НАШ ЦИТАТНИК: «Новые условия государственной льготной ипотеки направлены в первую очередь на поддержку регионов. Что касается крупных городов, в них на первый план может выйти семейная ипотека...» Сергей Степанов

15 июня, 03:57

Руины forever?

1 июня в 14:12
2 666

Руины forever?

Пять лет назад редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» запустила проект «Народная инвентаризация». Совместно с Фондом имущества Петербурга мы изучили около 60 заброшенных зданий на территории города и ближайших пригородов. Увы, по прошествии пятилетки говорить о серьёзных положительных сдвигах по части приведения руин в порядок не приходится. В рамках проекта мы писали о пустующих зданиях, информация о которых поступала от наших партнёров и читателей. Мы собирали исторический бэкграунд, а также актуальные данные о реконструкции этих объектов. Привлечённые редакцией эксперты рассуждали о рыночном потенциале разрушающихся зданий.

Дом Басевича
Дом Басевича

Пора подвести предварительные итоги. Как оказалось, единственный объект, приведённый в порядок за это время, – доходный дом на наб. реки Фонтанки, 133, возведённый по проекту архитектора Александра Пеля в 1865 году. В ноябре 2019-го его отреставрировали за счёт бюджета города по программе «Молодёжи – доступное жильё».

Прогноз обнадёживающий

Активные работы, которые финансирует городская казна, сейчас идут и на доме Крутикова на 11-й Красноармейской ул., 7, также включённом в программу «Молодёжи – доступное жильё». В 2010-м Смольный отдал его компании «Балтамерика» под отель с апартаментами и подземным паркингом. Но из-за срыва сроков работ договор расторгли. Объект собирались продать на торгах, а затем включили в городскую программу. Уже к концу 2021-го оператор обещает провести капремонт. При реализации проекта была уничтожена часть исторического здания. Сделано это было намеренно и при согласовании с заказчиком в лице Жилищного комитета, который объяснил снос «значительной деструкцией кирпичной кладки на первом этаже брандмауэра лицевой части здания». Чиновники ссылались на то, что «аварийная часть находилась в самой нижней части стены на уровне первого этажа», поэтому следовало разобрать часть верхних этажей, «чтобы исключить обрушение». Демонтаж, правда, они называют минимальным. 

Взялся город и за приведение в порядок заброшенного кинотеатра «Фестиваль» на пр. Просвещения, который должен стать Молодёжным досуговым центром на 1500 студентов. Открыть его планируют в 2022 году.

В Царском Селе за счёт федерального бюджета для нужд РПЦ реконструируют Фёдоровский городок. После завершения работ здесь будут принимать почётных гостей и представителей делегаций. В зданиях Белокаменной, Жёлтой и Белой палат обустроят гостиничные комплексы, а Розовую палату приспособят для пребывания VIP. В Трапезной палате оборудуют кухню, обеденные залы на 24 и 50 мест, конференц-зал на 30 мест, домовой храм и историческую экспозицию с выставочным залом. Здание Дома для низших чинов отведут под службы управления комплексом, а Дом для низших служебных чинов с двумя башнями – под прачечную и инженерные службы. Каретник превратят в гаражные боксы, а здания четырёх башен – задействуют для хозяйственных нужд. 

В перспективе маячит и ремонт дома Брюллова на Кадетской линии Васильевского острова. Это памятник федерального значения XVIII века. В 1907-м здесь при Обществе архитекторов-художников была сформирована Комиссия по изучению и описанию Старого Петербурга, которая организовала музей Старого Петербурга. Инициатором его создания был известный архитектор Павел Сюзор, зять Александра Брюллова. В конце 2019 года здание передали Музею-институту исламской культуры, который создаётся на базе фонда научных и культурных проектов «Аль-Макам». Его соучредителями являются заместитель директора Музея антропологии и этнографии им. Петра Великого (Кунсткамера) Ефим Резван и президент фонда Игорь Панков. При этом ранее здесь собирались открыть экспозицию, посвящённую истории движения в защиту культурного наследия Петербурга. Участвовать в этом проекте планировало петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК), претендовавшее на часть помещений. Но город передал ВООПИиК площади на Литейном проспекте. Просьба директора Эрмитажа Михаила Пиотровского, специалиста востоковедения и исламоведения, отдать дом Брюллова под музей перевесила другие предложения. Предстоящие реставрационные работы, которые ещё не начались, оцениваются в 800 млн рублей. Процесс тормозит длительная процедура передачи здания новому пользователю. 

