будет привлекать деньги граждан по договорам долевого участия. «Критериев много, и некоторые проекты могут немного не дотягивать до указанных параметров. Например, застройщик уже оплатил большой объём работ, а генподрядчик их пока не выполнил. Причин может быть множество. Компаниям надо дать возможность увеличить показатели, чтобы они смогли завершить стройки по старым правилам. Но чтобы не усугублять риски дольщиков, они должны прекратить на это время продажи», – говорит Алексей Белоусов.