Долги бюджетного калибра
Задолженность петербуржцев по ипотеке приближается к размеру городского бюджета – 650 млрд рублей.
Ипотечные долги горожан растут со скоростью 10,5 млрд рублей в месяц. В мае их общая сумма составит около 650 млрд рублей. Это как раз соответствует доходам городского бюджета на 2021 год. Но петербургскую казну пополняют такие гиганты, как «Газпром нефть», «Адмиралтейские верфи» и "Группа ЛСР". А вот где обыватели собираются наскрести на ежемесячные платежи банкам – загадка.
В Ленобласти – похожая картина. На конец первого квартала совокупная ипотечная задолженность граждан достигла отметки в 161,6 млрд рублей. Доходы областного бюджета на этот год запланированы в размере 181,7 млрд. К осени эти показатели сравняются.
Количество новых ипотечных кредитов в регионе пока продолжает увеличиваться (см. табл. 3). Причём сумма задолженности растёт заметно быстрее, потому что увеличивается и средний размер ипотечного займа. В Петербурге, по данным Национального бюро кредитных историй, она прибавила за год 29,8% и в марте 2021-го достигла 4,121 млн рублей. В Ленобласти прирост составил 12,1% – до 3,39 млн рублей. Чтобы «вписаться» в требования банков, заёмщики увеличивают срок кредитования. В апреле 2019-го средний срок действия ипотечного кредита составлял 212,7 месяца, в апреле 2021-го – 239,3 месяца.
Аналитики полагают, что рост жилищного строительства прекратится с отменой субсидированной ипотеки. Он, собственно, уже прекратился.
В 2019 году в России, по данным Росреестра, было заключено 783 100 договоров долевого участия. И почти половина (43,4%) – в кредит: граждане взяли на покупку жилья в новостройках 339 769 займов под залог ДДУ. В 2020-м продажи по «долёвке» немного сократились: 763 800 договоров. Из них 483 704 – в кредит (63,3%). То есть льготная ипотека спасла строительную отрасль от провала, обеспечила прибыль девелоперам и банкам, но говорить о развитии вряд ли уместно. И теперь властям предстоит разбираться, что делать с взлетевшими ценами на жильё и увеличившейся долговой нагрузкой на граждан.
По расчётам экспертов, отмена льготной ипотеки с 1 июля и повышение базовых ставок на 1% приведёт к сокращению спроса на новостройки по итогам 2021 года примерно на четверть – до 616 000 сделок.
Участники рынка полагают, что ослабление «кредитного драйвера» заставит застройщиков активнее продвигать совместные программы с банками, устраивать акции и предлагать скидки.
Мнения экспертов
«Общерыночного всплеска спроса мы не ожидаем. Однако в рамках реализации нашего проекта «Приморский квартал» предполагаем, что он будет, поскольку мы выводим в продажу новый корпус. В нашем случае завершение ипотечной программы действительно может стать дополнительным стимулом для более быстрого принятия решений покупателями.
Ипотека в любом случае останется одним из наиболее востребованных способов покупки недвижимости. Программы рассрочки от застройщика имеют свою аудиторию, но она ограничена. Для большинства покупателей возможность приобрести квартиру с комфортным ежемесячным платежом привлекательнее. Скорее всего, после отмены программы льготной ипотеки рынок зафиксирует некоторое снижение покупательской активности, но через месяц-два мы снова нащупаем баланс»
«В мае и июне можно прогнозировать период высокой покупательской активности: окончание программы субсидированной ипотеки побудит многих воспользоваться последней возможностью взять ипотечный кредит на льготных условиях. Вероятен рост числа эмоциональных сделок и покупок квартир в инвестиционных целях. По нашим данным, дополнительно подогревают этот финишный спрос банки, снизившие ипотечные ставки для пополнения кредитных портфелей.
Окончание программы, безусловно, скажется на покупательной способности. В Петербурге вряд ли стоит ждать существенного сокращения ёмкости спроса на жильё в целом (он по-прежнему будет существенно превышать качественное предложение), но можно прогнозировать снижение средней площади приобретаемых квартир»
«Доля ипотечных сделок в структуре продаж с июня прошлого года балансирует на уровне 60–70% по Петербургу и области. В первом квартале 2021-го она составила 63% – на 1% меньше, чем в четвёртом квартале 2020-го. Средневзвешенная ставка по ипотеке варьируется на уровне 5,8–5,9% на «первичке» и 7,2–7,4% – по рынку в целом.
Объём ипотеки по итогам 2021-го не повторит рекордов. Часть будущего спроса была реализована с опережением, благодаря госпрограмме. Кроме того, играет роль снижение доходов населения.
