НАШ ЦИТАТНИК: «Мы подтвердили статус самой странной агломерации для инвесторов. Это «достижение» – отклонить заявку на перевод земли в Шушарах из промзоны, что позволило бы строить там в пандемию новые корпуса Боткинской больницы...» Валентин Заставленко

1 марта, 22:54

Островная конкуренция

2 марта 2015 в 05:40
5 884

Островная конкуренция

Формирование нового облика Крестовского острова завершается: последнее крупное пятно здесь начали застраивать в 2014‑м. Хотя в ближайшие год-два на рынке могут появиться еще несколько компактных проектов. Но самая большая интрига — запуск «Зенит-Арены», после чего спрос на островное жилье может серьезно снизиться. К тому же в этом году стартуют первые стройки на соседнем Петровском острове.

Крестовский остров начали активно застраивать в конце 1990‑х — начале «нулевых». Сегодня здесь сосредоточено много по-настоящему элитных домов. По отзывам риэлторов, большинство состоятельных покупателей предпочитают Крестовский остальным районам города, включая «золотой треугольник» и зону вокруг Смольного. Тому способствуют обилие воды, зелени, парков, невысокая плотность застройки, социальная однородность и развитая инфраструктура спорта и досуга.

Новая волна

Объем предложения в здешних новостройках значительно колеблется год от года. Так, если в 2008‑м на первичном рынке продавалось порядка 500 квартир, то к середине 2013‑го в листингах осталось всего 92 варианта (15 300 кв.м). Однако уже к концу прошлого года их число подскочило до 900 — почти вдвое больше, чем накануне предыдущего кризиса. Основную прибавку обеспечили два крупных проекта, стартовавшие друг за другом: «Привилегия» от компании «Еврострой» (в 2013‑м) и «Крестовcкий de lux» от «Газпромбанк-Инвеста» (в 2014‑м). Их локация и параметры схожи: оба комплекса строятся на набережной Малой Невки, участки — по 3 га, примерно одинаковое число квартир (334 и 359), цены сопоставимы, расстояние между ЖК — около 200 м, к тому же проектировал их один архитектор — Евгений Подгорнов. Первый проект финансирует Ханты-Мансийский банк, второй — Газпромбанк.

Но различия есть. «Привилегия» состоит из двух больших зданий сложной конфигурации. Помимо квартир здесь предусмотрена разнообразная инфраструктура: полузаглубленный паркинг на 480 автомобилей, службы портье и горничных, 25‑метровый бассейн на четыре дорожки и мини-бассейн для детей, spa-комплекс с банями, джакузи, салоном красоты, массажным кабинетом, частный детсад и марина для маломерных судов. Летом прошлого года застройщик уже поставил понтоны для яхт на Малой Невке и даже подсветил их. Правда, зачем было делать это за четыре года до первых новоселий (объект должны сдать в 2017‑м) — загадка. Другая интрига — подсвеченные краны, которые сияют по ночам, словно новогодние елки. Не иначе как хитрый маркетинг.  Квартиры реализуют с осени 2013‑го, диапазон цен — от 150 000 до 350 000 рублей за кв. м.

Через год (в сентябре 2014 года) началось строительство «Крестовcкого de lux». Тогда же компания «Газпромбанк-Инвест» открыла продажи. Участок находится на углу Спортивной улицы и набережной Малой Невки, рядом с Лазаревским вантовым мостом. Это часть бывшей территории спортивного общества «Динамо», которую в 2012‑м приобрел «Газ-промбанк-Инвест». Комплекс состоит из десяти шестиэтажных жилых корпусов. Застройщик не стал перегружать объект дополнительной инфраструктурой, посчитав, что ее обслуживание может оказаться обременительным для будущих жильцов. В нежилых помещениях предусмотрены лишь кафе-кондитерская, частный детский сад на 45 малышей, индивидуальные кладовые для жильцов, а также несколько офисов с отдельным входом со стороны Спортивной улицы. Под зданиями строится паркинг на 626 мест. По сравнению с конкурентом у комплекса «Крестовcкий de lux» есть одно важное преимущество — он расположен в тихой и зеленой части территории стадиона «Динамо» (ее общая площадь — 17,5 га). Собственники квартир могут там гулять и пользоваться теннисным центром, многочисленными спортзалами, бассейном, тиром, футбольными полями, гребной базой, кафе и пр. Сейчас завершается строительство подземной части, средние цены на квартиры — 200  000–250  000 рублей за «квадрат». По словам генерального директора компании «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» Сергея Демидова, среди покупателей есть представители Газпрома, переезжающие в Петербург.

