Могут ли малоэтажка и ИЖС стать главным направлением строительства в 2021 году?

Михаил Крючкин,
генеральный директор ООО «Близкое»:
– Переезд жителей больших городов в пригород – сложившийся тренд на Западе и в Штатах. Дело не только в пандемии. Города перенаселены, найти малоэтажное жильё рядом с парками – сложно и дорого. Город – это не только плохая экология, шум, скудное озеленение, обилие рекламы и вывесок. Для нашей психики большое значение имеет высотность домов, в многоэтажной среде люди склонны чувствовать себя беспомощными, «маленькими». Максимально комфортная этажность – пять этажей, а лучше меньше. Для нашего города это роскошь.
Поэтому – да, люди будут покупать дома в пригороде. Спрос есть, он будет расти, а вот хороших проектов пока мало. Таких, которые не требуют от горожанина кардинальных перемен в образе жизни. Когда в городе работа, а у детей – школа и секции, главное – это близость жилья к мегаполису. Следующие по важности факторы: благоустроенная территория, дешёвое отопление, наличие УК, которая обслуживает и охраняет территорию. Современная архитектура, продуманные планировки...
Нередко девелоперы в загородных проектах противоречат самой причине переезда из города. Вырубают лес, чтобы получить максимальную прибыль, строят высокие дома, превращают территорию посёлка в большую парковку.
В «Близком» нам удалось этого избежать. История нашего проекта – постоянный поиск баланса между прибылью с метра и качеством. Мы боролись за каждое дерево, сохранили невысокую плотность. 90% площади застройки занимают двухэтажные коттеджи и таунхаусы, в «Близком» всего семь трёхэтажных домов с квартирами. Я верю, что именно за такими проектами будущее.
Палисадник же или пентхаус – это, наверное, вопрос периода жизни.  

Мария Чёрная,
генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– В 2020 году действительно возрос спрос на загородные проекты с низкой плотностью застройки, с благоустроенной территорией. Такие, где можно комфортно жить в самоизоляции. Мы это видим по нашему комплексу Gröna Lund во Всеволожске. За 10 месяцев продажи выросли в 2,3 раза.
Кроме того, пандемия вернула популярность идее владения дачей. Квартиры в Gröna Lund начали приобретать (в том числе) как загородную недвижимость, где можно проводить лето или выходные. Это клиенты, у которых есть основное жильё в Петербурге, и они не готовы тратить силы на содержание собственного дома.
Думаю, в 2021-м повышенный интерес к загородной недвижимости сохранится. Но в длительной перспективе эта тенденция, скорее всего, снова сойдёт на нет. В Петербурге сильны процессы урбанизации, люди стремятся жить ближе к центру.  

Сергей Мельников,
гендиректор компании «Беркут» (КП «Велигонты»):
– Полагаю, всплеск регистрации домов и построек ИЖС ещё не говорит о буме строительства. Многие застройщики-индивидуалы активно использовали схему продажи участков с регистрацией строений, возведённых гораздо раньше.
Пандемия действительно подтолкнёт многих к строительству индивидуальных жилых домов, но серьёзных объёмов ожидать преждевременно, поскольку производственные и трудовые ресурсы ограничены. Основными трудягами были представители стран ближнего зарубежья, которые из-за пандемии не смогли приехать. Смогут ли прибыть в следующем? О резервах производственных ресурсов отрасли пусть скажут владельцы заводов по производству стройматериалов. Очевидно, своевременными мерами будут повышение пошлин или даже запрет на вывоз лесоматериалов. 

Сергей Хромов,
генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
– На мой взгляд, перспективы малоэтажного формата будут зависеть от градостроительного законодательства, норм и режимов использования территорий. Новый Генплан покажет основные векторы развития мегаполиса. На эти стратегические маркеры смотрят и девелоперы, принимая решение о целесообразности развития тех или иных площадок. Южная часть агломерации отведена как раз под комфортные средне- и малоэтажные проекты. Но без отдельных точек экономического роста строить в полях решатся далеко не все. Нужна инфраструктура и места приложения труда, то есть объём гарантированного спроса.
На последний вопрос отвечу так: нужны и пентхаусы, и палисадники. Предложение должно быть максимально диверсифицировано даже в рамках одного проекта. 

