Загородный драйв

В 2020 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», было зарегистрировано 10 240 продаж (участки, секции и готовые дома). В 2019-м – 5300 сделок.

Предложение сокращается: за год девелоперы вывели на рынок 5300 лотов. Сейчас объём предложения в организованной застройке – минимальный за последние несколько лет: 15 600 объектов.

Любопытно, что набор факторов в коттеджных посёлках – тот же, что и в городских новостройках: рост спроса, сокращение предложения. Но нет ни проектного финансирования, ни льготной ипотеки. Заявленные Россельхозбанком, банком "ДОМ.РФ" и Сбербанком программы кредитования частных домов пока не работают. Результат – роста цен в массовых сегментах или нет совсем, или есть, но существенно уступающий динамике цен на городские квартиры.

Основной объём продаж пришёлся на участки без подряда: 9700 сделок. Причём 41% таких сделок заключён в категории «до 100 000 рублей за сотку», ещё 52% – «от 100 000 до 300 000 рублей за сотку». Продление «дачной амнистии» если не стёрло, то сгладило разницу между форматами ИЖС и ДНП. (ИЖС традиционно дороже.) Тем более и в садоводстве можно зарегистрировать жилой дом с правом прописки.

В период пандемии и карантинных ограничений девелоперы чаще предпочитали продать быстро, чем с максимальной прибылью. Например, «ПулЭкспресс» реализовал в 2020-м две очереди в коттеджном посёлке «Снетково» (Приозерский район) за несколько месяцев. Застройщик продавал чуть ли не по участку в день, но удерживал цены на уровне 60 000–70 000 за сотку.

Инвестиционных сделок практически нет: граждане прекрасно понимают, что быстро реализовать такой актив проблематично. Но оживились микродевелоперы: по словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», частные застройщики охотно приобретают по 2–4 участка, чтобы строить дома на продажу.

Увеличилась доля крупных компаний. По оценкам КЦ «ПН», продажи ТОП-10 в категории «участки без подряда» составляют 47%. Тоже вполне объяснимо: на активном рынке клиенты предпочитают солидные фирмы, с несколькими проектами и сложившейся репутацией. Впрочем, руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что на рынке достаточно места и для небольших фирм, которые реализуют «нишевые» проекты и накопили устойчивый круг клиентов. «Сарафанное радио работает лучше любой рекламы», – считает Дмитрий Зюзин.

В новом году стратегия меняется. Спрос вряд ли будет таким ажиотажным, как в 2020-м, но интерес к «загородке» остаётся на высоком уровне. Дмитрий Зюзин полагает, что ощутимого роста цен всё же не случится: ещё достаточно велик навес недораспроданных проектов. Компания «ФАКТ», выводя на рынок новые посёлки, устанавливает цены на 15–20% выше сложившегося уровня. Иногда случаются парадоксы: стоимость минимального участка в новом посёлке «Воронцово» – 1,8 млн рублей, в соседнем комплексе «Огоньково» (от того же застройщика), который начал осваиваться на год раньше, – 1,7 млн рублей. Тревожиться не о чем: рынок выровняет.  «ПулЭкспресс» в новых очередях КП «Снетково» и «Новое Приветное» (Выборгский район) держит цены до 100 000 рублей за сотку, но уже ближе к 90 000. «1-я Академия недвижимости» с 1 января 2021-го увеличила цену участков в КП «Сосновские горки» на 15%; в КП «Разметелево», по плану, планируется повышение цен к «высокому сезону» – 1 мая они вырастут также на 15%.

Из важных тенденций: будет плавно подрастать количество готовых домов и участков с подрядом; «городской» набор сетей и возможность использовать дом круглогодично становится общим правилом; «сезонные» варианты перетекают в арендный сегмент, который также будет развиваться.

Но возрастают и риски. На рынке всё больше участков с сомнительным статусом; лесники продолжают отвоёвывать упущенные в начале «нулевых» территории; садоводства на «оборонке» генерируют скандал за скандалом. Стремление государства нарастить объём строительства ИЖС и одновременно навести порядок в землепользовании (желательно – за счёт собственников) неизбежно порождает высокую турбулентность.

Дума готовит законопроекты о новом статусе «гостевых домов» и о праве фермеров строить жильё на своих наделах вне границ населённых пунктов...

Об «окне возможностей» для измученных карантином горожан говорить пока не приходится, но «форточки» – открываются.