Западня для дачников

Военный аэродром «Пушкин» занимает территорию свыше 376 га на юго-западной окраине Пушкина, на границе с Гатчинским районом Ленобласти (недалеко от Павловска). Это аэродром совместного базирования, кроме ВКС России, использовать его разрешено Минпромэнерго РФ, войскам национальной гвардии РФ, а также для местных пассажирских перевозок в города Карелии: Сегежа, Костомукша и другие.

Всё бы ничего, но в феврале 2021-го Минобороны неожиданно ввело трёхкилометровую запретную зону вокруг аэродрома. В западне оказались тысячи землепользователей, часть из которых использовала для покупки участков материнский капитал, ипотеку и пр.

По данным Анатолия Данилова, жителя КП «Графская Славянка», в северо-восточной части Пудомягского сельского поселения запретная зона военного аэродрома накладывается на территорию более 1000 га. На ней расположены пять дачных массивов общей площадью 350 га и несколько сельскохозяйственных предприятий. Всего же в зоне «отчуждения» оказались девять коттеджных посёлков и две деревни, где находятся дома и участки более 2000 землепользователей. Все они в одночасье стали заложниками наших защитников – военных. С февраля Управление Росреестра по Ленобласти стало массово отказывать гражданам в постановке на кадастровый учёт их объектов и регистрации прав собственности. Основание – трёхкилометровая запретная зона вокруг аэродрома «Пушкин», установленная военными. Что примечательно, Минобороны до сих пор не оформило эту зону как приаэродромную.

Как утверждают граждане, Росреестр своими отказами нарушает вступивший 1 июля 2021 года Федеральный закон (№191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»), подписанный президентом. В нём установлены правила использования земель в границах приаэродромных территорий. В частности, урегулирована возможность строительства и госрегистрации права собственности на «бытовую недвижимость». Кстати, Росреестр сам участвовал в подготовке закона (по указанию президента). Так, если приаэродромная зона не установлена, то гражданин может строить жилой дом без получения санэпидзаключения и согласования с Росавиацией. Но в рамках градрегламента и целевого назначения участка. У большинства «отказников» наделы имеют статус сельхозназначения, где разрешено дачное строительство (т. е. на них распространятся «дачная амнистия» до марта 2026 года).

Если приаэродромная территория уже установлена, то использовать участки и объекты на них можно только с учётом установленных ограничений. Но дома, построенные до установления статуса приаэродромной территории, сносить уже нельзя. Эти ограничения должны быть внесены в ЕГРН. Этот же закон говорит, что регистрация прав на объекты «бытовой недвижимости» возможна, если они были построены до установления приаэродромной территории.

Однако Росреестр отказывает в регистрации участков и домов, ссылаясь на установленную военными запретную зону вокруг аэродрома. Надо пояснить, Правительство РФ ещё в 2014 году издало постановление (№405) «Об установлении запретных и иных зон… для обеспечения функционирования военных объектов...». На основании этого постановления Минобороны в 2018-м издало приказ (№472). По нему все военные должны до 1 января 2022 года установить вокруг своих территорий границы запретных зон. В феврале этого года воинская часть, в ведении которой находится аэродром «Пушкин», установила запретную зону шириной 3000 м, зону охраняемого военного объекта – 2000 м, охранную зону – 400 м.

Но в постановлении РФ чётко указано, что трёхкилометровое расстояние устанавливается для военных объектов, расположенных вне населённых пунктов. А аэродром «Пушкин» находится в городе Пушкин – населённом пункте, где запретная зона должна быть не более 400 метров.

Граждане стали заваливать жалобами различные местные и федеральные структуры, включая прокуратуру, Госдуму, Минобороны и пр. Большинство пересылает их в Управление Росреестра по Ленобласти, а последние уже просят не перенаправлять им жалобы граждан, так как решение этой проблемы не в их компетенции.

В одном из последних (за 5 октября) ответов прокурору Ленобласти Управление Росреестра по ЛО признаёт:
«Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что установление Минобороны РФ запретной зоны в связи с нахождением военного объекта, частично включающей населённые пункты, а также земли сельхозназначения, на которых ранее допустимо было строительство объектов капитального строительства и проживание граждан, привело к нарушению прав и законных интересов неопределённого круга лиц…»

Управление направило в департамент военного имущества Минобороны РФ запрос с просьбой высказать свою позицию по возможности строительства объектов (жилых и садовых домов) и других объектов капстроительства в пределах запретной зоны, а также возможности изменения границ запретных зон военного объекта.

И пока законодательно не будет решён этот вопрос, Росреестр не может регистрировать сделки, пишут регистраторы.

Что примечательно: "облако запрета" накрыло не всех соседей. Так, строящийся город-спутник "Южный" не попадает под новые сервитуты, хотя расположен в 400 метрах от аэродрома "Пушкин". По словам Анатолия Данилова, инвестор "Южного" сумел получить согласования через президента страны. Правда, в будущем городе-спутнике участки под жилье еще не продают, а начинают возводить кампус ИТМО.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Марина Токмакова, руководитель практики недвижимости юридической компании Duvernoix Legal:
- Решение о необходимости установления запретной зоны должно было быть принято соответствующей межведомственной комиссией, которая действует в соответствии  регламентом, утвержденным приказом министра обороны (N 396). Уведомление направляют уже после того, как установлена запретная зона. Правообладатели (в том числе собственники) участков и расположенных на них объектов недвижимости должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН. Это уже информирование о случившемся факте.
Граждане могут обратиться в суд с иском о компенсации убытков, возникающих в связи с ограничением прав на использование участков и (или) иных объектов недвижимости из-за установления запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны военного объекта. Кроме того, можно выяснить наличие обоснований у МВК, а также конкретного перечня земельных участков и (или) объектов недвижимости физических и юридических лиц, использование которых ограничивается. В том случае, если отсутствует какое-либо обоснование или земельный участок и (или) объект недвижимости не указан в соответствующем перечне, есть все шансы оспорить в суде действия департамента имущественных отношений Минобороны РФ.