НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

16 октября, 13:02

Стройки спасут от дороговизны?

20 сентября в 15:00
1 212

Стройки спасут от дороговизны?

Рост цен на стройматериалы и использование технологий информационного моделирования – этим двум темам участники XII Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство» уделили больше всего внимания. Поскольку, например, подорожание материалов может сорвать программы капремонта во многих регионах. Хотя в строительной отрасли есть и масса других сложностей.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков говорил о «регуляторной гильотине», отметив, что, если обязательные требования переходят в разряд добровольного применения, это ещё не означает отсутствие нормирования. Чтобы оперативно корректировать нормы вслед за меняющимся рынком, он предложил вопросы технического регулирования с федерального уровня перевести на отраслевой – на уровень министерств. «Сейчас большинство компетенций сосредоточено на уровне Правительства РФ, и любой нормативно-правовой акт готовится год. Важный вопрос – цифровизация. По сути, это единственный инструмент, который действительно может помочь строителям», – уверен Антон Глушков.

Успеть за ценами

Заместитель главы Минстроя Сергей Музыченко сообщил о мерах, принимаемых правительством, чтобы не допустить остановку бюджетных строек из-за роста цен на стройматериалы. В первую очередь, это возможность корректировать стоимость государственных контрактов: «Соответствующее постановление Правительства РФ подписано, цену контрактов, финансируемых из федерального бюджета, уже можно актуализировать, в бюджете есть для этого средства. Но теперь регионам и муниципалитетам надо принять соответствующие местные акты. Это пока сделали около 30 субъектов РФ. Кроме того, региональным экспертизам надо подготовиться к наплыву обращений за согласованием корректировки стоимости работ». По словам г-на Музыченко, вся процедура (от входа в экспертизу до получения дополнительного финансирования) сейчас занимает около 60 дней. Минстрой готов её совершенствовать. Например, пока не решён вопрос с изменением цены контрактов, заключённых на срок до года (примерно 71 000 договоров на сумму до 1 трлн рублей). Для этого нужно менять 44-ФЗ «О контрактной системе…». Сергей Музыченко обещает, что новый состав Госдумы займётся этим вопросом сразу. Нельзя пока что корректировать и стоимость контрактов на капитальный ремонт – это 38 000 договоров на 349 млрд рублей. Минстрой уже подготовил проект соответствующего постановления и скоро внесёт его в Правительство РФ.

Участники конференции рассуждали и о других проблемах. Например, сейчас сами подрядчики должны доказывать, что их расходы увеличились; эту процедуру необходимо упростить. Есть также опасения, что деньги, полученные для компенсации роста цен, могут не дойти до субподрядчиков и поставщиков, а в крупных контрактах их много. Но эти отношения регулирует скорее Гражданский кодекс. Кроме того, строители вынуждены предоставлять обеспечение, а государство это делать не обязано. Есть примеры, когда государственные заказчики не выплачивают десятки и сотни миллионов рублей за выполненные и даже «отсуженные» работы.

Некоторые регионы получили индексы для корректировки цен, которые вовсе не отражают реального удорожания материалов. «Нормы о корректировке цены контрактов зачастую не учитывают региональной специфики. Ещё больше проблем с муниципальными контрактами. Есть и сложности с компенсациями, если проект реализуют на средства разных бюджетов. Методика существует, но схема довольно сложная», – констатирует Антон Глушков.

Генеральный директор Фонда капитального ремонта Калининградской области Олег Туркин опасается, что во многих субъектах РФ программы капремонта будут сорваны, последует множество расторжений контрактов: «Подрядчики сетуют, что из-за роста цен им дешевле просто не работать, и некоторые организации этот год не переживут. Пока утверждаются новые цены материальных ресурсов, фактическая их стоимость успевает снова вырасти. Нормы надо актуализировать не раз в квартал, а раз в месяц. Поправки нужны были несколько месяцев назад. Даже если их примут завтра, региональные операторы капремонта могут не успеть подстроиться под новые правила».

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз говорит, что к сентябрю 2021 года цены на стройматериалы достигли максимума и пока не увеличиваются: «Остановить рост удалось благодаря совместной работе Минстроя, ФАС, Минпромторга и НОСТРОЙ. Были примеры необоснованного подорожания материалов, произведённых в России и из отечественных комплектующих. Однако в целом рост цен — это рыночная история. Металлургам, например, выгоднее продать продукцию за рубеж, чем местным строителям. Так что нельзя исключать дальнейшее увеличение цен». По его словам, на повышении себестоимости строительства жилья также сказались переход отрасли на эскроу-счета и дефицит кадров. Нехватка рабочей силы – тема очень болезненная. Для решения этой проблемы нужно готовить собственные кадры и заниматься переквалификацией.

Изменчивое регулирование

Сергей Музыченко заверил, что Минстрой мониторит цены и старается не допустить подобную ситуацию в будущем. Отчасти поможет переход к ценообразованию с использованием ресурсно-индексного метода, который начнётся в 2022 году. Однако если не снять излишние административные барьеры в сфере технического регулирования, амбициозных целей по развитию строительства не достичь. «Из более чем 100 процедур в строительстве мы оставили 32 – это исчерпывающий перечень. Под каждую процедуру готовим перечень документов и согласований – всего около 900 документов. Оптимизация процессов должна дать наибольший эффект для сокращения сроков строительства», – обещает Сергей Музыченко.

Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко подтвердил, что задержка в корректировке правил существует, ведь скачок цен был ещё в декабре 2020 года: «Многие наши госконтракты были жёстко ограничены сроками, например, новые школы должны были открыться именно к 1 сентября. И многие подрядчики достраивали их на свои деньги. Сегодня это чисто экономические вопросы, требующие окончательного урегулирования. Необходимо что-то типа «единого окна» в Минстрое, чтобы провести инвентаризацию действующих норм и правил. Работа по упрощению требований ведётся и довольно успешно. Мы, например, уже воспользовались правом совмещения процедур, что позволило построить новый корпус госпиталя ветеранов войн за пять с небольшим месяцев. Но изменений требует и сама схема». По словам г-на Линченко, нужны переходные положения при вступлении в силу новых норм. Чтобы изменения хотя бы не затрагивали уже строящиеся объекты. Есть примеры, когда уже введённые в эксплуатацию объекты здравоохранения не могут получить лицензию из-за изменившихся уже в период строительства правил. Приходится корректировать проект, включая конструктивные решения.

Модельеры на стройке

Участники конференции много говорили и о технологиях информационного моделирования (ТИМ). С 1 января 2022-го вся проектная документация для бюджетных строек должна выполняться в электронном виде. «Большинство проектировщиков готовы или почти готовы к переходу на ТИМ-модели, а наша задача – сделать его безболезненным. Мы начали эту работу год назад, создали специальный комитет, проанализировали все программные продукты, подготовили справочники по ним и развеяли опасения, что цифровизация потребует неподъёмных для большинства проектных компаний затрат», – уверен вице-президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Александр Гримитлин. По его словам, сейчас активно создаются цифровые библиотеки типовых узлов. Пилотным станет альбом с системами отопления, вентиляции и дымоудаления. Эти библиотеки позволят ускорить проектирование и повысить его качество, избегая серьёзных ошибок.

Вице-президент Российского союза строителей Анвар Шамузафаров рассказал историю, случившуюся в Уренгое. Там по каким-то причинам подробные бумажные проекты жилых домов не дошли до строительного надзора. В итоге были построены здания, существенно отличающиеся о тех, что прошли государственную экспертизу. И выяснилось это только в суде, который разбирался, почему постройки стали разрушаться. В данном случае из-за устройства эксплуатируемых подвалов, не предусмотренных прошедшим экспертизу проектом, вечная мерзлота подтаяла, и дома посыпались. Если бы в строительный надзор поступила полная цифровая модель здания, такого бы не произошло.

О плюсах технологии рассказывал директор департамента технологической платформы АО «ГК «Эталон» Роман Тарасенков. Эта компания разработала полностью цифровой проект детского сада в жилом комплексе «Дом на Блюхера», который в цифровом виде впервые в стране прошёл и государственную экспертизу. «Это не только 3D-модель, это ядро, которое обеспечит информацией всех участников проекта – вплоть до будущих жильцов и арендаторов. Технология позволяет планировать затраты и продажи, составлять бизнес- и финансовый план, график производства работ. Она ускоряет анализ участка, первичную «посадку» зданий и т. д.», – уверен Роман Тарасенков. Хотя прорабы всё равно пока будут получать бумажные чертежи большого формата, ТИМ упростит их подготовку. 

Но чтобы добиться эффекта, в этой среде должны работать и все субподрядные организации. А экономить время при проектировании позволит только использование стандартизированных библиотек. Иначе эффект окажется противоположным.

Мнения экспертов:

«С 1 января 2022 года все объекты, которые строятся за счёт бюджета, должны перейти на технологию информационного моделирования. Подготовка технических заданий, проектной документации, заход в экспертизу будут проводиться уже с использованием цифровой модели.
Все эти меры мы отрабатываем с регионами, проводим еженедельные совещания с субъектами РФ, разъясняем правила перехода. Есть определённые трудности и проблемы, но мы стараемся создать условия, при которых с 1 января большинство проектных компаний перейдут на подготовку документации с использованием цифровых моделей»

Сергей Музыченко
заместитель главы Минстроя

«Строительная отрасль – локомотив развития экономики в целом. Мы один из немногих регионов, который не останавливал стройки из-за пандемии, чтобы не просаживать это направление. Сегодня мы не только восстановили допандемийные объёмы, но и по некоторым параметрам их превзошли.
Удалось выровнять показатели ввода по кварталам, и сейчас мы идём с превышением плана. Будем наращивать темпы реализации адресной инвестиционной программы, а инвесторы не только увеличивают объёмы жилищного строительства, но и ввод социальных объектов»

вице-губернатор Петербурга

«Динамика развития первичного рынка положительная, со спросом всё будет в порядке. Мы также не останавливали стройки, а в Ленобласти больше свободных участков и ниже их стоимость. Мы видим, что застройщикам интересен уже не только Всеволожский район и площадки рядом с метро. Начинается развитие более удалённых локаций, таких, например, как Новоселье. К нам приходят компании из других регионов, а значит, Ленобласть интересна для девелоперского бизнеса, который уверен в наличии хорошего спроса на жильё»

заместитель председателя правительства Ленинградской области
Барановский Евгений Петрович

«Административное регулирование цен негативно сказывается на отрасли. Шаги, предпринимаемые, например, ФАС, может, и дадут результат, но мы должны быть готовы к дальнейшему изменению цен из-за отложенного спроса, зависимости от внешнего рынка и т. п. Строители и девелоперы должны уметь адаптироваться к таким изменениям, но большая часть компаний оказалась к этому не готова.
Мы привыкли, что рынок стройматериалов растёт вместе с инфляцией и не подвержен даже каким-то мировым тенденциям»

президент НОСТРОЙ