Чек-лист для покупателя

Итак, вам понравились квартира, застройщик и сам дом. Рядом – симпатичный сквер, неподалёку менее симпатичный пустырь, рядом когда-нибудь будет метро, и вот ещё под деревьями есть парковка. Самое время изучить открытые документы. 

Генплан 

Дороги и развязки – вещь полезная, но шумная. В новом Генплане Петербурга, который пока ещё не утвердили, нарисовано немало многоуровневых развязок. Например, на пересечении улицы Руставели и Северного проспекта запланирована большая развязка, хотя визуально кажется, что это часть Муринского парка, которую пора бы уже почистить и привести в порядок. Развязка  должна появиться и на пустыре перед ЖК на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Узнать о таких планах можно в проекте Генплана, который опубликован на сайте ФГИС. Нужно открыть карту с транспортными объектами. Правда, это пока не окончательная версия документа. 

Проект Генплана содержит информацию не только о будущих развязках, но и, к примеру, о мусоросортировочных центрах. А также о более приятных объектах – выходах из метро, линиях трамвайных путей, новых школах. Скачав документ, можно увидеть набор карт. На одной – все транспортные объекты, на другой – спортцентры.   Кстати, если рядом с интересующим вас домом есть метро, проверьте, можете ли вы легко до него добраться и не разделяет ли ваш ЖК и вестибюль подземки, например, участок Кольцевой дороги (NSP писала о таком казусе). 

Пока новый Генплан не принят, можно изучать действующий. Он доступен онлайн. Чтобы посмотреть на дороги, нужно открыть вкладку "функциональные зоны". Вы увидите, какие территории город выделил под автомагистрали, а по характерным "квадратным" очертаниям опознаете развязки. Заодно можно рассмотреть, где имеются и должны появиться школы (вкладка "ООУ – общеобразовательные учреждения) и детсады (вкладка ДОУ – дошкольные учреждения).  

Если вы выбираете что-то в квартале, застройка которого продолжится, нелишним будет найти проект планировки территории. Ставим отметку на карте, нажимаем вкладку "ППТ" и получаем название документа, дальше его легко гуглим. В ППТ есть информация о предполагаемых школах, детсадах, плотности застройки квартала и т. п. Список ППТ есть и на сайте Комитета по градостроительству и  архитектуре.

РГИС 

Завершив с Генпланом, заглянем в РГИС (на сайте нужно зайти на электронную карту). Тут есть огромный массив данных. Начните с озеленения. Если рядом сквер, который вам понравился, убедитесь, что у него есть статус ЗНОП (зелёных насаждений общего пользования). Это можно сделать, щёлкнув на соответствующие вкладки: ЗНОП городского значения и ЗНОП муниципального значения. Можно увидеть, например, вырезанные из скверов куски под застройку. Так, из упомянутого уже Муринского парка, где вроде всё зелено, уже изъяты участки на углу улиц Руставели и Северного проспекта. Если "ваш" сквер не в ЗНОП, его могут вырубить под какую-нибудь стройку, а наличие деревьев не является при таком раскладе препятствием. Один из самых известных примеров – Сад на Неве около Смольного. Из него вырезан участок, на котором запланирован Судебный квартал.

Однако участок может не относиться к категории ЗНОП, но иметь охранный статус, если он является особо охраняемой природной территорией (список на сайте дирекции ООПТ Петербурга).

Проверьте, не находится ли в ЗНОП удобная парковка. Так бывает, хотя вроде как запрещено. Самая известная из таких автостоянок расположена в том же Муринском парке, около спортцентра "Нова Арена" (организация отрицает свою причастность к этой площадке). Парковку, которая находится на территории ЗНОП, должны рано или поздно ликвидировать. Но и небольшая благоустроенная парковочка во дворе у дома тоже может оказаться частью ЗНОП. И в таких случаях рано или поздно тоже встанет вопрос о её ликвидации. 

В РГИС также можно посмотреть границы участков. Найдите "ваш" дом и посмотрите, какой участок под ним сформирован. Эту территорию будет обслуживать ваша управляющая компания или ТСЖ (заодно можно посмотреть, хорошо ли обслуживает). Для примера мы взяли случайный дом на Варшавской улице (см. рисунок), у которого участок сформирован как раз приличный. 

РГИС – полезные карты с огромным функционалом, мы описали лишь несколько его частей. Мастер-класс по использованию этой карты сделали авторы проекта "Твой бюджет", запись доступна онлайн.  

Все перечисленные данные актуальны для территории Петербурга. В Ленобласти пока менее открытая информация. Если вы выбираете там недвижимость, генпланы поселений можно поискать на сайтах администраций или на сайте ФГИС.  Рекомендуем также изучить все схемы территориального планирования ЛО. На них обозначены крупные объекты: будущие дороги,  мусорные заводы (схема терпланирования по мусорным станциям пока только обсуждается),  медицинские объекты. 

Как проводить правовую проверку объекта недвижимости: 

По мнению юристов, один из первых ресурсов, которыми необходимо воспользоваться, – сайт Росреестра, раздел «Справочная информация по объектам недвижимости  в режиме online». Основная необходимая информация содержится именно там.

Дополнительно следует заказать выписки из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на него (для этого нужно быть зарегистрированным на госуслугах, выписка – платная услуга. – NSP). Информация в указанных документах будет наиболее полной и достаточной для рядовой сделки, но недостаточной для приобретения объекта в целях строительства, например. Тут рекомендуют воспользоваться сведениями из публичной кадастровой карты.

Один из рисков заключается в том, что здание (сооружение) может оказаться объектом самовольного строительства. Юристы обычно проводят целое правовое исследование, запрашивая разрешительную документацию. Теперь эта задача может очень упроститься. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы создала телеграм-бот «Самострой.net», при помощи которого можно будет получить необходимую и достоверную информацию о законности использования того или иного объекта недвижимости. Пока не очень понятно, распространяется ли бот на все регионы или только московский, но начало положено.

Также неплохо попытаться "пробить" объект на сайтах судебных решений по фамилии владельца, по названию фирмы, чтобы выявить факты судебных споров в отношении него, границ участка или о возбуждении дела о несостоятельности, банкротстве в отношении продавца.

Обязательно нужно посмотреть, утверждён ли проект планировки территории в отношении участка, на котором расположен объект. Если утверждён – какая информация в нём указана по данному объекту. В идеале следует запросить градплан, в котором будут содержаться необходимые градостроительные сведения, в том числе и относительно ППТ, и по обременениям в форме планируемого изъятия объекта для государственных/муниципальных нужд, а также все возможные виды разрешённого использования приобретаемого объекта.

Чтобы понять, насколько могут быть реализованы планы по застройке участка, следует проанализировать окружение объектов, в том числе на предмет возможного установления СЗЗ, изменения территориальных и функциональных зон.

Не стоит забывать об исследовании вопроса погашения финансовых обязательств продавца (продавцов) по договору, послужившему правовым основанием для возникновения права собственности на объект (либо права аренды на земельный участок). Если долг по финансовым обязательствам составляет свыше 30%, возникает риск эвикции (истребования) указанных объектов.

Мнение эксперта: