НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7% до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

23 ноября, 15:42

Элита привыкает к сдержанности

2 февраля 2015 в 01:20
3 273

Элита привыкает к сдержанности

Последние два года предложение коттеджей класса А сокращается. В 2014 году на загородном рынке появился лишь один элитный проект — Relique de Famille (в Сестрорецке), всего-то на четыре домовладения.

Год назад, по данным Knight Frank St. Petersburg, в продаже было 244 элитных домовладения, сейчас — 199. Декабрьский «потребительский бум» затронул дорогой сегмент лишь краешком: в этой категории спонтанные покупки случаются редко, это скорее исключение, чем правило.

Специалисты, впрочем, рассказывают: в декабре предприниматель из Мурманска приехал посмотреть «Сестрорецкие дачи»; не купил, заехал в «Репино Бриз». К счастью, менеджер по продажам оказался на месте: поджидал опаздывающего газпромовца. У мурманчанина в машине оказалась большая часть нужной суммы, про Репино он что-то слышал; в результате дом в «Репино Бриз» был продан за 110 млн рублей. Руководитель проекта «Балаково» Сергей Муканаев такжеговорит, что в конце декабря интерес к дорогим загородным домам вырос, но покупатели склонны торговаться, ссылаясь на «сложные финансовые обстоятельства».

В целом 38 продаж коттеджей класса А за весь 2014‑й — немного лучше, чем итоги 2013‑го (34 сделки). Максимальный показатель остался в недавнем прошлом: 133 сделки в 2008 году. Рекорд, который застройщики вряд ли смогут повторить, это как с нефтью по 120 долларов за баррель.

В бизнес-классе ситуация более динамичная. Домовладения категории В продают в 37 поселках (год назад их было 34), покупатель может выбирать из 1068 объектов (в начале 2014‑го их было 858). Продажи: 181 — в 2014‑м, 164 — в 2013‑м. Максимум 2008 года — 513 сделок — также выглядит недостижимой вершиной.

Девелоперы вывели на рынок пять новых проектов: «Неоклассика» (застройщик — Vip villa), «Ключевой» (частный девелопер), «Сад времени» («Строительный трест»), Strawberry Fields Golf Club («ПБЛ холдинг») и Polianka Village («Олимп 2000»). Открылись продажи в третьей очереди популярного комплекса «Онегин парк» (ИФК БСПб).

В группе А чемпион по реализации — «Росса Ракенне СПб», на эту компанию пришлась почти треть в общем объеме сделок (поселки HONKANOVA Concept Residence и «Медное озеро‑2»), в группе В два лидера: «Онегин парк» (21%) и «Особый статус» (17%).

Однако «черный вторник» наверняка поменяет расклады: в дорогом сегменте доля импортных материалов и комплектующих особенно велика. Придется как-то корректировать ценовую стратегию компании Honka. Резко выросла себестоимость в проекте Relique de Famille: бетонные блоки производят в Финляндии, отделочные материалы — во Франции, Германии, Бельгии…

Вынуждены менять планы и девелоперы, работающие в бизнес-классе. «Мы собирались приобретать новое оборудование, заказали в Германии деревообрабатывающие станки, — говорит руководитель ГК «СТИНКОМ» Сергей Феденко.— Теперь этот контракт придется притормозить».

По мнению руководителя отдела Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, важными особенностями 2014 года стали расширение ареала дорогой загородной недвижимости (до 100 км от границ города), повышение спроса на качественные объекты с уникальной локацией и активность покупателей из регионов. Еще одна тенденция: формируется устойчивый спрос на объекты южного направления, и существующее предложение покупателя уже не устраивает. В традиционно популярном Курортном районе несколько дорогих проектов застройщики отложили, не желая рисковать; на всеволожском направлении начинают негативно сказываться массовая застройка пригородов многоэтажными домами и связанные с этим транспортные сложности.

Впрочем, кризис порождает не только проблемы, но и возможности. «В городе существенно сократится доля ипотечных сделок, — отмечает Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь-НТ». — А в загородном сегменте их почти и не было. В условиях отсутствия ипотеки загородная недвижимость получает дополнительные преимущества. Например, возможность поэтапной оплаты: земля — теплый контур — инженерия — отделка. Кроме того, организованный поселок можно раздробить на очереди минимального размера (вплоть до 5–10 домов), а вводить в строй многоквартирный дом поэтажно еще никто не пробовал…»

Застройщики также рассчитывают на то, что резкое увеличение стоимости отдыха за рубежом приведет к росту популярности отечественных дач и вилл. Наконец, каждая новая волна санкций увеличивает число невыездных олигархов.