НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

25 октября, 12:51

Как взять ипотеку «с нуля»?

21 сентября в 05:35
1 582

Как взять ипотеку «с нуля»?

Ипотека без первоначального взноса – продукт для 2021 года редкий. Такой предлагает считанное количество банков. Но всё же варианты есть и для тех, кто не успел накопить достаточную сумму, а квартиру хочется прямо сейчас.

Дело в том, что финансовые институты России (речь, прежде всего, о Центробанке) считают такой тип жилищных займов рискованным для экономики в целом. Резон следующий: первоначальный взнос является своеобразным доказательством платёжеспособности заёмщика. Раз уж он сумел накопить 10-20% стоимости квартиры, то и с обслуживанием кредита справится. А если не сумел, то вырастает вероятность просрочки или вообще дефолта. Логика довольно спорная, если учесть, что многие клиенты банков (если не большинство) в качестве такого взноса используют средства, полученные от продажи предыдущего жилья. Но, так или иначе, ЦБ специально создаёт условия, чтобы банкам выдавать займы с нулевым первым взносом было невыгодно. 

Залог выручит

Впрочем, варианты всё равно остаются, причём не так уж их и мало. Конечно, эта схема подойдёт не всем, но, к примеру, если у вас имеется какая-то недвижимость (подойдёт что угодно – квартира, дача, земельный участок или даже гараж), то её можно оформить как залог и первоначальный взнос по кредиту не вносить. Если речь идёт о жилье, в нём не должно быть постоянно зарегистрированных детей, кроме того, объект не должен находиться в аварийном или ветхом состоянии. 

Сколько стоит залог, определит банк при помощи оценочной компании. И может дать примерно 60-70% этой суммы под проценты, если речь идёт о квартире. Если же в качестве залога предлагается иной объект, будьте готовы, что взять в долг можно будет не более половины его оценочной стоимости. Когда всё выплатите, обременение с актива будет снято.

Детские выгоды

А если недвижимости нет, но есть дети? Наличие отпрысков тоже даёт неплохой шанс на кредит с нулевым взносом. Ведь в качестве первоначального транша можно использовать материнский капитал. На первого ребёнка он сейчас составляет 484 000 рублей, на второго – 639 000 рублей. Чтобы оформить кредит на небольшую квартиру, на первый взнос вполне хватит. Добавим только, что при таком способе займа необходимо выделить в приобретаемой квартире доли всех детей. 

Кстати, если хотя бы один ребёнок родился после 1 января 2018 года, то и саму ипотеку можно оформить по сниженной ставке – от 5% годовых (банки обычно предлагают взять кредит под 5,2-5,4%) в рамках соответствующей госпрограммы субсидирования. В общем, сплошная выгода.

Есть ещё федеральная программа «Молодая семья». Она предполагает материальную поддержку парам, недавно вступившим в брак и нуждающимся в улучшении жилищных условий (а решает это местная администрация). Если они зарабатывают больше определённого уровня и обоим меньше 35 лет, то из федерального бюджета им могут выделить примерно треть от стоимости выбранной  недвижимости. Эту сумму как раз можно использовать как первоначальный взнос.

Наконец, существуют совместные программы застройщиков и банков. При такой кооперации первоначальный взнос по ипотеке за заёмщика вносит как раз застройщик. Правда, тут есть подводные камни. В частности, ставка будет выше, чем по программам, где взнос нужен, а ежемесячный платёж – больше. И ещё страховка дороже обойдётся. Кроме того, программы распространяются, как правило, не на все объекты застройщика, а на один или несколько. Но для тех, кто зарабатывает неплохо и квартиру хочет побыстрее, такой вариант очень даже приемлем. 

Один в поле 

На сегодняшний день единственным банком, предлагающим заёмщикам оформить ипотечный кредит без первоначального взноса, является Промсвязьбанк. На каких условиях он это делает, покажем на определённом примере. Скажем, банк выдаёт кредиты без первоначального взноса на покупку квартир в жилых комплексах «Листва» возле парка Сосновка, «NEWПИТЕР» в посёлке Новоселье и четвёртой очереди ЖК «Новое Купчино». Девелопер всех трёх проектов – компания «Строительный трест».

Процентная ставка по программе «Новостройка» составляет 10,99% годовых. Для держателей зарплатных карт банка, работников ВПК и бюджетников она понижается до 10,29% годовых. Минимальная сумма кредита – 500 000 рублей, максимальная для Петербурга и Ленобласти – 30 млн рублей, для остальных регионов – 20 млн рублей. Срок кредита – от 3 до 30 лет.

Эта программа в первую очередь подойдёт гражданам или семейным парам, которые хотят улучшить жилищные условия, но на данный момент не имеют свободных средств для внесения первоначального взноса. В таком случае они могут приобрести новую квартиру, например, в ЖК «Листва», и после ввода дома в эксплуатацию продать иную имеющуюся собственность, снизить размер кредита минимум до 85% и рефинансировать его на условиях семейной ипотеки в случае, если попадают под действие этой программы.