НАШ ЦИТАТНИК: «С трёхкратным подорожанием материалов для быстрого строительства (прежде всего, дерева для брусовых и каркасных домов) сегмент бюджетного домостроения превратился в элитный, и от его привлекательности остались только сжатые сроки...» Дмитрий Зюзин

23 июля, 14:45

Застройщикам помощь не нужна

18 июня в 13:10
3 958

Застройщикам помощь не нужна

В Счётной палате констатировали, что государственная поддержка спасла первичный рынок в период кризиса и пандемии. Но доступность жилья должен обеспечивать высокий и устойчивый рост доходов населения, а форсирование ипотечного кредитования может угрожать финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости.

Аудиторы называют поддержку беспрецедентной – на реализацию всех программ (в том числе семейная, дальневосточная, сельская и льготная ипотеки, поддержка семей с детьми, льготное кредитование застройщиков) в 2019–2020 годах федеральный бюджет выделил 89 млрд рублей (из них фактически использовано пока 65,6%). По предварительным оценкам Счётной палаты, обязательства казны РФ только по четырём ипотечным программам могут превысить 1,16 трлн рублей до 2050 года (при макроэкономической стабильности, неизменности сроков действия программ и отсутствии досрочных погашений). В итоге в 2020 году 26% ипотечных кредитов (или 30% в денежном выражении) выдавались в рамках программ господдержки. Удалось не допустить массового банкротства застройщиков, обеспечить устойчивый спрос на новостройки, а также стимулировать девелоперов к запуску новых проектов. Но рост спроса при недостаточном предложении в ряде регионов привёл к росту цен. По данным Счётной палаты, по итогам 2020-го средняя стоимость 1 кв.м в новостройках увеличилась на 20,4% по отношению к 2019 году. Минстрой и госкомпания «ДОМ.РФ» поспешили заявить, что для роста цен были и другие причины – увеличение стоимости стройматериалов, нехватка мигрантов на стройках и т. д.

Удалось сохранить и темпы ввода жилья на уровне 2019 года – более 82 млн кв.м. Правда, почти половину сдачи обеспечили индивидуальные жилые дома, построенные в основном за счёт собственных средств граждан. Но оценить влияние "сельской ипотеки" на рынок ИЖС Счётная палата не может. Минсельхоз не собирает данные о фактической площади и стоимости жилых домов, которые приобретают или строят граждане. 

Аудиторы признают, что программа льготной ипотеки доказала эффективность как временный антикризисный инструмент. Но форсированный рост ипотечного кредитования может увеличить число заёмщиков с невысокой платёжеспособностью, что грозит рисками для финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости. Повышенная долговая нагрузка частного сектора увеличивает вероятность кризисов и усиливает рецессию. По опыту других стран, избыточные долги домохозяйств имеют большие негативные экономические и социальные последствия.

В отличие от льготной ипотеки непосредственные меры поддержки застройщиков имели, по мнению аудиторов, «ограниченное влияние». Например, на субсидирование ставок по кредитам застройщиков бюджет выделил 12 млрд рублей (обоснований такой суммы Минстрой не привёл). В итоге потрачено немногим более 5 млрд. Поддержку получили 275 застройщиков, 70% которых – это столичные девелоперы (ещё 7,6% – компании из Петербурга, а 6,2% – из Московской области). 75% выплаченных из бюджета компенсаций получили четыре банка. В Счётной палате говорят о низком качестве бюджетного планирования.

Оставшиеся почти 7 млрд рублей должны пойти на кредитование застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты. Но специальная комиссия на 30 апреля 2021 года рассмотрела всего две заявки от застройщиков на 61,68 млн рублей (общий объём выплат за всё время строительства). Хотя, по данным «ДОМ.РФ», в 38 из 49 субъектов РФ, соответствующих условиям программы, на поддержку могут рассчитывать минимум 325 проектов – около 3 млн кв.м жилья.

Ещё 50 млрд рублей зарезервировали на госгарантии по выкупу квартир. Проведены 46 конкурсов в 46 регионах, и все они признаны несостоявшимися. Заявок от застройщиков, желающих продать квартиры казне, не поступило (или же их признали недействительными). Только 43 саморегулируемые организации из 34 регионов выдали 138 своим членам 148 займов на 2,7 млрд рублей – сумма в масштабах страны незначительная.

А вот мораторий на финансовые санкции для застройщиков, задерживающих сдачу домов, помог. Общая сумма неначисленной неустойки на 1 января 2021 года составила почти 106 млрд рублей. Не менее чем на полгода задержался ввод 501 многоквартирного дома.