1 из 5
Дом Крутикова на 11-й Красноармейской ул., 7

Частные собственники также принимают активное участие в судьбе объектов «Народной инвентаризации». Так, комплекс зданий института «Гидроэнергопроект» на Малом проспекте реконструируют под ЖК «Мадонна Бенуа». В 2019 году его приобрела компания «Еврострой», специализирующаяся на элитном жилье. Девелопер обещает сохранить парадные и лифтовые холлы с колоннами и лепниной, широкие лестницы с коваными перилами и классическими люстрами. В ЖК будет порядка 100 квартир, а также 30 апартаментов бизнес-класса. 

Setl Group отреставрирует Канатный цех с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» на Васильевском острове под бизнес-центр. Проект реставрации в январе этого года был отправлен на государственную экспертизу. Тридцатиметровое сооружение в стиле конструктивизма привлекает внимание необычной архитектурой. Здание постройки 1929–1930 годов является одним из ярких примеров конструктивизма в промышленной архитектуре, оно возведено по проекту архитектора Якова Чернихова. Девелопер отреставрирует все исторические архитектурные элементы, дошедшие до наших дней, с сохранением конфигурации и габаритов оконных и дверных проёмов, рисунка и расстекловки заполнений проёмов и пр. Северный и западный дворовые фасады будут восстановлены, фасад со стороны Масляного канала отремонтируют в нынешнем виде, а со стороны западного двора появится пристройка.

Ещё одно здание, которое будет включено в проект редевелопмента, – особняк на наб. р. Карповки, 39, лит. Б постройки XIX века. Его вместе с недостроенной гостиницей «Северная корона» недавно приобрела компания «ПСК». Здание площадью 400 кв.м реконструируют под элитный дом на две квартиры.

В порядок должны привести и здание на наб. Мойки, 26, между Невским проспектом и Эрмитажем, которое пытались вовлечь в оборот последние лет 20. В конце 2019 года его собственником стало ОАО «Октябрьский электровагоноремонтный завод» (Трансмашхолдинг). Корпорация купила объект на торгах за 461,66 млн рублей (при первоначальной цене 399,66 млн) и планирует разместить здесь свой офис. 

1 из 5
Канатный цех с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик»

Здание на Каменноостровском пр., 66, рядом с Песочной набережной, также готовится к ремонту. Это вновь выявленный объект культурного наследия, бывшая богадельня и школа петербургского купеческого общества, построенная по проекту Фёдора Харламова в 80-е годы XIX века. После революции богадельню закрыли, помещения отдали пединституту. В 1930-х здесь работал распределительный пункт для сирот и беспризорников. Во время войны здание приспособили под госпиталь, в 1950-е его получил межрайонный противотуберкулёзный диспансер. В 2000-х диспансер перевели в новое здание на Сердобольской ул., 6. А освободившийся памятник инвестор хотел превратить в многофункциональный комплекс. Однако вступивший в силу закон «О границах зон охраны...» сделал проект экономически невыгодным. В 2014 году памятник получила Российская академия народного хозяйства при президенте РФ. Из-за недостатка финансирования работы постоянно откладывались. Лишь в 2019 году КГИОП опубликовал информацию о будущем приспособлении объекта под Учебный корпус Северо-Западного института управления Академии – филиала РАНХиГС. Впрочем, сама реконструкция пока так и не началась.

Ещё один объект «Народной инвентаризации» на Каменноостровском проспекте – усадьба Игеля (Каменноостровский пр., 58–60). В начале 2020 года компания «Асгард» заключила со Смольным концессионное соглашение о её реконструкции под отель. Через год у общества сменился учредитель. Между тем здание разрушалось. Оно серьёзно пострадало из-за случившегося в конце прошлого года пожара, а дальнейший упадок обеспечило отсутствие противоаварийных работ. Так, через прохудившуюся крышу в здание долгое время попадали осадки. Недавно «Асгард» оштрафовали за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ).

Нового владельца в лице ООО «Ливадия» обрело за эти годы и аварийное здание в Урюпином переулке, 6 постройки конца XIX века. В начале 2021-го он стал разбирать объект, который планирует воссоздать. 