В связи с повышением ключевой ставки ЦБ ряд банков рассматривает ипотечные программы с плавающими ставками: при их изменении размер платежа остаётся прежним, но увеличивается срок кредита»
«Продлят ли субсидированную ипотеку, отменят ли - такого спроса, как был в конце 2020 года, уже не будет. Льготная ипотека – от 5,4 до 6,5%, в зависимости от банка – стимулировала тех, кто откладывал покупку. Кто выжидал из-за того, что по прежним рыночным ставкам ипотека была непосильным бременем. Эти люди (в основном) уже пришли на рынок, они сделали свои покупки. И следующая волна спроса может быть только со следующей волной снижения ставок. Или при условии устойчивого роста доходов.
В ближайшее время, если государство откажется от субсидирования, приемлемые ставки будут обеспечивать банк и девелопер. У нас уже есть договор со Сбербанком, сейчас мы совместно, в рамках госпрограммы, предоставляем кредит под 2,55% на весь срок действия кредитного договора. Когда госпрограмму свернут – ставка будет, например, 4,55%. Всё равно она останется существенно ниже рыночной. Конечно, такой подход влияет на стоимость квадратного метра. Человек покупает квартиру в кредит несколько дороже, чем если бы он брал её за живые деньги. Но в долгосрочной перспективе покупателю это выгодно.
Такие программы будут интересны именно тем, кто приобретает жильё не для инвестиций, а для себя.
Такие кредиты берутся на долгий срок. Соответственно – есть риски, связанные с потерей работы или трудоспособности. Банки уже сейчас предлагают страховые продукты на такой случай. Если будет спрос и такая услуга станет массовой, она может стоить недорого. Также надо учесть, что у нас потребительская культура возврата кредитов гораздо выше, чем на Западе. Есть институт личного банкротства, но это всё равно некое «клеймо», клиенты всячески стараются его избежать. Либо создают финансовые «подушки безопасности». Более 2/3 наших покупателей имеют такой резерв, на срок от 2 до 6 месяцев.»
«В последние недели действия программы господдержки может произойти заметный рост ипотечных сделок: всегда будут покупатели, которые долго раздумывали, а потом решили «запрыгнуть в последний вагон». Но после 1 июля спад неизбежен: банки уже сейчас начали понемногу повышать базовые ставки.
Если на федеральном уровне не будет предложено каких-либо альтернатив льготной ипотеке, то осенний сезон рискует стать рекордно низким для рынка первичной недвижимости.
Безусловно, мы увидим новые программы и инструменты поддержки от банков и застройщиков. Банки могут переключиться на индивидуальных предпринимателей и самозанятых – категория заёмщиков, которой обычно неохотно одобряют ипотеку, – и предложить им новые условия кредитования.
Развитие получат программы трейд-ин, рассрочки, субсидирование ипотечной ставки застройщиком и тому подобные предложения.
Конечно, они не станут полноценной заменой программе льготной ипотеки, но помогут рынку не уйти в стагнацию. В целом, мы ожидаем, что объём ипотечных сделок к концу 2021-го сократится примерно на 20% по отношению к первому кварталу 2021-го»
«Даже если льготную ипотеку отменят, на выгодные локации, расположенные в черте города рядом с метро, спрос останется достаточно высоким. В условиях санкций, высокой волатильности на рынках и низкой доходности вкладов у людей почти не осталось надёжных инвестиционных инструментов. Таким активом всегда являлась и остаётся ликвидная недвижимость Москвы и Петербурга. Если учесть, что базовые ставки уже приблизились к льготным, а уровень инфляции к ним обеим, понятен интерес граждан к ипотеке. Деньги обесцениваются быстрее, чем их можно накопить, а американские деньги не копятся в силу геополитических рисков.»
«Полагаю, что в среднесрочной перспективе доля ипотечных сделок на рынке новостроек увеличиваться не будет. Спрос на протяжении последних 10 месяцев оставался достаточно высоким, что повлияло на рост цен. Всплеска интереса к ипотеке в мае мы не наблюдаем, в июне также, полагаю, его не будет. Возможно некоторое снижение спроса после 1 июля, но он останется достаточно стабильным и дальше.
Этому будут способствовать появление новых программ от банков, в том числе совместных с застройщиками.
Точечно скидки и краткосрочные акции всегда были и будут, но вряд ли это станет масштабным явлением. Себестоимость строительства за последний год также сильно возросла. А вот перспективы программ с рассрочками от застройщиков, которые мы видели ранее, в условиях проектного финансирования представляются мне сомнительными.»
