НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

18 мая, 23:21
18 декабря 2016 в 21:00

Соблазны низкой ставки

Застройщики и банки наперебой предлагают кредиты по ставке не только ниже рыночной, но и ниже ключевой. Мы попытались разобраться, кто платит за «банкет».

  По программе «Ипотека с господдержкой» можно получить кредит под 11,3–12% годовых. Считается, что этот уровень ставок самый низкий за всю историю ипотеки в России. Но граждане, оформляя заем на 10–12 лет, в среднем выплачивают его за семь, экономя на процентах от 500 000 до 1 млн рублей — в зависимости от суммы и срока кредитования. Такие данные приводит Объединенное кредитное бюро.
  На желании платить меньше процентов банки в партнерстве с застройщиками и ловят своих будущих клиентов. Предлагая низкие ставки на первый год кредитования, они делят между собой покупательский спрос. А он, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 58% зависит от ипотеки, а в пригородной зоне — и вовсе на 65–70%. В свою очередь, первичный рынок жилья успешно помогает банкам наращивать кредитный портфель.


 Игра на понижение


  Если расставить в порядке убывания ставки, анонсированные в кредитных программах этой осени, получится примерно такой ранжир. Промсвязьбанк предлагает 11% годовых покупателям квартир в жилых комплексах ГК «Легенда», компаний «СПб Реновация», «Самолет ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп». Приобретая жилье у ключевых партнеров Сбербанка, можно рассчитывать на 10,9% годовых.
  Некоторые банкиры готовы опуститься ниже ключевой ставки ЦБ (10%). Так, в банке «Санкт-Петербург» можно взять кредит на квартиру от компании «Ленстройтрест» под 9,9% годовых. Глобэкс Банк выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя-СПб» и «СПб Реновации», от 8% — на жилье от «Полис Групп» и 9,9% — на квартиры компании «РосСтройИнвест». Абсолют Банк с партнерами предлагает от 9,2%, а Райффайзенбанк — 8%. ВТБ24 вместе с «Группой ЛСР» предложили 6,9% годовых на ЖК «Калина-парк-2» и «Шуваловский, 1–12». Такие ставки обычно дают на первый год кредитования (реже — на два), после чего платежи возвращаются к 11,5–12,9% годовых.


  Ловкость рук


  Покупатели думают, что льготная ставка — это скидка, предоставленная банком, или завуалированное снижение цены со стороны застройщиков, которые не любят делать такие шаги открыто. Однако большинство строителей признают: застоя на рынке нет, с текущим объемом продаж работать можно. Нет и причин для уменьшения цен, прямого или косвенного.
  Если ставка ниже рыночной, но выше 10%, возможно, ее дотирует банк ради большого объема ипотечных сделок, который принесет ему крупный жилой комплекс партнера-застройщика.
«Важно понимать, что кредитовать по ставке, меньшей 70% от ставки рефинансирования, банки просто не могут, потому что заемщик тогда облагается налогом на доходы в размере 13%, — говорит Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк Жилищных Решений». — Работая по ставке ниже 10%, банки попадают в чистый убыток на весь срок кредитования. Строго говоря, выдавая займы по программе «Ипотека с господдержкой» под 11,5%, банк уже уходит в ноль с учетом стоимости денег, операционных расходов, рекламы».
Ставку меньше 10% годовых может дать небольшой банк, который принадлежит строительной компании. В этом случае прибыль бизнесу обеспечивает продажа квартир. Но подобные примеры в Петербурге единичны.
  «В большинстве случаев банк делает скидку в размере 0,5% от стандартной ставки, застройщик — его партнер скидывает 500 рублей с каждого квадратного метра, — считает Роман Корников. — Выгоду, которую должен получить заемщик за 15 лет выплаты кредита, суммируют и представляют в виде 6 или 8% по ипотеке на первый год. Главное — получить максимум звонков. Самое трудное — честно объяснить потенциальному клиенту, что это военная хитрость. Его реальный взнос в первый год не станет меньше. Но если 10 лет вместо 13% годовых платить 12,5%, плюс небольшая скидка от застройщика, экономия выходит как раз такая, как при ипотечной ставке 8% на первый год».
  По словам ипотечного брокера, банки иногда готовы предоставлять кредит под 9–9,5% годовых, если застройщик или заемщик согласны уплатить единовременную комиссию в размере 10% от суммы кредита. Застройщики на такие предложения массово не откликаются. А заемщику это может быть выгодно, если он действительно собирается выплачивать кредит 10–15 лет. Если же он рассчитывает погасить долг за три — пять лет, в подобной льготе нет никакого смысла.


  По банкам и углам


  В некоторых случаях застройщики компенсируют банку убыток от пониженной ставки в первый год кредитования. А потом повышают стоимость квартиры на ту же сумму, которую потратили на возмещение банку, считает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. В итоге квартира может обойтись клиенту дороже, чем если бы он приобрел ее в кредит по рыночной ставке.
  «Это не скидка, — убежден Максим Ельцов. — Чаще всего компания не готова платить за более выгодные условия по ипотеке. Компенсацию, которую застройщик должен выплатить банку, он зашьет в цену жилья. Если кто-то может себе позволить без потери рентабельности сделать скидку на свой продукт, он не будет прятать ее в банковской ставке, а покажет непосредственно в стоимости квартиры. Потому что главный для человека фактор — это цена на жилье».
  Для покупателя есть смысл сравнить стоимость кредита и цену одной и той же квартиры в разных банках. Возможно, последняя будет отличаться на 5% или более в зависимости от того, кредитуется ее покупка по льготной или по рыночной ставке. Если цена одинаковая, значит, действительно попалось отличное предложение.
  «История с льготной ипотекой напоминает историю с налогами, — говорит Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Финские кварталы». — Если хочешь поднять ставку налога на 5%, повышай сначала на 10%, а затем опусти. Плановый уровень будет достигнут, и все останутся довольны. Ставка ниже ключевой на первый год кредитования многих покупателей настораживает, они чувствуют подвох. Конечно, банк возьмет свое позже, а застройщик заложит в стоимость квартиры. Сегодня, при растущих ценах на арматуру, на бетон и т. п., недвижимость может только дорожать».
  «Для банков ипотека сегодня — самый выгодный продукт, — отмечает Александр Львович, генеральный директор компании Navis Development. — И они могут, чтобы привлечь клиента, перекладывать основные платежи на более поздний срок. Однако в конечном счете за маркетинг банка и застройщика все равно платит потребитель».