Секонд-хенд манит
Спрос и цены на вторичном рынке растут вслед за новостройками. За три квартала «новая вторичка» в обжитых районах Петербурга подорожала на 15%. Эксперты уверены, что активность сохранится до конца года.
По итогам девяти месяцев средняя стоимость «новой вторички» (дома, сданные за последние 10-12 лет) увеличилась до 141 600 рублей за кв.м. Понемногу дорожает и старое жильё («хрущёвки», «брежневки», старый фонд). В этом сегменте прирост цен составил 5-7%, а средняя стоимость «квадрата» достигла 112 900 рублей.
За третий квартал предложение на вторичном рынке сократилось на 19%. Эксперты АН «Петербургская Недвижимость» говорят, что многие квартиры, снятые с продажи в период самоизоляции, так и не вернулись на рынок. Больше всего востребовано жильё в домах, построенных за последние десять лет.
«От квартала к кварталу тенденции на вторичном рынке резко менялись. Первый квартал в целом прошёл спокойно, и объём спроса соответствовал средним показателям 2019-го. Во втором из-за пандемии и начала самоизоляции зафиксировано снижение спроса примерно на 10%. Но уже со второй половины мая интерес покупателей к «вторичке» вернулся. А в августе и сентябре спрос превысил прошлогодние значения. Основные причины – нестабильность курсов валют и сократившееся предложение в новостройках», – поясняет Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Он также отметил увеличение количества сделок в ценовом диапазоне от 30 млн до 40 млн рублей, в основном на Крестовском острове. В период нестабильности состоятельные люди тоже стремятся надёжно вложить средства и выбирают для этого элитную недвижимость.
Причины повышенного интереса к «новой вторичке» вполне очевидны. Как правило, помимо новой инженерии, покупатель получает эргономичные планировки с большой кухней, нередко объединённой с гостиной, грамотное функциональное зонирование. Он может использовать квартиру сразу после покупки: вселиться самому или сдавать в аренду, а не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию.
Но такой продукт существенно дороже строящегося жилья.
Растут все
По данным аналитика Дмитрия Житкова, за девять месяцев года больше всего подорожали объекты на территории Ленобласти – на 9,8%. В Петербурге прибавка составила 7,3%, в административно подчинённых пригородах – на 4,9% (см. табл. 1). Средняя цена предложения типового жилья в Петербурге в сентябре достигла 130 676 рублей за «квадрат». Причём дорожали все типы квартир, но крупногабаритные и студии – медленнее.
Чётко прослеживается естественная зависимость: чем меньше квартира, тем дороже «квадрат» (табл. 2). Во всех районах, кроме Кировского, стоимость квадратного метра превышает 120 000 рублей, в пяти районах она перевалила за 130 000. Наиболее заметный рост в Приморском районе, но по абсолютным показателям лидирует Васильевский остров: 142 622 руб./кв.м (табл. 3).
В нижней части рейтинга находятся панельные дома; в самом низу – «корабли» и панельные пятиэтажки (табл. 4).
За три квартала объём предложения на «вторичке» заметно сократился: на 33% в пригороде и на 25% в Петербурге и Ленобласти.
Успеть до Нового года
Опрошенные риэлторы подтверждают выводы аналитиков. По оценке Александра Богданова, заместителя директора центра инвестиций Becar Asset Management, с начала года вторичная недвижимость в Петербурге подорожала на 16-18%. Примерно такие же цифры (10-15%) называет и Дмитрий Туркин, директор АН «Адвекс. Московский».
«Рост цен обусловлен несколькими причинами. Большинство застройщиков перешло на эскроу и строят на кредиты банков. Цены в новостройках начали расти, за «первичкой» подтянулась и «вторичка», а тут ещё снизилась доходность по банковским депозитам», – комментирует Александр Богданов.
На конъюнктуру сильно повлияли обвал цен на нефть и новые санкции, вызвавшие очередное ослабление рубля. Народ массово кинулся вытаскивать всю наличность и вкладывать её в недвижимость. В результате наблюдаем парадокс: уровень доходов граждан падает, а квартиры дорожают.
Кстати, ослаблением рубля частично воспользовались и те, кто хранил сбережения в валюте.
Выгодно обменяв доллары или евро, они вкладываются в покупку недвижимости. Неизвестно, как поведёт себя бивалютная корзина по отношению к рублю.
«Рынок активный, всё, что по адекватной цене, покупают. Люди набирают ипотеку, как они будут платить, мы не знаем. Впоследствии может случиться выброс на рынок квартир с ипотечными дефолтами», – предостерегает гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер.
Некоторые риэлторы считают, что из-за резкого сокращения объёма предложения в новостройках многие покупатели перешли на вторичный рынок, что и вызвало нынешний всплеск спроса и цен. Кстати, возросшей активности способствовало и смягчение условий выдачи ипотеки, которую сегодня можно получить под 8-8,5%. «Большинство клиентов (около 75%) в прямых покупках используют ипотеку. В «цепочках» она тоже часто применяется», – констатирует Дмитрий Туркин. По его оценке, объём предложения остаётся довольно большим, и о дефиците вариантов говорить пока не приходится.