«Сейчас уровень проникновения ипотеки в наших проектах - 70-80%. Ипотека – доступный и удобный инструмент. Почему не может быть 90-95% сделок с применением ипотечного капитала? При условии, что кредит стоит понятных денег. Мы уже начали к этому приближаться, сейчас понемногу откатываемся. Если субсидирование уйдет, ставка поднимется до 7-9%; людям понадобится время, чтобы привыкнуть.
Развитие замещающих ипотеку программ в каждом случае будет зависеть от судьбы конкретного проекта и девелопера. Брать на себя риски финансового института никто не хочет. Сейчас рассрочки встречаются, но, в основном, до сдачи дома. Чтобы рассрочка стала полноценной альтернативой ипотеке, ее надо предоставлять лет на 7-10. Это большой период финансового риска. Девелоперы будут брать его на себя только в случае крайней необходимости. Чаще будет применяться субсидирование ставки с конкретным банком. Иногда покупателю важно получить более выгодный ежемесячный платеж, чем зафиксировать низкую стоимость сделки, со скидкой. У нас такие программы разработаны с ведущими банками – Альфа-банк, банк «Санкт-Петербург», «Открытие», ВТБ. Все готовы сотрудничать. Будем пробовать, изучать спрос, экспериментировать.
Основной всплеск («горбик») спроса уже состоялся, Уже продлевали льготную программу, сейчас вроде нет оснований думать, что продлят еще раз. Возможно, июнь будет немного более активным в плане сделок, чем май, не более того.»
«Благодаря льготной программе доля ипотечных сделок в новостройках увеличилась до 70-80%. Дальнейшее наращивание ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости возможно при повышении доступности этого финансового инструмента, снижения ставок, а также стабильной экономической ситуации в стране, при которой население будет уверено в завтрашнем дне.
Практика рынка показывает, что никакие акции, скидки или тем более рассрочка от девелоперов не могут сравниться с ипотекой со сниженной ставкой по эффекту и привлекательности для покупателей. Однако вероятно, что на смену государственной программе придут совместные программы застройщиков с банками, как это уже сейчас наблюдается в сегменте апартаментов.»
«Есть представление, что способность граждан брать и обслуживать жилищные кредиты близка к насыщению. Девелоперам надо быть очень внимательными, чтобы не пропустить «точку перелома» тенденции. Полагаю, май-июнь будут не репрезентативными: скорее всего, случится некоторое оживление, связанное с предстоящей отменой льготной ипотеки. Но самое интересное начнется после 1 июля. Мы, конечно, рассчитываем на «боковой тренл» - на сохранение прежних объемов продаж, с удорожанием в пределах инфляции. Но могут быть разные сценарии...»
«Доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга, и без того высокая, приблизилась к 60%. Однако для мировой практики это достаточно скромный показатель. Во всём мире ипотека – это популярный цивилизованный инструмент приобретения, и не стоит пугаться, что общий объем задолженности по ипотеке в Петербурге приблизился к размеру городского бюджета – это существенно меньше, чем в развитых странах. Я бы предложила посмотреть на ситуацию по-другому удивительно, когда квартира приобретается с полной оплатой! Наш опыт говорит, что такие сделки, если это не средства от продажи «вторички», чаще всего инвестиционные, они совершаются не в последнюю очередь из-за отсутствия альтернативных инструментов долгосрочного инвестирования.
Перед предполагаемой отменой программы льготной ипотеки, несомненно, будет некоторое оживление спроса. Перед отменой привлекательных программ всегда найдутся те, кто стремится попасть в последний вагон. Затем, как водится, будет небольшая пауза: потребуется месяца полтора, чтобы привыкнуть к новой ставке. В моменте будет сокращение числа ипотечных сделок, а потом процесс пойдет дальше и рынок выровняется. Вероятно, появится больше программ субсидирования ставки от застройщика и банка, будут более широко применяться программы.
Спрос сбалансируется между первичным и вторичным рынком. Уже с начала года в началось перераспределение: некоторые покупатели сочли рынок строящейся недвижимости перегретым и посмотрели в сторону вторички.
Не считаю, что ипотека выдыхается, наоборот, вижу большой потенциал для роста числа ипотечных сделок. Это нормальное явление во всем мире, закономерный путь развития рынка. Если говорить не о сиюминутной ситуации, а о перспективе, то мы увидим дальнейший рост доли ипотечных сделок, альтернатив этому просто нет.
Рассрочка – важный маркетинговый инструмент для застройщика и инвестиционный инструмент для людей с высоким доходом и покупателей из обеспеченных регионов. В отсутствие других способов сохранения накоплений они с удовольствием приобретают жилье в интересных и перспективных жилых комплексах Петербурга, который, наряду со столицей и южными регионами, остается «инвестиционной меккой». »