Под занавес года предложение на Крестовском пополнил объект «Группы ЛСР»: в декабре она открыла продажи в будущем доме на Морском пр., 29 (см. «НП», № 50/2014). Его построят на месте здания, купленного вместе с участком еще пять лет назад. На прошлой неделе застройщик поставил ограждение вокруг дома и начал его сносить. Здесь возведут ЖК Verona на 80 квартир. Любопытно, что почти половину из них за два месяца уже раскупили (см. материал на стр. 10).

Остатки для миллионеров

Впрочем, в некоторых домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад, продажи еще не завершены. Так, в комплексе Diadema club house на Константиновском пр., 23 (сдан в 2012‑м) из 73 квартир не реализованы 23. Диапазон цен — от 33 млн до 80,2 млн рублей (320 000–339 900 руб./кв.м). Примечательно, что разобраны все видовые варианты, включая пентхауcы по 450 метров с открытыми террасами. Говорят, одним из владельцев жилья в этом комплексе стал сын известного «железнодорожника». Кстати, в ЖК «Венеция», расположенном через дорогу, последняя квартира была пристроена в прошлом году, хотя объект сдан на год позже.

Заявленная «фишка» Diadema club house — зимний променад с атриумом площадью около 2000 кв.м — оказалась не очень комфортной. Вместе с зимним садом здесь планировали обустроить лобби, ресепшн, зону отдыха для детей и взрослых. Специальная система должна была поддерживать микроклимат и круглогодичную температуру плюс 18 °C. Знакомый риэлтор по секрету сообщил, что управляющей компании пришлось заменить часть настоящих деревьев и кустарников на искусственные, так как из-за высокой влажности находиться в помещении было невозможно. Видимо, застройщику или собственникам предстоит потратиться на переделку проекта или любоваться пластиковыми листочками.

В клубном доме Brilliant House на пр. Динамо, 6 пока свободны восемь квартир (всего их 34), цены — от 200 000 до 370 000 рублей за метр. Продажи открылись в январе 2013‑го. Это первый объект Fort Group в жилом сегменте. Дом был готов весной 2014‑го, сдали его в эксплуатацию в октябре, но оформить право собственности не получалось. КУГИ требовал с инвестора дополнительные 63,5 млн рублей за то, что общая площадь здания увеличилась вдвое по сравнению с исходным проектом. После долгих переговоров спор разрешился, сумма доплаты неизвестна.

Тяжело идет реализация апартаментов в комплексе на Крестовском пр., 12 А, введенном в конце 2013‑го. Компания «Терра» (связана с УК «Кремль») стала предлагать номера в мае прошлого года, с этого времени продано всего пять апартов из 25, хотя здание вполне симпатичное, все параметры соответствуют высокому классу, да и цены приемлемые — от 190 000 до 200 000 руб./кв. м.

Полтора десятка квартир из 84 пока не востребованы в ЖК «Современный Аристократ» на Морском пр., 28, который был сдан еще осенью 2008‑го. В кризис проект заморозили, потом шли тяжбы между собственниками, в результате застройщик сменился. Актуальные цены на оставшееся жилье — от 180 000 до 300 000 рублей за метр.

Недавно выяснилось, что в элитном ЖК MaXXImum на Кемской ул., 1 не продана половина квартир. Объект завершили еще в начале 2007‑го, застройщик — ООО «Радуга». Комплекс рассчитан на 110 квартир (по другим сведениям — на 129) от 80 до 400 кв.м, в подземном паркинге — 150 мест. Риэлторы знакомые с ситуацией утверждают, что фирма «Радуга» не выполнила инвестиционные обязательства перед городом, в результате чего Росреестр отказал в регистрации прав на жилье. Владельцы квартир оформляли собственность через суд. Тем не менее в 2011-м компания получила прилегающий к дому участок площадью 3100 кв.м под строительство паркинга, где 13 мест нужно отдать городу. Летом 2013‑го работы начались. По проекту здесь запланирована многоуровневая автостоянка. Но, по словам генерального директора компании «Радуга» Антона Новикова, полузаглубленный паркинг на 40 автомобилей будет двухэтажным и предназначен исключительно для жильцов. Стройка ни шатко ни валко идет третий год, периодически вызывая возмущение обитателей дома. Когда она завершится, неизвестно. По данным риэлторов, средняя цена на оставшиеся квартиры — 238 000 рублей за кв. м.

В прошлом году наконец-то продано последнее жилье в нескольких домах, построенных около пяти лет назад: в ЖК «Малахит» на Морском пр., 15 от фирмы «Петротрест», а также в комплексах компании «Стройинвест» на Морском проспекте, Кемской улице и набережной Мартынова.

Жилой паллиатив

Потенциал Крестовского острова практически исчерпан. Клубный дом может появиться на ул. Эсперова, 16. Не застроена и площадка на Константиновском проспекте, где раньше находилось трамвайное кольцо (рядом уже возводят ЖК Verona). Остальные перспективные проекты связаны в основном с апартаментами.

Компания «Мегаспорт» завершает четырехэтажное здание спортивно-оздоровительного центра на ул. Рюхина, 9. Он строится на месте теннисных кортов, в юго-восточной части Приморского парка Победы. Среди заявленной инфраструктуры — подземный паркинг, фитнес-центр, бассейн, медицинский центр и пр. Объект должны сдать в эксплуатацию в марте. Похоже, это будет еще один «Пятый элемент» с апартаментами на продажу.

В феврале компания «Спортивный клуб дзюдо «Явара-Нева» Аркадия Ротенберга (спарринг-партнера Владимира Путина по дзюдо) должна была сдать в эксплуатацию МФК на Бычьем острове. Но недавно Смольный продлил разрешение еще на год. В зданиях площадью более 47 000 кв.м предусмотрены спортивные залы, бассейн, теннисные корты, гостиница, комплекс из 10 четырехэтажных коттеджей по 700 кв.м, паркинг на 150 машин, яхт-клуб на 40 судов. Риэлторы уверены, что здесь появится не классическая гостиница, а апартаменты, которые поступят на рынок.

В июле 2014‑го ООО «Морской яхт-клуб» получило разрешение на строительство яхт-клуба на Безымянном острове (наб. Мартынова, 92). На самом деле яхт-клуб с большой мариной, рестораном, бизнес-центром и складами здесь давно функционирует. Владельцы решили ликвидировать складские ангары и построить здесь апартаменты с видом на воду и Елагин остров. Детали проекта пока держатся в тайне. Продажи, скорее всего, начнутся в этом году. Пожалуй, из всех реализуемых и заявленных проектов на Крестовском этот будет самым привлекательным и дорогим.

Трудное детство

По мере заселения новых домов на острове стала ощущаться нехватка социальных объектов. Поликлиник нет, если не считать платного Консультационно-диагностического центра с поликлиникой Управделами Президента. Из трех детских садов остался один. По планам КУГИ, в перспективе должны появиться еще три. Так, в прошлом году снесли двухэтажное здание Центра восстановительного лечения детской психиатрии на Константиновском пр., 14–16. На его месте сейчас достраивают современный детсад с бассейном. На днях Смольный начал искать подрядчика еще для одного садика на 90 малышей на участке между домами 24 и 28 по Морскому проспекту. Его должны завершить до конца 2016‑го.

