Удвоение загородки
Более 3000 участков и загородных домов купили петербуржцы за I квартал 2021-го.
После начала пандемии, с апреля прошлого года, спрос на загородные объекты в организованной застройке вырос примерно вдвое. И с весны 2020-го стабильно держится на уровне около 3000 сделок в квартал. В прежние годы за квартал фиксировалось 1200–1500 продаж в коттеджных посёлках (см. табл. 1).
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на данный момент девелоперы предлагают около 16 200 лотов в 378 коттеджных посёлках. Предложение восстановилось после «пикового» падения летом прошлого года, когда покупатели «сметали всё», и регулярно пополняется новыми проектами. С января по апрель застройщики вывели на рынок 15 новых посёлков (около 3000 лотов). Сейчас спрос и предложение вполне сбалансированы. По-прежнему основную массу объектов (90%) составляют участки без подряда. Наибольшая активность – по «краям» ценового диапазона. Бюджет сделки в категории «до 100 000 рублей за сотку» вырос за квартал на 13% (до 900 000 рублей). В категории «более 500 000» – на 20%. Сейчас средняя сумма сделки с дорогими участками – 11,9 млн рублей. (Плюс 1,9 млн за три месяца.) В остальных ценовых группах отмечено снижение бюджетов, констатируют аналитики «ПН».
Несмотря на активный спрос, существенного роста цен на землю эксперты не отмечают. Во Всеволожском районе прибавка стоимости сотки составила за I квартал 7,5% (с 272 600 до 292 500 рублей за сотку). В Выборгском районе ЛО – снижение на 3,8%, в Ломоносовском – плюс 5,1%. А вот стоимость строительства вырастет (минус мигранты, плюс материалы и т. д.).
Готовые дома пользуются высоким спросом, но именно в этом сегменте предложение пока ограничено. Эту нишу активно закрывают микродевелоперы. По словам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», в КП «Сосновские горки» (недалеко от курорта «Игора») более половины участков покупают небольшие застройщики, лотами от двух до 15 участков – чтобы построить и продать готовое домовладение.
Вторая важная тенденция – строительство для сдачи в аренду. В небольшом КП «Деревня Зюзино» на 18 домовладений началось строительство десяти «гостевых домов». Это первая очередь, всего их будет более 20. Посёлок расположен в Выборгском районе, у Правдинского озера. По словам девелопера проекта, генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, если эксперимент будет удачным, компания будет строить коливинг на 11 домов в Осиновой Роще, на собственном участке в полгектара.
Рынок подталкивает к таким решениям: как сообщают СМИ со ссылкой на «Авито Недвижимость», в апреле спрос на аренду дач вырос на 43%, а к началу мая, после закрытия Турции и объявления «длинных» майских выходных, число заявок на краткосрочную аренду увеличилось в пять раз. Ставки выросли на 15–20%.
Третий фактор – постепенно повышается доступность ипотеки. По мнению Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас доля кредитных сделок на загородном рынке составляет 20–30%. В отдельных проектах – выше. У «1-й Академии» – до 50%, и этот показатель растёт; много продаж в кредит в КП «Омакульма» – совместном проекте с банком "ДОМ.РФ". По мере отработки процедур, связанных с выдачей кредитов на строительство ИЖС, доля ипотечных сделок будет расти.
Мнения экспертов
Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:
- Серьезный резерв для поддержания загородного спроса – ипотека. В загородном сегменте это направление пока не развито. Как только ипотечная ставка снизилась до 6,5-7%, интерес к кредитам вырос. У нас покупают дома в основном предприниматели или топ-менеджеры крупных компаний. Невысокая ставка позволяет не вытаскивать деньги из бизнеса. Для сравнения: сейчас ипотечная ставка в Лондоне – 4,8-5,6%. То есть мы постепенно приближаемся к европейскому уровню. У нас в «Ламбери» недавно купили дом, проект «Виндзор», довольно просторный, он стоит около 56 млн рублей. Половину суммы покупатель взял в кредит. Мотивация была именно такая: зачем выдергивать деньги из бизнеса, если можно оформить ипотеку? У нас заключены соглашения с Россельхозбанком, с Газпромбанком, ВТБ и другими. Поселок «Ламбери» аттестован этими банками, так что оформление кредита не займет много времени. Хотя в любом случае надо делать оценку проекта, это не типовая квартира.
Сейчас доля ипотечных сделок в загородном бизнес-классе - около 25%. Будет она расти или сокращаться, зависит от совокупности факторов. Если ставка вырастет – наверное, это притормозит часть клиентов, которые были бы готовы взять кредит. Психологически важная отметка – 8% годовых. Если ставки поднимутся выше, к 10% – интерес к ипотеке будет заметно падать.
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens:
- Для эффективного развития зон ИЖС и кварталов малоэтажной пригородной застройки необходима системная и продуманная государственная поддержка. Важны и градстроительные стандарты, и участие государства в развитии стратегических объектов, частично - социальной и инженерной инфраструктуры.
Одно из основных условий – «длинные» деньги. Если бы у нас 10 лет назад были длинные кредиты – сегодня не было бы многих градостроительных проблем. Девелоперы понимают, что бесплатных денег не бывает. Но для реализации современной концепции «15-минутного города», для устойчивого развития территорий нужно сделать определенные послабления. Они вернут в бюджет кратно больше!
Мы строим город-курорт, у нас работает инвестиционная девелоперская платформа. Курортная недвижимость – ликвидный сегмент, особенно с учётом новых реалий. Это не мегаполис, у нас другие показатели. Зелёный город, продукт де-урбанизации, его еще модно называть post-pandemic city. На самом деле ничего нового, имперские пригороды и 300 лет назад строили с той же мотивацией, для комфортного семейного проживания: Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна... Таких проектов может быть больше. Однако невозможно строить планы долгосрочного развития с коротким горизонтом финансового планирования.
«Длинные» деньги, недорогие кредиты – основное условие подъема экономики, хоть у нас, хоть в Сингапуре, хоть в Германии. Как показывает практика и опыт других стран, это позволит отменить часть дотаций и субсидий.