Непатриотичная элита

Основные показатели прошлого года во многом повторяют результаты спокойного для рынка

2013-го. По сравнению с итогами ажиотажного 2014-го объемы продаж, конечно, заметно упали.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2015-й в элитном сегменте в продажу было выведено 68 000 кв.м новых площадей (600 квартир). Это на 52% меньше по объему и на 47% — по числу квартир, чем годом ранее.

За прошлый год реализовано 73 500 кв.м (630 квартир) — сокращение на 31 и на 27% соответ-ственно по сравнению с 2014-м.

В бизнес-классе на рынке появилось 256 700 кв.м нового жилья (3390 квартир) — это на 14% больше в метрах и на 4% — в штуках, чем за 2014-й. Аналитики «Петербургской Недвижимости» отмечают увеличение средней площади квартир в новых проектах: 88 кв.м против 75,5 «квадрата» в 2014-м. Объем поглощения за год снизился до 200 700 кв.м (2280 квартир) — на 15 и на 27% соответственно.

На начало 2016-го в продаже находились 34 элитных объекта (включая дополнительные очереди) общей площадью 190 000 «квадратов». Из них на долю апартаментов приходится 17% (32 600 кв.м). В бизнес-классе представлено 73 объекта (включая очереди) общей площадью 0,5 млн «квадратов». Доля апартаментов здесь меньше — 2,1% (10 600 кв.м), эксперты насчитали только три апарт-проекта в этой ценовой категории, а остальные относят к комфорту.

У специалистов компании Knight Frank Saint Petersburg итоговые данные за прошлый год по классу А схожие: объем сделок достиг 67 000 «квадратов» (497 квартир). Но по классу В цифры отличаются почти вдвое: за год реализовано 338 000 кв.м (4500 квартир). Впрочем, к разногласиям исследователей не привыкать, каждая фирма считает по-своему.

За год элитное жилье подорожало на 11,9%, бизнес-класс — на 3,6%; средние ценники достигли соответственно 278 275 и 124 868 рублей за 1 кв.м. «Рост цен во многом объясняется изменением структуры предложения: дешевые варианты постепенно вымываются, выходят новые проекты с более качественными характеристиками, по мере готовности дома застройщики повышают цены, есть и инфляционная составляющая», — поясняет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Вслед за курсом

Итоги года в сегменте дорогого жилья порадовали и застройщиков, и брокеров. Правда, первая половина 2015-го выдалась вялой. Очевидно, что при скачках курсов и цен на нефть граждане, хранившие деньги в валюте, просто выжидали. Но как только колебания немного сгладились, они начали вкладывать в недвижимость. Причем активность продолжалась и в январе этого года. «Довольно резкий всплеск спроса на жилье в новостройках и на вторичном рынке начался осенью. Для клиентов, державших сбережения в валюте, дорогие квартиры по факту подешевели вдвое, — говорит управляющий партнер АН Engel & Volkers Александр Беляев. — Если покупатель раньше мог рассчитывать на вариант на втором этаже с окнами во двор, теперь за эту же сумму в евро или долларах он может позволить себе более просторный и видовой вариант на пятом уровне. За последние четыре месяца мы продали столько же, сколько за первые восемь месяцев 2015-го».

По данным г-на Беляева, спроса на дома старого фонда с капремонтом (Толстовский дом, дом Лидваля и др.) вообще нет, и за последние два-три года их стоимость упала вдвое. В современных зданиях жилье раскупают активнее, за исключением тех случаев, когда собственники держат цены в валюте. «Вторичный рынок оскудел, все нормальные квартиры раскуплены», — говорит г-н Беляев.

С ним солидарен и глава АН «Элитные квартиры» Леонид Рысев: «За исключением отдельных периодов, год был активным. Вопреки нашим ожиданиям цены не снизились. За прошлый год мы выручили в три раза больше, чем за 2014-й».

По оценкам генерального директора «Мир квартир. Элит» Петра Войчинского, увеличилось время экспозиции объектов: клиентам нужно время, чтобы сделать выбор.

Как утверждают аналитики из Knight Frank, за 2015-й средняя сумма сделки в элитном сегменте выросла более чем в полтора раза — с 27 млн до 42,5 млн рублей (без учета скрытых скидок, которые девелопер мог предоставить в индивидуальном порядке). Этот факт связывают с ростом числа покупателей, которые стали выбирать квартиры больших метражей. «Заявки на жилье площадью более 150 кв.м возросли в общей структуре спроса с 20% (в 2014-м) до 35%. А доля объектов размером более 220 кв.м увеличилась более чем втрое и достигла 14%. Как показали результаты нашего анкетирования, в 2015-м изменился основной мотив при покупке жилья. Если раньше большинство клиентов стремились переехать в другой район, то в прошлом году основным аргументом стало улучшение жилищных условий, в том числе с расширением жилплощади», — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg Тамара Попова.

По данным Ольги Трошевой, застройщики при этом уже несколько лет подряд стремятся несколько уменьшить площадь квартир в своих проектах. Так что не исключено драматическое несовпадение спроса с предложением.

Сервис как добавочная стоимость

Заметным событием в 2015-м стал выход на рынок суперэлитных проектов сервисных апартаментов на Каменном и Крестовском; формируется новая привлекательная зона вокруг «Невской Ратуши»; началось развитие Петровского острова; растет число проектов, где в рамках одного комплекса предусмотрены разные ценовые категории жилья и пр.

Введен в эксплуатацию ЖК Hovard Palace на набережной р. Фонтанки — первый за последние десять лет элитный комплекс, в котором все квартиры передают с отделкой «под ключ». Девелоперу удалось создать качественно новый для рынка продукт, который находит своего покупателя. К началу лета компания планирует завершить все отделочные работы и передать ключи. Оставшееся жилье стоит от 450 000 до 900 000 руб./кв.м.

На 1-й Березовой аллее, 7 стартовали продажи апартаментов в «Резиденции на Каменном». Небольшой комплекс (всего 18 апартов) будет иметь свою обширную инфраструктуру, а также собственный парк размером в 1 га. Ценники начинаются с 1,2 млн рублей за кв.м, тем не менее уже реализовано три апартамента.

Также в прошлом году на рынок были выведены апартаменты «Императорский яхт-клуб» на набережной Мартынова. Здесь инфраструктура включает марины, эллинги, вертолетную площадку, ресторан и пр. Один корпус на восемь апартаментов полностью распродан, во втором (61 апарт от 60 до 595 кв.м) реализовано три «номера». Цены начинаются с 42 млн рублей за объект.

В конце прошлого года на рынок вышел уникальный для города жилой комплекс — реконструированный особняк Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова, также с богатой инфраструктурой. Помимо квартир с историческими интерьерами и таун-хауза здесь обустроены три лофт-квартиры, куда можно подняться на автомобильном лифте. Такое решение реализовано в Петербурге впервые. Всего в комплексе 29 квартир (от 62 до 494 «квадратов»), из которых 10 уже продано, еще несколько — забронировано. Разброс цен — от 240 000 до 714 000 рублей за 1 кв.м.

На Петровском острове стартовал второй проект и анонсировано начало третьего. Первым сюда пришел «Строительный трест» с ЖК бизнес-класса Ostrov. В прошлом году «Северный город» начал возводить комплекс комфорт-класса «Петровская ривьера», хотя и локация, и ценники (от 120 000 рублей за метр) предполагают более высокую категорию. В январе компания «ЭкоХолдинг» заявила о намерении вложить 6 млрд рублей в реконструкцию Речного яхт-клуба на Петровской косе, где помимо инфраструктуры появятся две гостиницы на три и пять «звезд». (Кстати, этот же инвестор вкладывает деньги и в строительство «Резиденции на Каменном».)

Активно формируются кварталы вокруг «Невской Ратуши». Элитные дома здесь уже возводят компании Setl City и «Балтийская коммерция»и «Стимул СКТ», должен стартовать апарт-проект «У Ратуши» от «Охта Групп». Yard Group открыла продажи апартаментов в комплексе Prime Residence на Херсонской улице; «Северный город» получил разрешение на строительство дома на Полтавской улице; Петербургская строительная компания собирается запускать ЖК бизнес-класса «ДипломатЪ» на улице Бакунина.

Как отмечает Ольга Трошева, в связи с активным освоением «серой» зоны на рынке растет число «смешанных» проектов, когда на одной площадке возникают объекты разных ценовых категорий. Как правило, соседствует жилье категорий «бизнес» и «комфорт». Например, в проектах ЮИТ на Васильевском острове и в ЖК «Смольный проспект», в домах RBI на Свердловской набережной, в ЖК «Life-Приморский» от «Пионера», «Две эпохи» от EKE Group, новом проекте NCC на Охте и др.

«В нашем комплексе «Москва» также сочетаются квартиры бизнес-класса с апартаментами категории «комфорт». Цены начинаются с 4 млн и 2,5 млн рублей соответственно. Думаю, подобная схема будет развиваться и в дальнейшем, особенно при редевелопменте промышленных территорий», — полагает г-жа Трошева.

Текущий год обещает быть также насыщенным. По подсчетам специалистов компании «Леонтьевский Мыс», по итогам 2016-го ожидается более чем двукратное увеличение объемов введенного в эксплуатацию элитного жилья — порядка 215 640 кв.м.

Эксперты настроены оптимистично. «Предпосылок к резкому изменению общей ситуации в дорогом сегменте я не вижу. Если не будет скачков курсов валют и цен на нефть, то спрос останется на прежнем уровне», — считает Ольга Трошева. Такого же мнения придерживается и Александр Беляев: «Еще какое-то время продолжится вымывание наиболее ликвидных объектов. Мне кажется, граждане продолжат перекладывать средства из валюты в недвижимость, если, конечно, не приключится резких скачков курсов. И если девелоперы не будут задирать цены, все будет нормально, как и сейчас. Весна должна сложиться хорошо, а дальше видно будет, загадывать сложно».