«Реновация может сдвинуться с «мертвой точки»

Законом N 494-ФЗ были внесены поправки в 214-ФЗ, в Земельный и Жилищный кодексы РФ и ряд других законов. В Градостроительном кодексе появилась новая глава: «Комплексное развитие территорий». Она регулирует большинство правовых вопросов реновации.

В Градостроительном кодексе сегодня отражены три основных направления комплексного обновления городской среды: для территории жилой застройки, для нежилых зон и для незастроенной территории.

Рассмотрим подробнее порядок реализации комплексного развитии территорий жилой застройки. Попасть под комплексное развитие могут территории, в границах которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Но это могут быть и дома, не признанные таковыми. Критерии, при наличии которых дом может попасть «под реновацию» перечислены в ГрК РФ. Однако региональные власти вправе сами решить, какие из них будут применяться на данной территории.

Комплексное развитие начинается с подготовки и опубликования проекта решения высшим органом исполнительной власти (в нашем случае – Правительством Санкт-Петербурга) или главой местного самоуправления.

В течение месяца с момента публикации документа жители неаварийных домов, включенных в него, на общем собрании решают судьбу дома. Решение о включении в программу КРТ принимается не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений, для исключения достаточно одной трети. Если же собрание не будет проведено, дом включается в решение о КРТ автоматически. Как и дома, признанные аварийными – в них собрание жильцов не проводится. По окончании срока проведения собраний орган власти в течение месяца принимает решение о КРТ. Оно также официально публикуется.

Договор с застройщиком (инвестором) о КРТ может быть заключен только на основании торгов. Правила и порядок их проведения утверждены Постановлением Правительства РФ в мае этого года. Обязательные условия: участвовать может только юридическое лицо с опытом строительства капитальных объектов в последние пять лет (не менее 10% от планируемого по решению объема).  К претенденту на уровне субъекта РФ могут быть предъявлены и другие требования.

Дальнейшие мероприятия по реализации решения о комплексном развитии устанавливаются условиями самого договора.

В договор должны быть включены:

• обязательство лица, заключившего договор, подготовить документацию по планировке территории и уполномоченного органа - утвердить данную документацию;
• обязательство застройщика по строительству и реконструкции объектов в соответствии с утвержденной документацией и в установленные сроки;
• перечень работ по благоустройству и срок их выполнения;
• обязанность уполномоченного органа принять решение об изъятии участков и расположенных на них объектов для государственных или муниципальных нужд.

И другие условия, установленные частью 4 статьи 68 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок изъятия и предоставления участка застройщику регулируется земельным законодательством.

Также Земельный кодекс РФ устанавливает обязанность государственного органа, предоставить изъятый после утверждения документации о планировке территории земельный участок в аренду без проведения торгов лицу, с которым был заключен договор.

При этом лицу, которое будет осуществлять комплексное развития территории жилой застройки, полагается льгота - размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размер земельного налога.

Также договор может обязать организацию, осуществляющую КРТ, построить либо купить жилье для передачи его гражданам взамен изымаемых помещений, или перечислить органу власти средства для выплаты денежного возмещения.

Обеспечение жилищных прав граждан при реновации отражены в новой статье 32.1 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). По общему правилу, при принятии решения о КРТ помещения в доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность. Договором также может быть предусмотрена их передача лицу, реализующему программу.

Нанимателям жилых помещений должно быть предоставлено другое жилье по договору социального найма; его общая и жилая площадь, а также количество комнат должны быть не меньше чем в освобождаемой квартире.

Для собственников помещений закон предусматривает несколько способов обеспечения их прав. Основной – предоставление равноценного денежного возмещения, правила его расчета установлены ЖК РФ. Сумма определяется индивидуально. В неё входят: рыночная стоимость жилого помещения; стоимость доли в общем имуществе и участке, на котором расположен дом; убытки, связанные с изъятием (затраты на переезд, на оформление права собственности на другое жилье, на поиск этого жилья и т. д.)

ЖК РФ предусматривает также предоставление собственнику другого помещения с зачетом его стоимости. Такой вариант возможен только при наличии заявления самого собственника либо в случае, если в квартире проживают недееспособные, ограниченно дееспособные граждане или несовершеннолетние. В такой ситуации предоставление денежного возмещения не допускается и возможно только предоставления жилья в натуре.

На региональном уровне может быть предусмотрен такой вариант, как предоставление собственнику равнозначного жилого помещения. Критерии равнозначности закреплены в ЖК. Помещение одновременно должно соответствовать следующим признакам:

• его жилая площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в изымаемой квартире;
• общая площадь предоставляемой квартиры должна быть больше;
• жилье должно соответствовать принятым в регионе стандартам качества;
• многоквартирный дом должен располагаться в том же поселении или городском округе, что и изъятый в целях комплексного развития жилой дом.

Денежное возмещение, равнозначное жильё или жильё с зачетом стоимости предоставляются собственнику на основании договора купли-продажи либо мены. Он заключается с органами исполнительной власти или ОМСУ, или с юрлицом, реализующим программу - если это предусмотрено договором о КРТ.

Собственник обязан заключить такой договор в течение 5 дней с момента получения его проекта.  В случае отказа застройщик вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к заключению договора и освобождении изымаемого помещения. В целях обеспечения прав гражданина в иске должны быть указаны характеристики предоставляемого взамен жилья либо сумма денежного возмещения.

Действующая в Петербурге программа развития застроенных территорий требует существенных изменений. К тому же федеральным законодательством предусмотрен круг вопросов, которые должны быть урегулированы именно на уровне региона.

Например - критерии для включения территории, на которой расположен дом, в решение о комплексном развитии. Регионы также наделены правом вариативно подходить к вопросу обеспечения жилищных прав граждан, утверждать стандарты качества предоставляемого жилья, а также устанавливать дополнительные гарантии и меры поддержки для собственников жилых помещений.

При этом вопрос обеспечения прав граждан является, на наш взгляд, наиболее важным. Пока в петербургском законе предусмотрен единственный вариант - переселение граждан в другие помещения по региональным нормам, в пределах квартала, где гражданин проживал ранее. А применяемая в отдельных случаях практика выкупа квартир ничем не урегулирована, особенно в части определения стоимости выкупаемых квартир.

По большей части это и тормозило реализацию программы: в кварталах, включенных в нее, отсутствовали стартовые пятна для строительства первых домов и переселения жильцов сносимых пятиэтажек, жилые помещения, предлагаемые взамен, устраивали не всех граждан, а в ряде случаев за выкупаемое жилье собственники устанавливали непомерно высокую цену.

Новые правила, установленные на федеральном уровне, решают большую часть этих проблем. При грамотном подходе региональных властей петербургская программа, после ее приведения в соответствие с положениями федеральных законов, сможет сдвинуться с «мертвой точки» без ущерба интересам граждан.