С начала года их количество сократилось примерно на 10-12%.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«Спрос на вторичном рынке в значительной степени поддерживается неуверенностью и неопределённостью. Недвижимость – далеко неидеальный актив, но остальные варианты ещё хуже. По нашим оценкам, несколько увеличилась активность тех, кто переезжает из других регионов. Я полагаю, до конца года рост цен продолжится, вслед за «первичкой». Безумное «ценовое ралли» в новостройках уже приводит к перетоку части покупателей в сегмент готового жилья. Усиливается дифференциация рынка, вымывается недорогое и вообще ликвидное предложение. Но вряд ли такая активность сохранится и в будущем году»
« В дорогом сегменте также повышенная активность, основной мотив – люди хотят «выйти из рубля». В начале года в центре было более 1000 предложений,
сейчас – 650. Увеличилась доля сделок с использованием ипотеки, что ранее было нехарактерно. Причём это, как правило, «короткая» ипотека: покупатели берут кредит и гасят в течение года. Продавцы тоже почувствовали конъюнктуру, и всё чаще не готовы торговаться, предоставлять скидки, даже если их квартира стоит в листинге несколько месяцев. До конца года этот тренд сохранится, далее заглядывать сложно – слишком много внешних факторов и возможных сценариев»
«На вторичном рынке уже в августе можно было увидеть вымывание недорогих качественных предложений, это стало главным индикатором будущего
роста цен. Сейчас возникает парадоксальная ситуация, когда в уже сданных корпусах можно купить готовое жильё (например, по цессии) дешевле, чем у застройщика со сдачей через год. Внимание покупателей сфокусировано на субсидированной ипотеке, они зашорены и не всегда рационально оценивают ситуацию. На рынке появились не просто «неквалифицированные
инвесторы», на подходе уже следующая группа: «Я покупаю, потому что могу!»
Полагаю, этот тренд – сокращение предложения и рост цен в новостройках – ещё продолжится. А вот дальше всё будет очень интересно. Вторичный рынок (по ценам) потянется какое-то время за первичным. Но «покупательский психоз» не бывает продолжительным. И в момент, когда господдержка иссякнет или перестанет давать эффект, вторичный рынок сможет развернуться быстрее. А застройщики – те, кто не успеет быстренько закрыть проекты, зафиксировать прибыль и выйти в кэш, – останутся с загнанной под потолок себестоимостью, с обязательствами перед банками… И чем дольше продолжается гонка цен на госсубсидиях, тем поучительнее будет финал»
«Чем ближе к Новому году, тем всё больше людей боятся остаться с крупной суммой на руках. И чтобы хоть как-то сохранить имеющиеся средства, они вкладывают их в недвижимость.
В кризис 2014-го люди покупали автомобили, «плазму», стиральные машины, холодильники. Но всё это быстро дешевеет, поэтому недвижимость остаётся основным инструментом. Такой спрос сохранится до конца декабря. Многие боятся второй волны пандемии, новых санкций. Эти неприятности могут увеличить себестоимость строительства нового жилья, а «вторичка» потянется следом.
Но вкладываться нужно с умом. На вторичном рынке есть типы домов, которые почти не дорожают – например, «хрущёвки». Стоит ли их покупать, каждый решает для себя.
У нас была квартира в листинге: всё лето – ни одного звонка, а в сентябре на неё
выстроилась очередь. Рост активности мы заметили с начала осени. Видимо, в июле, когда открыли границы, люди поехали отдыхать, а вернувшись – взялись за покупки. В городе популярны все спальные районы. Из «приКАДья» смотрят Кудрово и Девяткино, определённый круг клиентов интересуется Красносельским районом и Красным Селом. До конца года ждём повышения цен. Продавцы на этой волне захотят выжать максимум, и это нормально для рынка. По результатам года общее удорожание в массовом сегменте может достичь 20%»
«Всплеск активности покупателей связан с тем, что у людей почти нет выбора, как сохранить сбережения. Биржа для них непонятна, как и золото с драгметаллами. Очевидный вариант – недвижимость, по крайней мере она не подешевеет. Сейчас рынок стабилизируется. Бешеного роста активности я уже не вижу, но она высокая.
Одно из наблюдений: старшее поколение покупает квартиры «постарше», молодёжь – жильё поновее. Это и понятно. Молодым важен социум, коммуникационные и инфраструктурные возможности. В новых кварталах они есть.
Сейчас хорошие условия для риэлторов: цены растут, активность покупателей высокая, сделка занимает меньше времени. Но некоторые события могут затормозить рынок. Например, очередные санкции, колебания цен на нефть, выборы президента в США, вторая волна ковида и пр. У нас могут за день поднять ставки, и рынок ипотеки остановится, как это было в 2008-м и 2014-м. Поводов для негативного сценария много, реализуется он или нет, покажет время»