Вырастут ли цены на квартиры этой зимой?

К концу лета средний уровень цен в новостройках Петербурга и Ленобласти уменьшился на 0,6% — до 89 077 рублей. Только спальные районы удержались. По сравнению с августом 2016-го строящееся жилье стало дороже в городе и пригородах, зато подешевело в области. Если сравнивать с «контрольной отметкой» — с предкризисным периодом 2008-го, —  новостройки поднялись в цене везде, кроме пригородов. 
Зафиксированное понижение — пока еще не тенденция, уверяют строительные компании. С конца 2014 года цены на продовольственные и непродовольственные товары выросли на 25-27%, при этом стоимость жилья практически не увеличилась. Относительно других товаров недвижимость даже подешевела. 
Для застройщиков (в отличие от потребителей) в этом нет ничего хорошего, ведь себестоимость все это время росла — вместе с ценами на стройматериалы, транспортными расходами, тарифами на энергоносители и пр. Сдерживать цены в условиях роста издержек становится все сложнее, предупреждают строители. Резких скачков в ближайшее время никто не ждет, но постепенного повышения не избежать.
Заметный рост цен, по их прогнозам, ожидается не позднее чем через год, когда в России начнут действовать новые правила долевого строительства. Этим летом на федеральном уровне были приняты поправки в 214-ФЗ. Они, с одной стороны, должны обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков, но с другой — заметно усложнят жизнь законопослушным компаниям и увеличат их затраты. Так, строителям придется выплачивать средства в компенсационный фонд, формируемый государ­ством для завершения проблемных домов, а также держать на банковском счету 10% от сметы строительства объекта. 
Еще один важный фактор: весной этого года администрация Петербурга ввела новые, более жесткие нормативы обеспеченности районов дет­скими садами. Они в последнее время строятся в основном за счет строителей, а значит — самих дольщиков, поскольку к цене квартир прибавляется новая нагрузка. Введены ограничения на этажность домов, что делает проекты, которые будут выходить на рынок в скором времени, менее прибыльными и т.п. 
Ну а пока цены незначительно подняли лишь отдельные компании. Правда, о намерении сделать это в ближайшее время заявили еще несколько игроков.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Цены снижаться в любом случае не будут, потому что никто не станет продавать квартиры ниже себестоимости. В последние пару лет цены на недвижимость практически не росли, хотя стройматериалы подорожали примерно на 20%. То есть каждый новый проект обходится застройщикам все дороже и дороже. 
С другой стороны, платежеспособный спрос сокращается — сейчас он в два раза меньше имеющегося предложения. У нас уже много лет «рынок покупателя», и за этого покупателя застройщики конкурируют, в том числе по цене. В общем,  предпосылок для сильного повышения цен на текущие проекты тоже нет.
Ипотека со всеми ее привлекательными ставками способна лишь поддержать спрос на нынешнем уровне. Но не приведет к его заметному росту.
На уже запущенные проекты (по которым получено разрешение на строительство) поправки в 214-ФЗ не повлияют. По новым проектам цены вырастут — потому что увеличатся издержки (это и отчисления в компенсационный фонд, и необходимость резервировать на счете 10% стоимости дома, и необходимость дробления юрлица под каждый дом и пр.). Естественно, все эти затраты будут заложены в стоимость квадратного метра.
Мы в октябре сделали специальное предложение — дополнительная скидка 100 000 рублей при покупке «двушки» в IV очереди ЖК «Новый Оккервиль» в ипотеку или при 100%-й оплате.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

