Покупателей зовут на побережье

Точный адрес участка: Петербург, Шкиперский проток, 18, корп. 14, лит. П. Земля под застройку расположена в дельте Невы, между Галерной гаванью и Финским заливом, выходит непосредственно к морю. К северо-западу от участка находятся намывные территории с новым пассажирским портом. Западную часть престижного и дорогого Васильевского острова сейчас активно осваивают строители. Здесь на разных стадиях реализации находится около десятка жилых комплексов преимущественно комфорт-класса. Если позволяют видовые характеристики, девелоперы повышают статус ЖК до категории «бизнес». Непосредственно на намывных территориях есть один-два проекта уровня «эконом». По разным оценкам, в этой зоне появится от 1,5 млн до 3 млн кв.м жилья и более 2 млн кв.м общественно-деловой застройки.

К северу от продаваемой территории находится жилой комплекс «Дом на Шкиперском» от строительной компании «Балтийская коммерция». К северо-западу расположены комплексы «Магеллан» и «Колумб», которые возводит на намыве компания «Лидер Групп».

Возможностей строить жилье доступной ценовой категории в центральных районах города осталось крайне мало. Спрос на такой продукт относительно высок, поэтому эксперты рынка считают предложение Российского аукционного дома вполне привлекательным.

Юго-восточнее надела находится конгрессно-выставочный комплекс «Ленэкспо». После ввода в эксплуатацию «Экспофорума» на юге Петербурга территория «Ленэкспо» подлежит редевелопменту. Собственник продолжает работать над концепцией, но по плану здесь появятся жилье, небольшой конгресс-центр, набережная и яхт-клуб.

Вблизи выставленного на аукцион участка есть все необходимые для комфортной жизни объекты социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, магазины, спортивные комплексы. До него легко доехать на общественном транспорте. Ближайшая станция метро — «Приморская» — расположена в 1,7 км. В 2018 году в створе Большого проспекта и Косой линии появится станция «Горный институт». С 2016 года сюда станет проще добираться и на личном автомобиле: откроются съезды с Западного скоростного диаметра, который проходит в 650 м от участка. Предстоящее строительство моста на остров Серный также улучшит транспортную доступность района.

Надел на Васильевском острове является залоговым активом ОАО «Русский торгово‑промышленный банк» (Рускобанк). Территория выставляется на торги единым лотом.

Согласно Правилам землепользования и застройки она находится в зоне средне- и многоэтажной жилой застройки, что позволяет возводить дома высотой до 40 метров. Специалисты РАД считают, что здесь можно разместить жилой комплекс бизнес-класса, а также объекты коммерческой недвижимости, например гостиницу, апартаменты и бизнес-центр. Общая полезная площадь такого проекта может достигать 80 000–85 000 кв. м. В этом случае нагрузка на метр возводимых улучшений составит 6200 руб.

Сейчас на территории стоят несколько складов, гаражей и других нежилых объектов. Ни один из них не является объектом культурного наследия, так что расчистить участок под застройку не составит труда. Прежний собственник земли получил технические условия на подключение к системам инженерного обеспечения.

«Цену можно считать уникальной даже для сегодняшнего нестабильного рынка. Нагрузка в 6200 рублей на метр возводимых улучшений — это очень хорошее предложение для Васильевского острова, где этот параметр может превышать 20 000 рублей», — говорит генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко.

Начальная стоимость лота — 525 млн рублей. Шаг на повышение — 5 млн. Желающим участвовать в аукционе необходимо до 23 сентября внести задаток в сумме 20 млн рублей. Прием заявок начался 5 августа.

Мнения экспертов

Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Стартовая цена актива может повыситься в процессе торгов. К плюсам участка я бы отнесла удачную локацию, популярный у покупателей район. Значительная часть квартир может получиться с хорошими видовыми характеристиками. Транспортная доступность также скоро улучшится за счет ввода ЗСД. Есть и другие положительные моменты, например наличие инженерных сетей, в отличие от соседних территорий на намыве, а также отсутствие на участке памятников. Минусы: нет проекта планировки территории и вообще градостроительной документации. Здесь можно построить комплекс класса «комфорт» или «бизнес». Средняя цена в сегменте «масс-маркет» в этом районе — 111 300 рублей за 1 кв.м, что на 6000 рублей больше среднегородского показателя для обжитых районов. Квартиры бизнес-класса на Васильевском острове продают сейчас в среднем по 186 700 рублей за метр.

Анна Сигалова, 
заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Если исходить из предельных параметров застройки для этой зоны, здесь можно возвести не более 70 000 кв.м жилья. И еще около 10 000 кв.м коммерческих объектов с учетом низкой обеспеченности острова торговыми площадями. Нагрузка на «квадрат» продаваемой площади действительно составляет около 100 евро. И для Васильевского острова это, конечно, очень привлекательное предложение. Однако стоит понимать, что разработанной и согласованной градостроительной документации на этот квартал нет, и ТЭПы могут быть урезаны.

Исходя из того, какие объекты строятся в ближайшем окружении, здесь целесообразно разместить жилье комфорт-класса стоимостью около 100 000 рублей за 1 кв. м.

Марина Агеева, 
руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:

– Нагрузка в 6200 рублей в цене квадратного метра за относительно подготовленную землю вполне возможна. Очевидно, что вся территория Васильевского острова к югу от гостиницы «Прибалтийская» будет в скором времени занята именно жилой застройкой. Однако полноценное развитие этой зоны возможно только при комплексном подходе, а это очень большой объем инвестиций. Построить привлекательный жилой комплекс на границе промзоны и гигантского гаражного массива будет нелегко, учитывая конкурентную среду и планы застройки намыва. Кроме того, реализация на этой территории любого проекта вызовет социальное напряжение в связи с необходимостью убирать 2000–2500 гаражей. Но и занимать видовые прибрежные земли морского города ржавыми хранилищами старых авто тоже как-то странно.

Близость ЗСД и нескорая перспектива полного освоения юго-западной части Васильевского острова позволяют предположить, что тут будет уместен жилой комплекс комфорт-класса, а не категории «бизнес».

Игорь Кокорев, 
руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:

– Участок на Васильевском острове рядом со сложившейся жилой застройкой — редкое предложение, а потому потенциально весьма интересное. В связи с этим стартовая цена выглядит довольно низкой. Разумеется, если проект не имеет дополнительных сложностей для развития. К таковым могут относиться, например, характеристики самого участка или особенности окружения. Я бы рекомендовал тщательно изучить все факторы, чтобы объем продаваемых площадей не оказался ниже ожидаемого.