Наталья Осетрова,
руководитель проекта Gatchina Gardens:
– Что малоэтажка будет становиться главным трендом, для нас было очевидно задолго до пандемии. События этого года только подчеркнули правильность нашего курса и выбранного формата. Автономность, включённость в природную среду, все возможности для ЗОЖ – главные признаки современного жилого комплекса. На мой взгляд, изолированные и удалённые коттеджные посёлки этим требованиям не отвечают: или будет минимум инфраструктуры, или очень дорого. Частные дома должны строиться в составе комплексной малоэтажной застройки. Чтобы их обитатели могли пользоваться общей инфраструктурой. 

Роман Мирошников,
исполнительный директор СК «Ойкумена»:
– В Петербурге объём индивидуального домостроения по итогам 2019-го – около 245 000 кв.м, то есть 7% от общего объёма введённого жилья (3,47 млн кв.м). Строительство на землях ИЖС и СНТ активнее развивается в Ленобласти – в 2019-м сдали 1,4 млн кв.м, почти 50% от объёма ввода. Средняя площадь дома ИЖС – около 140 кв.м, то есть за год таким жильём обзавелись около 10 000 семей.
Спрос на ИЖС ограничивается несколькими мощными факторами. Во-первых, платёжеспособностью покупателя. Построить и отделать дом – дороже, чем типовую квартиру. Во-вторых, меньше выбор программ ипотечного кредитования. В-третьих, застройщик МКД обычно строит быстрее и может сразу передать покупателю квартиру с отделкой. Транспортная доступность посёлков ИЖС хуже, как и обеспеченность социальной инфраструктурой. Уверенно говорить о том, что ИЖС станет основным трендом в 2021-м, я бы не стал. 

Никита Пальянов,
директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– У ИЖС мало шансов стать главным направлением: большинство воспринимает загородную недвижимость как второе, а не основное жильё. Строительство и содержание полноценного загородного дома обходится гораздо дороже, чем квартиры. Такие расходы может позволить себе лишь малая часть населения с доходами выше среднего.
Многое зависит от локации. «Удалёнка» рано или поздно закончится, встанет вопрос с дорогой до офиса. Молодым семьям необходима развитая инфраструктура в шаговой доступности: школы, детсады и магазины. Вероятно, поколения Z и Alpha с развитием цифровых технологий уже не будут так привязаны ни к месту проживания, ни к месту работы. Но они и более инфантильны – владение недвижимостью для них не является приоритетом и самоцелью. Так что программа развития ИЖС рассчитана скорее на их родителей.
Если смотреть глубже, то проживание в собственном доме на природе благотворно влияет на психическое состояние любого человека. На тех, кто большую часть времени проводит в офисе в густонаселённом городе, – особенно.
Пока не столько строительство жилья перемещается за город, сколько природа внедряется в городские проекты: прогрессивные девелоперы стараются делать акцент на озеленение, создавать уютные уединённые уголки, природные оазисы внутри каменного города. 

Филипп Грибанов,
представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры Санкт-Петербурга:
– Выбирая между «городом» и «деревней», люди прежде всего выбирают комфортную среду. Поэтому задача ответственных градостроителей заключается в первую очередь в создании такой среды, а не только в выполнении «норм по метрам». Фонд регулярно проводит социологические исследования, и мы видим колоссальный запрос населения на интересные общественные пространства и знаковые объекты, которые могут стать символом района, города, страны.
Что касается пентхауса или частного дома – это как выбирать между путешествием в Москву на скоростном поезде или на самолёте. По времени примерно одинаково, но у каждого варианта найдутся сторонники. Лично мне ближе жизнь в центре, в шаговой доступности от музеев, театров, в окружении подлинных архитектурных шедевров. Но многие мои знакомые предпочитают дом на природе, подальше от городской суеты. 

Александр Орт,
президент Группы компаний «ННЭ», заслуженный строитель России:
– Сама жизнь и самоизоляция подсказали, что самое безопасное и комфортное место – это загородный дом. Не дача, а ИЖС со всеми удобствами. Некоторые готовы ехать от города несколько часов, но жить на собственной земле.
Конечно, пандемия увеличила востребованность загородной недвижимости. К сожалению, в городской черте мест под ИЖС и «малоэтажку» уже практически не осталось, только отдельные небольшие локации, например, город-спутник «Южный» или Сестрорецк.
Я свой выбор сделал в 2000 году и с тех пор живу в собственном доме за городом. За всё это время переночевал в городе только один раз. Весной в период самоизоляции занимался работами на участке, с огромным удовольствием переделал те необходимые вещи, до которых давно не доходили руки. Конечно, делая выбор в пользу собственного дома, надо быть готовым к обязанностям по содержанию строения и систем в исправности, к ежедневному решению вопросов эксплуатации, которые в городе берёт на себя УК. 