На рынке есть все признаки того, что цены могут увеличиться. Непрекращающийся рост себестоимости, в том числе вследствие законодательных инициатив, повышает финансовую нагрузку на застройщиков. Чтобы хотя бы удержать цены на стабильном уровне, у девелоперов ресурсов уже не осталось: все оптимизационные задачи решены, проданы непрофильные активы, сменились поставщики. Сейчас ценовой вектор направлен только вверх, и наращивая объемы реализации, крупные компании пытаются максимально замедлить темпы повышения, так как рыночная конъюнктура оптимизма не внушает.  
На наш взгляд, сейчас наиболее выгодные условия для покупки. Даже не так. Самыми выгодными они были один-два месяца назад, а сегодня такие предложения остались по отдельным квартирам, корпусам и проектам. Конечно, новогодние акции будут, но и до Нового года цены успеют подрасти — это во-первых. А во-вторых, сидеть и ждать можно себе позволить только в прогнозируемой экономической ситуации, прежде всего макроэкономической. Чем наша страна похвастаться не может. Мало кто забыл, чем закончился 2014 год.

Будем честны: затоваривания рынка качественным, ликвидным жильем нет. Зато есть платежеспособный спрос на такую недвижимость, и мы чувствуем его увеличение, особенно на фоне снижения ипотечных ставок. Покупатели доверяют крупным застройщикам, десятки лет работающим на рынке, реализующим проекты в привлекательных локациях: рядом с метро, с хорошими видовыми характеристиками, в районах с уже сформированной социальной и развлекательной инфраструктурой. Все больше людей перестают откладывать решение жилищного вопроса и поступают совершенно правильно, поскольку недвижимость дешеветь не будет. Цены только растут за счет увеличения себестоимости строительства, нагрузки на девелоперов по возведению объектов социальной инфраструктуры, инфляции. Принятые поправки в 214-ФЗ также приведут к удорожанию проектов.
По нашим оценкам, дальнейшее снижение ипотечных ставок подстегнет спрос еще больше. 

Предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья нет. Напротив, осенью, с началом активного сезона, когда люди возвращаются из отпусков, начинается учебный год в вузах, формируется большой поток региональных покупателей, происходит традиционное повышение цен. Его мы и наблюдаем сейчас. В сентябре — начале октября у большинства застройщиков Петербурга цены выросли. В нашей компании —  практически во всех проектах. В некоторых из них, например «Полис на Комендантском», рост стоимости был связан и с переходом объекта в новую фазу строительства.  
Тем покупателям, которые уже определились с объектом, я рекомендую выбирать квартиру и заключать договор, так как сейчас очень хорошие условия на рынке. В том числе и по ипотеке. Ключевая ставка ЦБ снижена до 8,5%, это одно самых низких значений за последние несколько лет. 
У «Полис Групп» сегодня в лидерах по ценам ЖК «Полис на Комендантском», где стоимость квартир начинается с 1,6 млн рублей, а также «Полис на Неве», в котором можно купить квартиру за 1,8 млн.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

Я не вижу на рынке признаков падения цен. Несмотря на существенно снизившуюся, по официальным данным, инфляцию, она все же присутствует. И строительные материалы продолжают дорожать. Если говорить о возможном уменьшении цен, то наиболее подвержены этому процессу проекты в удаленных районах с высокой локальной конкуренцией. Там возможны кратковременные снижения, но это не стоит рассматривать как тренд.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

Никаких предпосылок для снижения цен сейчас нет. Более того, в течение 2017 года цены практически не росли — прирост составил 1-2% в зависимости от сегмента. Долго такая ситуация продолжаться не будет, поэтому чего-то ждать с учетом самых выгодных нынче ипотечных ставок смысла нет. 
Снижение ставок позволяет все большему числу людей приобрести жилье. А чем выше спрос — тем выше цены. В данный момент действуют рекордно низкие ставки по жилищным кредитам, и вряд ли они будут еще существенно падать в ближайшее время. 
Сейчас большинство успешных компаний, в том числе и Setl City, не уменьшает цены, а по некоторым позициям — повышает. Кроме того, как и ранее, цены растут по мере готовности жилья. 
Снижение возможно только у тех застройщиков, у которых продажи отстают от плана. Допустим, объект изначально переоценили, назначив слишком высокую стоимость для этой компании, для конкретной локации… Или в предложении у компании оказались в целом не самые востребованные покупателями объекты. 
Привлекательное ценовое предложение от Setl City — квартиры от 1,85 млн рублей в ЖК «Солнечный город» от Setl City. Еще один интересный вариант — ЖК «GreenЛандия-2» неподалеку от станции метро «Девяткино». Стоимость жилья здесь начинается с 1,8 млн.

Татьяна Алексеева, коммерческий директор строительной компании «Норманн»:

Надо понимать, что себестоимость строительства выросла, а вот цены на жилье — нет, и ожидать существенного снижения не стоит. Сказки не будет. Большинство акций и скидок, которые сейчас есть на рынке, носят рекламный характер. Ожидая скидку на понравившийся объект, вы рискуете не дождаться ни скидок, ни квартиры. Изобилие предложения лишь кажущееся. Понижение ставок по ипотеке поможет спросу, и ставки будут еще падать. Но до европейских 3-4% мы в ближайшие годы все равно не доберемся. 
Поправки в 214-ФЗ могут изменить рынок до неузнаваемости, вымыв все предложение по дешевому жилью. Сейчас нагрузка на девелоперов и так возросла, а новые поправки ситуацию еще больше усложнят. Цены на стройматериалы и прочие расходы тоже не уменьшаются.
Но в ближайший год цены все-таки серьезно не вырастут, а вот что будет дальше, зависит от законодательства и состояния российской экономики.
Акции и скидки у нас носят точечный характер, массового снижения мы не планируем. Сейчас у нас можно купить студию от 1,1 млн рублей в ЖК «Яркий» и «Морошкино». Есть уникальное предложение — таун-хауз с участком в ЖК «Норманндия» в Коломягах за 9,915 млн.

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»:

Осенью мы наблюдаем традиционное оживление спроса, предпосылок для снижения цен нет, скорее, даже наоборот. Уменьшение ипотечной ставки также стимулирует спрос и дает застройщику возможность предложить покупателю продукт чуть лучше и дороже. Акционные мероприятия могут касаться малоликвидных позиций, например квартир на нижних этажах. 
Осенью застройщики предлагают интересные условия к отраслевым выставкам (Жилищному проекту, Ярмарке недвижимости), но это также происходит не со всем предложением. Обычно акции распространяются на некий пул квартир, продажи которых застройщик хочет простимулировать. 
Отложенного спроса сейчас почти нет, ипотечная ставка снижается довольно регулярно и несущественно, это не заставляет людей откладывать решения о покупке. Логика получается следующая: лучше купить сейчас, при более высокой ставке и низкой цене, чем потом, при более низкой ставке, но подороже. 
Минимальное предложение в пригородной зоне от компании «РосСтройИнвест» — квартира-студия в третьей очереди ЖК «Золотые купола» площадью 24 кв.м за 1,4 млн рублей при условии 100%-й оплаты (срок ввода в эксплуатацию — третий квартал 2018 года). В городе —  квартира-студия размером 23 кв.м в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе, в 2,5 км от станции метро «Рыбацкое». Она обойдется в 1,7 млн.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

Я не вижу предпосылок к снижению стоимости метра. Цена строящегося жилья практически не увеличивается (или растет в пределах инфляции), при этом себестоимость поднимается на протяжении нескольких лет. В то же время не надо забывать о росте стоимости квартир по мере готовности объекта — она по-прежнему на уровне 20-30% от «ноля» до сдачи дома. Заморозка цен, по сути, и означает их снижение в условиях инфляции. Для покупателя это благоприятный фактор. Стабильная рыночная ситуация, низкие ставки по ипотечным кредитам и большой объем предложения дают возможность спокойно выбрать квартиру и совершить сделку на самых выгодных для себя условиях. 
До конца года мы ожидаем еще незначительного снижения ипотечной ставки, в пределах 0,5%. Существенно на рыночной ситуации это не отразится. 
Последние поправки в 214-ФЗ, безусловно, приведут к изменениям в работе строительных компаний. Многие из этих нововведений явно не продуманы и усложнят жизнь застройщиков. Возросшие издержки неминуемо лягут и на покупателей, что может сделать долевое строительство менее привлекательным как для простых граждан, так и для девелоперов.
На данный момент наиболее выгодное предложение от Группы «ЦДС» — студия стоимостью 1,6 млн рублей в ЖК «Новое Янино». Это квартира площадью 30,5 кв. м с полной отделкой «под ключ» в 20 минутах езды от станции метро «Ладожская». Дом будет введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2018 года. 
Из новых интересных предложений хочется отметить наши совместные программы со Сбербанком, ВТБ24 и банком «ГЛОБЭКС», в рамках которых покупатели могут взять ипотечный кредит со сниженной ставкой от 6,2 до 6,9% годовых. Еще одна привлекательная программа — ипотека с нулевым первоначальным взносом от банка «Санкт-Петербург» и Сургутнефтегазбанка.

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:

Как показывает практика, осенью начинается оживление рынка, и застройщики пытаются сделать наиболее выгодные предложения для покупателей. С лета цены на новостройки заметно не менялись, хотя и было незначительное снижение. У нас они были стабильны до середины сентября, после чего произошло небольшое повышение в одном объекте. Для нового объекта мы, наоборот, запустили хорошие скидки.
Застройщики делают и будут делать скидки и специальные предложения для покупателей, это создает у граждан определенную мотивацию и мысль о том, что стоит купить сейчас, иначе потом цены вырастут. 
Снижение ипотечной ставки, конечно же, увеличит спрос. Чем ниже ставка, тем жилье доступнее, тем больше людей может позволить себе улучшить условия. 
У нас в компании повышение планируется в первом квартале 2018 года. Стоимость 1 кв.м будет варьироваться от 58 000 до 65 000 рублей. 
Минимальная стоимость квартир в наших домах сейчас составляет 1 689 660 рублей. Покупатели имеют много возможностей сэкономить, например, можно приобрести квартиру в ипотеку со ставкой 7,4% на весь срок кредитования, можно получить качественную чистовую отделку в подарок. Или купить квартиру с беспроцентной рассрочкой до окончания строительства. По акции можно совершить сделку с выгодой до 300 000 рублей.

В отличие от городского рынка на загородном нет признаков затоваривания. Напротив, последние три года объем вывода новых коттеджных поселков снижается. То есть тренд — прямо противоположный. Связано это прежде всего с тем, что спрос, не имея ипотечной поддержки, сравнимой с квартирным рынком, стал снижаться раньше, и многие застройщики проекты заморозили. 
Какие-то новогодние предложения, конечно, будут. Но насколько они окажутся  выгоднее того, что есть сейчас, большой вопрос. Мы уже предлагаем нашим клиентам очень привлекательные условия. Но касаются они прежде всего способов оплаты. Мы увеличили срок рассрочки до 36 месяцев и дали возможность тем, кто строит дом, не платить ежемесячные платежи до окончания строительства.  
На 2018-й мы не закладываем в свои планы общерыночного роста цен, как и падения. Пока не очень понятно, как предстоящие выборы президента скажутся на потребительском настроении, а это очень важно для загородного рынка. Как всегда, будем повышать цены по отдель­ным проектам по мере их строительной готовности.
Наши коттеджные поселки можно условно разделить на ближние (до 30 км от города) и дальние (более 80 км). У первых минимальное предложение сейчас — 650 000 рублей за участок ИЖС в Тосненском районе (включая дороги и электричество). Во Всеволожском районе подобное предложение будет стоить от 750 000. На Карельском перешейке участок с дорогами и электричеством обойдется не дешевле 550 000.

Самые выгодные предложения на рынке новостроек Ленобласти* 

Самые выгодные предложения на рынке новостроек в пригородах Петербурга*

Самые выгодные предложения на рынке новостроек Петербурга (удаленные районы)*

Самые выгодные предложения на рынке новостроек Петербурга *

*Данные на начало сентября 2017 г.