Апартаменты: игра без правил?

Из-за пандемии на рынке апартаментов наблюдались «качели»: высокая динамика продаж в первом квартале и падение на 26% – во втором. Но по итогам полугодия показатели нормализовались; в Петербурге продано 2600 юнитов. Объём предложения снизился на 36% до 6300 юнитов, на 34% сократилось предложение сервисных апартаментов. Сейчас спрос восстанавливается. Если рынок не накроет второй волной, итоги года окажутся сопоставимы с результатами 2019-го или даже превысят их. Если предложение юнитов будет достаточно. Цены уже пошли вверх – от 3 до 9%. Такие данные со ссылкой на Knight Frank St. Petersburg привёл Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор компании Formula City.

«В кризис мы видели сильное падение в гостиничном сегменте. Но сервисные апартаменты «просели» не так глубоко, и это тоже способствует укреплению доверия к этому формату», – считает г-н Грудин.

По его мнению, апартаменты становятся реальной альтернативой другим способам инвестирования (золоту, валютному рынку, облигациям), которые больше подвержены волатильности. «Это понятный для инвестора продукт, достаточно надёжный с точки зрения  ликвидности и роста рынка».

Однако г-н Грудин признает, что из-за отсутствия чёткой классификации застройщики порой допускают ошибки, «не додумывая» проекты в плане технологической и инженерной обеспеченности, планировочных решений и услуг. А потребителю не всегда понятна экономическая модель, как и всё, что связано с покупкой и владением апартаментами. Есть и путаница в терминах вкупе с законодательной неопределённостью: «С точки зрения российского права, апартаменты – это нежилые помещения, коммерческая недвижимость. Однако по сути любая гостиница – это жилая недвижимость», – полагает Юрий Грудин.

Загадочный продукт

«Мы много работаем с потребителями, пытаясь объяснить им, что такое апартаменты. И в РГУД обсуждаем критерии оценки качества проекта. То, что этой нишей заинтересовался такой уважаемый конкурс, как «Доверие потребителя», тоже знак того, что рынок созрел, – подметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД. – Доверие возникает от того, какую информацию получает клиент. И в этой ситуации важно правильно классифицировать типы апартаментов: сервисные, несервисные (псевдожильё) и апарт-отели (гостиницы). Это три разных категории с точки зрения концепции проекта. Поэтому важно определиться, какой бизнес будет сформирован. Чем проще и понятнее  обещание девелопера, тем корректнее будет работа и больше доверия. Участники рынка мало работают с потребителем, поэтому часто возникают вопросы».

Г-н Сторожев попытался также развеять миф о том, что апарты дешевле квартир. Юниты обходятся дороже из-за технологической и инженерной наполненности здания (речь о сервисных апартах).

Николай Иордан, заместитель руководителя центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, отметил, что хотя как таковой классификации апартаментов до сих пор нет, но стихийно она сложилась. Не очень корректно сравнивать покупку жилья и юнита, считает он. Апартаменты – это инвестиционный продукт, у которого, в отличие от квартир, есть перспективы роста. И это для потребителя более осознанная покупка, чем квартира.

Действительно, классификация складывается стихийно, некоторые застройщики создали свои стандарты. «Для внутреннего пользования мы выделяем сервисные апартаменты (небольшой номерной фонд – от 80 до 300 юнитов) и апарт-отели – это гостиничный формат от 300 до 1500 номеров», – поясняет Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Эти форматы отличаются не только по меблировке, но и по локации. Так, объекты первой категории реализуются в зонах деловой активности. 

Ломать привычное

О необходимости классификации апартаментов и использовании чётких, понятных всем терминов, рассуждала и финансист Екатерина Синельникова, замдиректора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург». По её словам, банки раньше неохотно кредитовали покупку апартаментов, а некоторые и сейчас не дают на них денег. Но ситуация постепенно меняется. «Мы выдаём ипотеку на апарты на таких же условиях, что и на жильё. Кредит можно получить без справки о доходах, по паспорту, первоначальный взнос – 30%, ограничений по сумме нет. Но парадокс – объём сделок в общем портфеле минимальный, хотя продукт интересный. Почему? Потому что непонятен формат, граждане опасаются обмана. Не очень ясно, как лучше использовать апарты: жить самому или сдавать в аренду. Это вопрос к застройщикам, в частности, к позиционированию апартаментов. Я не знаю, почему на рынке так мало открытой информации», – недоумевает Екатерина Синельникова.

Если потенциальный клиент не найдёт ответы на свои вопросы, он, скорее всего, не обратится в отдел продаж за консультацией, а пойдёт по привычному пути и купит квартиру. «Вот это привычное нужно ломать. Доля ипотеки среди покупателей апартаментов сильно удручает. Может, не хватает в эфире информации об успешных кейсах на рынке. Может, пора их громко рекламировать?» – подзадоривает г-жа Синельникова участников рынка.

Кстати, опасения граждан, о которых говорит банкир, не совсем беспочвенные. Апартаменты законодательно никак не урегулированы, хотя их уже несколько раз пытались загнать в правовое поле. 

«В Петербурге более сегментированный и профессиональный рынок апартаментов. У нас практически нет псевдожилья. В отличие от Москвы, где «Дом.РФ» в качестве застройщика возводит огромные массивы псевдожилья. И всё это реализуется под эгидой программы «Арендное жильё». Минстрой очень гордится проектом. В любом другом городе чиновников, которые построили такое арендное жильё, посадили бы. Но не в столице. Что произойдёт, если апартаменты приравняют к жилью? Скорее всего, петербургский рынок пострадает меньше. Но, может, и хорошо, что государство сильно не лезет в регулирование, не мешает формировать рынок и продавать», – считает Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД.