НАШ ЦИТАТНИК: «До конца года будет сохраняться высокий спрос на новостройки, а в будущем из-за неизбежного падения доходов населения, прекращения льготной ипотеки и накопленного повышения цен на недвижимость рынок ожидает откат...» Роман Строилов

27 октября, 00:38

Апартаменты: игра без правил?

5 октября в 08:28
985

Апартаменты: игра без правил?

Сегмент апартаментов уже завоевал место на рынке. Однако ещё нет классификации, внятной терминологии и закона, регулирующего эту сферу. Продукт не всегда понятен потребителям. О том, как эффективно выстроить стратегию в этих условиях, рассуждали участники делового завтрака «Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора» в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя».

Из-за пандемии на рынке апартаментов наблюдались «качели»: высокая динамика продаж в первом квартале и падение на 26% – во втором. Но по итогам полугодия показатели нормализовались; в Петербурге продано 2600 юнитов. Объём предложения снизился на 36% до 6300 юнитов, на 34% сократилось предложение сервисных апартаментов. Сейчас спрос восстанавливается. Если рынок не накроет второй волной, итоги года окажутся сопоставимы с результатами 2019-го или даже превысят их. Если предложение юнитов будет достаточно. Цены уже пошли вверх – от 3 до 9%. Такие данные со ссылкой на Knight Frank St. Petersburg привёл Юрий Грудин, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор компании Formula City.

«В кризис мы видели сильное падение в гостиничном сегменте. Но сервисные апартаменты «просели» не так глубоко, и это тоже способствует укреплению доверия к этому формату», – считает г-н Грудин.

По его мнению, апартаменты становятся реальной альтернативой другим способам инвестирования (золоту, валютному рынку, облигациям), которые больше подвержены волатильности. «Это понятный для инвестора продукт, достаточно надёжный с точки зрения  ликвидности и роста рынка».

Однако г-н Грудин признает, что из-за отсутствия чёткой классификации застройщики порой допускают ошибки, «не додумывая» проекты в плане технологической и инженерной обеспеченности, планировочных решений и услуг. А потребителю не всегда понятна экономическая модель, как и всё, что связано с покупкой и владением апартаментами. Есть и путаница в терминах вкупе с законодательной неопределённостью: «С точки зрения российского права, апартаменты – это нежилые помещения, коммерческая недвижимость. Однако по сути любая гостиница – это жилая недвижимость», – полагает Юрий Грудин.

Загадочный продукт

«Мы много работаем с потребителями, пытаясь объяснить им, что такое апартаменты. И в РГУД обсуждаем критерии оценки качества проекта. То, что этой нишей заинтересовался такой уважаемый конкурс, как «Доверие потребителя», тоже знак того, что рынок созрел, – подметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД. – Доверие возникает от того, какую информацию получает клиент. И в этой ситуации важно правильно классифицировать типы апартаментов: сервисные, несервисные (псевдожильё) и апарт-отели (гостиницы). Это три разных категории с точки зрения концепции проекта. Поэтому важно определиться, какой бизнес будет сформирован. Чем проще и понятнее  обещание девелопера, тем корректнее будет работа и больше доверия. Участники рынка мало работают с потребителем, поэтому часто возникают вопросы».

Г-н Сторожев попытался также развеять миф о том, что апарты дешевле квартир. Юниты обходятся дороже из-за технологической и инженерной наполненности здания (речь о сервисных апартах).

Николай Иордан, заместитель руководителя центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, отметил, что хотя как таковой классификации апартаментов до сих пор нет, но стихийно она сложилась. Не очень корректно сравнивать покупку жилья и юнита, считает он. Апартаменты – это инвестиционный продукт, у которого, в отличие от квартир, есть перспективы роста. И это для потребителя более осознанная покупка, чем квартира.

Действительно, классификация складывается стихийно, некоторые застройщики создали свои стандарты. «Для внутреннего пользования мы выделяем сервисные апартаменты (небольшой номерной фонд – от 80 до 300 юнитов) и апарт-отели – это гостиничный формат от 300 до 1500 номеров», – поясняет Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). Эти форматы отличаются не только по меблировке, но и по локации. Так, объекты первой категории реализуются в зонах деловой активности. 

1 из 4

Ломать привычное

О необходимости классификации апартаментов и использовании чётких, понятных всем терминов, рассуждала и финансист Екатерина Синельникова, замдиректора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург». По её словам, банки раньше неохотно кредитовали покупку апартаментов, а некоторые и сейчас не дают на них денег. Но ситуация постепенно меняется. «Мы выдаём ипотеку на апарты на таких же условиях, что и на жильё. Кредит можно получить без справки о доходах, по паспорту, первоначальный взнос – 30%, ограничений по сумме нет. Но парадокс – объём сделок в общем портфеле минимальный, хотя продукт интересный. Почему? Потому что непонятен формат, граждане опасаются обмана. Не очень ясно, как лучше использовать апарты: жить самому или сдавать в аренду. Это вопрос к застройщикам, в частности, к позиционированию апартаментов. Я не знаю, почему на рынке так мало открытой информации», – недоумевает Екатерина Синельникова.

Если потенциальный клиент не найдёт ответы на свои вопросы, он, скорее всего, не обратится в отдел продаж за консультацией, а пойдёт по привычному пути и купит квартиру. «Вот это привычное нужно ломать. Доля ипотеки среди покупателей апартаментов сильно удручает. Может, не хватает в эфире информации об успешных кейсах на рынке. Может, пора их громко рекламировать?» – подзадоривает г-жа Синельникова участников рынка.

Кстати, опасения граждан, о которых говорит банкир, не совсем беспочвенные. Апартаменты законодательно никак не урегулированы, хотя их уже несколько раз пытались загнать в правовое поле. 

«В Петербурге более сегментированный и профессиональный рынок апартаментов. У нас практически нет псевдожилья. В отличие от Москвы, где «Дом.РФ» в качестве застройщика возводит огромные массивы псевдожилья. И всё это реализуется под эгидой программы «Арендное жильё». Минстрой очень гордится проектом. В любом другом городе чиновников, которые построили такое арендное жильё, посадили бы. Но не в столице. Что произойдёт, если апартаменты приравняют к жилью? Скорее всего, петербургский рынок пострадает меньше. Но, может, и хорошо, что государство сильно не лезет в регулирование, не мешает формировать рынок и продавать», – считает Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД.

NSP ДОСЬЕ
В рамках первого этапа конкурса «Доверие потребителя» подведены итоги голосования. В финал вышли по пять представителей от банков, застройщиков и агентств недвижимости, а также 18 готовых и строящихся жилых комплексов в различных классах. За финалистов было отдано свыше 18 000 голосов. Исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала BSN.RU Валентина Нагиева напомнила, что на втором этапе финалистов ждут объезды жилых комплексов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и оценка конкурсной документации. Заседание экспертного совета состоится 13 ноября. Торжественная церемония определения победителей и награждение пройдут 4 декабря.

1 из 48