Марина Сторожева,
директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– В нашем комплексе апарт-отелей VALO мы видим несколько иную тенденцию. Всё больше молодых людей выбирает максимально мобильный и комфортный формат, позволяющий минимизировать или вовсе снять с себя решение бытовых вопросов: уборка, приготовление ужина, заказ такси, поиск билетов в театр… Конечно, такой уровень свободы от забот сложно себе представить в частном доме.
Что касается меня, я всё-таки городской житель. Для меня важно чувствовать ритм города, быть в курсе последних трендов, видеть, как растёт и меняется Петербург, быть частью этих перемен. 

Алексей Потапов,
девелопер проекта «Ламбери»:
– Проблема в том, что преимущества загородного дома (как, впрочем, и недостатки) очевидны тому, кто в таком доме уже живёт. Пандемия сильно увеличила потенциальную аудиторию: одни поспешили арендовать дачу, другие поселились на базе отдыха... Это и обеспечило рост реального спроса. Но одновременно растёт и требовательность будущих домовладельцев: «городские» сети – обязательно; удобный подъезд, безопасность; функциональные планировки.
Это не только российская тенденция. В Великобритании и по всей Европе – ажиотажный спрос на дома средней ценовой категории. Ситуация c COVID-19 стала катализатором. Люди хотят жить за городом в собственном доме и работать на «удалёнке». Это тренд. Англичане и европейцы пошли ещё дальше, они на своих участках строят маленькие летние домики, превращая их в рабочие кабинеты. 

Андрей Косарев,
генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Учитывая рост цен на квартиры, оживление девелоперского интереса к покупке площадок и запуску новых проектов, напротив, стоит ожидать снижения доли ИЖС в объёме ввода жилья. «Малоэтажке» и ИЖС сложно стать главным направлением строительства. В идеальном сценарии должен серьёзно поменяться режим работы и образования, с максимальным переходом на «удалёнку». В сочетании с опережающим развитием инфраструктуры, особенно транспортной и социальной. Без этого сложно рассчитывать на миграцию граждан на ПМЖ в пригород и за город. Пока же предел мечтаний большинства семей – хорошая квартира в городе плюс приличная дача. Пентхаус с видом на прекрасные панорамы Петербурга в сочетании с круглогодичной виллой в окружении природы – было бы отлично! 

Пётр Войчинский,
гендиректор АН «МК Элит»:
– Рынок загородного индивидуального домостроения – разношёрстный и обширный. Всё больше людей хотят переселяться за город по нескольким причинам: пандемия, возможность удалённой работы, сокращение арендуемых офисных пространств. Вообще это другая жизнь. Сервисы по доставке еды, продуктов и пр. сделали загородное жильё более доступным и комфортным. Но и цены везде взлетели. Причём сильно.
Сам я предпочёл бы и пентхаус, и загородный дом. Трудно сравнивать, слишком много нюансов. 

Антон Гаринов,
руководитель отдела загородной недвижимости объединения «Строительный трест»:
– Загородное строительство развивается активно; этому способствуют прокладка новых и реконструкция имеющихся магистралей, а также создание объектов инфраструктуры. Но пока рано говорить о том, что ИЖС становится главным трендом. Многое зависит от действий муниципальных властей и кредитных организаций. В загородных проектах больших вложений требует создание инженерных мощностей и коммуникаций. Местные власти могли бы компенсировать застройщикам хотя бы часть затрат. От банков мы ждём смягчения условий выдачи кредитов на ИЖС. Эти два фактора могут существенно увеличить доступность малоэтажной застройки.

Анна Прозорова,
директор департамента недвижимости компании «Лахта Плаза»:
- Это важная тенденция, но считать ее главной – преждевременно. Малоэтажные комплексы в городской черте (или рядом с ней) получатся дорогими, на большой удаленности – дешевыми, но неудобными.
У жизни в собственном доме много очевидных преимуществ. Но в городских условиях, с учетом очень дорогой земли, этот формат, конечно, не может быть массовым.
Оптимальное решение – зона частных домов в составе комплексного проекта. Именно такой вариант мы и реализовали в комплексе «Лахта Парк», включив в проект 10 коттеджей на небольших участках. Покупатели могут выбирать: апартаменты в секционных домах, в сити-вилле (доме на несколько хозяев) или собственный дом. Сочетание разных форматов снижает экономические риски и позволяет насытить территорию застройки объектами благоустройства и инфраструктуры.