Реконструкция минус жилье

Такие данные приводят аналитики Rusland SP и ГК «СК ПСП». Уточняем: рост в 4,5 раза – это если мерять рынок в штуках, по количеству сделок. Три сделки в 2020 году, 13 – в 2021-м. Если считать по площади, рост тоже будет, но более скромный: в три раза (23 400 кв. м под реконструкцию в 2020 году, около 74 000 кв. м – в 2021-м). И здесь основной прирост обеспечили два проекта: редевелопмент территории завода «Ливиз» на Синопской набережной ("Группа ЛСР") и сделка по приобретению комплекса «Красное знамя» между Пионерской и Большой Разночинной улицами (холдинг AAG). 

Если же смотреть на данные официальной статистики по вводу жилья, картина и вовсе получается грустная. В 2021 году под жилье был сдан 1 (прописью – «один») домик на 13 квартир. Общей площадью 790 кв. м. В 50 раз меньше, чем год назад.

В перечне новых сделок также преобладают апартаменты, гостиницы и МФК. К жилью уверенно можно отнести лишь объект «Евростроя» на Захарьевской улице. Возможно, жилье появится на площадке «Ливиза», но это не точно.

Самый заметный покупатель (по количеству проектов) – Orange Group. В прошлом году компания ввела в эксплуатацию апарт-отели в пер. Крылова и на Большой Московской ул. На подходе – еще несколько перспективных адресов.

«Для нас несколько сделок в 2021 году – не неожиданность, а достаточно закономерный процесс, – говорит Лилия Богатырева, директор Orange Estate Management (Orange Group). – Прежде чем приобрести перечисленные объекты, мы изучили более тысячи вариантов, рассматривали возможность покупки, аренды и т. д. Мы взяли осознанный и взвешенный курс на инвестиционные апартаменты. Ранее мы работали в линейке достаточно узкого рынка – стрит-ритейл. Сейчас вышли в более массовый сегмент – доходные апартаменты. И сразу стали более заметны для широкой публики».

«Покупка объектов под реконструкцию становится новым трендом для части застройщиков, – комментирует Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP. – Главным драйвером спроса остается дефицит участков, особенно в центре города. А поскольку земли в городе больше не становится, интерес к реконструкции однозначно продолжит расти».

По мнению Дмитрия Плавника, руководителя ГК «СК ПСП», при реализации таких проектов необходимо учитывать риски: «Во-первых, это уже имеющиеся или появившиеся в процессе реконструкции ограничения КГИОП. Во-вторых, важным фактором является техническое состояние зданий. На стадии покупки, как правило, выполняется только экспресс-обследование. От квалификации специалистов будет зависеть, насколько точно были оценены затраты по восстановлению эксплуатационной пригодности конструкций здания. Ошибка на этом этапе может сделать весь проект нерентабельным».

Добавим: рост цен на жилье премиум- и бизнес-класса делает реконструкцию более приемлемой для застройщиков. По данным компании «МК-Элит», сейчас стоимость жилья бизнес-класса в историческом центре составляет 330 000 рублей за кв. м, апартаментов – 363 700 рублей. В премиум-сегменте – 550 000 и 460 000 рублей за «квадрат» соответственно. «Чем «центрее» расположен объект, тем выше шансы на реализацию проекта реконструкции, – отмечает генеральный директор «МК-Элит» Петр Войчинский. – Застройщики стремятся работать там, где уже есть приличная инфраструктура и понятная логистика".

По словам Антона Козуба, генерального директора компании Prime Estate, рост цен действительно формирует «коридор возможностей» для девелопера. «Однако особенности спроса могут привести к тому, что на выходе город получит не комфортабельное жилье, а МФК с номерами по 12–15 кв. м и единственным окном, – предупреждает Антон Козуб. – Такой продукт уже в массовом порядке производится в Москве...»

По словам Дмитрия Плавника, полезным шагом было бы создание единой базы объектов, где потенциальные инвесторы могли бы увидеть, какие здания, с какими обременениями и за какую стоимость можно приобрести.