На торгах удалось найти собственника и для аварийного здания на ул. Ефимова за ТК «ПИК». Весной 2019-го он был продан за 138 млн рублей, а затем перешёл к ООО «Гороховая 47» (единственный учредитель – Дмитрий Степанов). Сейчас недвижимость передана в управление УК Orange Еstate Management (входит в ГК Orange Group). В сентябре прошлого года девелопер получил разрешение на реконструкцию и приспособление объекта под современное использование. Здесь появится апарт-отель сети IZZZI с фуд-холлом. Инвестиции в проект превысят 800 млн рублей. Работы по плану финишируют этой осенью.

Отметим, что продать власти рассчитывали и другие объекты, например, дома на ул. Константина Заслонова, но покупателей на такой товар найти удаётся не всегда. Конкурсы по баням «Гигант» на улице Зои Космодемьянской объявляют с завидной регулярностью, но они всегда заканчиваются ничем. Основным собственником объекта является Смольный, однако часть помещений принадлежит юрлицу. На торгах не удалось привлечь и инвестора для дома Лялевича рядом с заводом «Красный треугольник».

1 из 5
Усадьба Игеля (Каменноостровский пр., 58–60)

Диагноз неясен

Одна из самых известных руин в центре города – остатки Пробирной палаты XVIII века постройки между Казанской улицей и каналом Грибоедова, рассказом о которой мы и запускали проект «Народная инвентаризация». Пробирная палата контролировала качество серебра и золота для Монетного двора и ставила клейма проб. После революции функционал практически не поменялся, до 1980-х здесь работало Ленинградское управление пробирного контроля. Но к концу XX века дом почти разрушился. Его передали инвестору, разрешив разобрать с условием сохранения фасада. Здание на данный момент практически не существует, хотя часть конструкций до сих пор (чудом) не обрушилась. Нового инвестора на него пока нет. Хотя в начале этого года стало известно, что объект могут передать в концессию. Предположительно, речь идёт о создании на этом месте гостиницы. По данным Комитета имущественных отношений, переговоры по проекту велись при участии Комитета по внешним связям. Впрочем, никаких соглашений (даже предварительных) на данный момент нет. 

В подвешенном состоянии и бывшие доходные дома на Тележной улице. Они были построены в начале XX века примерно в одно время, по проектам разных архитекторов. Примерно через сто лет все здания признали аварийными и расселили. В разное время их собирались: продать на торгах, переделать под паркинги в рамках программы сокращения дефицита парковочных мест в центре города, передать молодёжи или использовать под маневренный фонд. Ни одна идея не воплотилась в жизнь. В 2017 году в духе времени у города возник план создать здесь общественное пространство, но и эта инициатива затухла. В итоге Смольный решил выставить ветхие постройки на торги. В прошлом году был объявлен аукцион, по условиям которого все здания, кроме дома 29, литера Г, подлежали сносу. Случился градозащитный скандал, поскольку активисты настаивали на сохранении максимального количества площадей и требовали от города снизить стартовую цену торгов, чтобы допустить к аукциону компании, заинтересованные в реставрации. В итоге торги отменили, пообещав провести позже. Новый аукцион назначен на 17 июля.

Градозащитные осложнения

Градозащитные скандалы случаются с заброшенными зданиями довольно часто. Так, ещё одним объектом «Народной инвентаризации» был многострадальный дом Басевича, споры о судьбе которого идут последние несколько лет на фоне новостей о пожарах и сообщений об аварийности конструкций. Здание инженера Иссахара Басевича пустовало с 2000-х, в 2016-м его отдали Академии Бориса Эйфмана под интернат для учеников. Но работы до сих пор не стартовали. Правообладатель, город и градозащитники спорят о том, проводить ли в здании ремонт или сносить его. Согласованный КГИОП проект прямо предусматривает воссоздание шестого и седьмого этажей здания, а также воссоздание конфигурации и стилистики фасадных решений первого двора литеры А. Активисты ожидаемо настаивают на запрете любого демонтажа.

Дом отключён от коммуникаций и давно не эксплуатируется. Пожары случаются часто. Последний, в середине мая, грозит обернуться уголовным делом. Активисты подали в Следственный комитет заявление о возбуждении уголовного дела в отношении руководства театра, которое, по словам градозащитников, уклоняется от своих обязанностей по содержанию здания. В нём не проводятся противоаварийные работы, не пресекается доступ посторонних лиц. Аналогичный крупный пожар произошёл летом 2020 года, когда здание уже находилось под управлением театра, отмечают активисты. С точки зрения уголовного права, произошедшее может быть истолковано как преступление, квалифицируемое ч. 1.1 ст. 293 УК РФ, – халатность, уверены они.

Без признаков жизни

К сожалению, работы по восстановлению значительной части исследованных нами зданий даже не предвидятся. Например, нет никакой активности по зданию на Моховой ул., 1/9 – это особняк Ламздорфа, расположенный в шаговой доступности от Летнего сада и Литейного проспекта. 

В 2009 году Смольный целевым образом передал его компании «Стэнли Хаус» для реконструкции под офисно-гостиничный комплекс. Но проект реализован не был, а в 2018 году объект вернулся в собственность казны. Рачительного хозяина для бывшего графского дома, построенного по проекту Александра Пеля, найти не удалось до сих пор. При этом в качестве кандидатур рассматривался даже Следственный комитет.

1 из 6
Бывшие доходные дома на Тележной улице

Двухэтажный особняк Министерства финансов на набережной Фонтанки ветшает, пока инвестор, выбранный городом целевым образом более десяти лет назад, и КИО продолжают судиться. Арбитраж также рассматривает иск одного из пользователей здания – издательства «Детгиз», которое жалуется на состояние объекта и через суд пытается принудить привести его в порядок. Тем временем инвестор («СВ-Консалт») ищет покупателя на памятник, предлагая реконструировать его под отель уровня 4 или 5 «звёзд» общей площадью около 10 000 кв.м, что примерно на четверть больше существующей. Однако из-за неудовлетворительного состояния здания, охранного статуса и многочисленных споров вокруг проекта найти покупателя не так-то просто.

Много лет не используются бывшие казармы Морского Гвардейского экипажа на пр. Римского-Корсакова, 22, ранее принадлежавшие Ленинградской военно-морской базе. В конце 1990-х её перевели на другую площадку. Объект переходил от одной военной структуры к другой, пока в 2007 году его не купила компания «Нева-Инвест». Она практически сразу перепродала актив. Новыми владельцами стали бывший депутат ЗС Александр Усов и Артур Позов, бизнес-партнёр зятя экс-министра обороны Анатолия Сердюкова Валерия Пузикова. На строительном рынке Петербурга этих людей знают. Например, они были совладельцами компании «Автокомбалт», «целёвкой» (без торгов) получившей от Смольного Литературный дом на углу Невского проспекта и набережной Фонтанки. 

В 2010-м Усов и Позов продали СУ-155 здание на пр. Римского-Корсакова. Компания планировала реконструировать его под жилой комплекс бизнес-класса примерно на сто квартир. Но проект остался на бумаге. Состояние построек оставляет желать лучшего. В 2019 году их пытались продать на торгах в рамках процедуры банкротства собственника, но аукцион не состоялся.

В запустении остаются и памятники за пределами исторического центра. Например, ТЭЦ на бывшей территории завода «Самсон» на Московском шоссе. Здание возведено в 1933 году под руководством архитектора Ноя Троцкого по американскому проекту (как и весь завод). Участки, подходящие под редевелопмент, были выкуплены под жилую застройку, а вот памятник остался невостребованным. 

Без внимания стоят и объекты, не относящиеся к культурному наследию. Так, закрытый родильный дом №17 на улице Вавиловых давно собираются заменить современным перинатальным центром. Однако за счёт бюджета проводить работы не стали, а договориться с инвесторами оказалось сложно. Год назад Группа компаний «ЕКС» передала в Комитет по инвестициям официальное предложение о государственно-частном партнёрстве, но результатов пока нет.

NSP МНЕНИЕ

Пятилетка – небольшой срок даже для нашего относительно молодого города, который отметил 318-й день рождения. И вполне вероятно, жаркие споры вокруг столетних зданий могут показаться хранителям средневековых крепостей и дворцов Европы несерьёзными. Однако за пятилетку вполне можно успеть провести все бюрократические процедуры, изыскать финансирование и даже реализовать девелоперский проект. Особенно когда речь идёт о потенциально привлекательных зданиях в самом центре города. 

Но самая плохая новость в том, что, вернувшись к «Народной инвентаризации» спустя ещё пять лет, мы вряд ли увидим принципиально иной результат. 

Петербургу не хватает концепции развития, лоббистских возможностей на федеральном уровне, а главное – готовности принимать управленческие решения и брать на себя ответственность за них. Без этого список аварийных зданий будет с каждым годом только расширяться, а новости об обрушении штукатурки, балконов и прочих частей нашего исторического наследия окончательно превратятся в рутину, на которую мало кто будет обращать внимание.