Общеобразовательных школ нет. В гимназии № 56 на проспекте Динамо дети учатся лишь до пятого класса, старшие ходят в школу на Чкаловском проспекте. Однако под новую школу на 800 учеников Смольный отвел участок около 1 га на углу Крестовского проспекта и Спортивной улицы. На этом же пятне запланирован третий детсад. Пока земля сдается в аренду клубу экстремальных видов спорта Crazy Zebra.

Зато продуктовых магазинов на острове уже хватает. Здесь работают супермаркеты «Лэнд», «Сетка», «Реал» и гастроном «Крестовский». В декабре 2014‑го на Кемской ул., 1 открылся фермерский магазин премиум-класса «Гирлянда».

Дорогих ресторанов не счесть. Из-за высокой конкуренции несколько заведений уже закрылись: Saint-Tropez, «Восадули», «Экстрим-бар ХХХХ». При этом демократичный общепит отсутствует. Арендаторы единственного на острове бизнес-центра класса А на Крестовском обедают в кафе дельфинария — через две улицы.

Строительство футбольного стадиона расстроило владельцев недвижимости и многих потенциальных покупателей. «Зенит-Арену» стоимостью 35 млрд рублей должны сдать в эксплуатацию в июне 2016‑го, но первые футбольные матчи, скорее всего, пройдут не ранее 2017‑го. До этого срока спокойствие островитян гарантировано. Что будет после запуска арены, рассчитанной более чем на 70 000 человек (по проекту — от 62 000 до 84 000), никто не представляет. Запланированная на намыве станция «Новокрестовская» не спасет, а судьба пешеходного моста от стадиона до Приморского района до сих пор неизвестна.

Мнения экспертов

Сергей Демидов, генеральный директор компании «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад»:

– Надо заканчивать застройку Крестовского острова и не согласовывать новые жилые проекты. Все-таки это рекреационная зона, где не должно быть много жилья. Потенциал для девелопмента, конечно, есть, но развивать нужно объекты инфраструктуры: спорт, школы, садики. Надо восстановить парк, посадить деревья, запустить лебедей в пруды. Это же тоже девелопмент. Не помешала бы парочка новых мостов.

Надеемся, что съезда с ЗСД на Крестовский не будет, а запуск «Зенит-Арены» не повлияет на цены квартир.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

– Близость к центру, парки, выход к заливу сделали Крестовский остров идеальной и престижной средой обитания для состоятельных граждан. Но он теряет былую популярность. Новый стадион привлечет сюда дополнительный транспорт и пешеходов — эта зона станет менее уединенной. Ожидаемый поток болельщиков может уменьшить привлекательность уже готовых домов. Что будет с ценами, предсказать сложно.

Жилья на Крестовском и так много, новые стройки способны понизить статус существующих комплексов и локации в целом. Остров больше нуждается в детских садах, школах, магазинах. Элитное жилье ведь предполагает наличие развитой инфраструктуры. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» будут набережная, причал и марина на 50 мест, рестораны и кафе, фитнес-центр, частный детский сад и т. п.

На Крестовском острове дела обстоят сложнее. Многие объекты инфраструктуры находятся не в пешей, а в автомобильной доступности. Расстояние до ближайшего кафе или магазина измеряется километрами.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

– Крестовский остров практически полностью застроен, но в его восточной части есть небольшие перспективные пятна. Это земли частников или участки с постройками, подлежащими реконструкции. Интерес к ним со стороны девелоперов и покупателей будет сохраняться из-за местоположения. Здесь время от времени будут появляться небольшие элитные проекты.

Улучшить существующую конъюнктуру может развитие социальной инфраструктуры (частных и государственных школ, детских садов и пр.), а также внимательное отношение к архитектуре новых проектов.

Запуск стадиона на ценах сильно не скажется. Все предложение, которое сегодня здесь есть, уже включает эту «корректировку» стоимости. К тому же появится станция метро «Новокрестовская», а стадион расположен довольно далеко от основной жилой застройки.