НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 04:49

Возрастет ли спрос на аренду жилья на фоне повышения ипотечных ставок?

Спрос на аренду в Петербурге за год вырос почти в полтора раза. А предложение немного сократилось. Но все же рост ставок намного отстает от роста цен на покупку жилья. Сегодня, чтобы снять «единичку», придется заплатить на 20% больше, чем год назад. А чтобы купить – на 40% больше...

Станет ли аренда еще более популярной в 2022 году – в связи с ростом  ипотечных ставок и общим снижением доступности жилья для покупателей? 
Может, наиболее дальновидным застройщикам пора присмотреться к проектам доходных домов?
У вас есть опыт жизни на съемной квартире или в комнате? И как – больше в плюс или в минус? Если есть экзотические истории – поделитесь... 
Или, может, вы сознательно выбрали для себя роль арендатора и придерживаетесь этой стратегии, предпочитая вкладывать заработки не в бетонометры, а, к примеру, в криптовалюты? 
Мировая тенденция, когда молодые люди предпочитают временное пользование собственности (шеринг жилья, таймшер, коливинги и прочее), уже докатилась до российских городов или это у нас еще впереди?

Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»:
– В целом соглашусь с исходной посылкой опроса: цены на продажу жилья выросли больше, чем арендные ставки. Сейчас минимальную «единичку» можно арендовать в среднем за 18-20 тыс. рублей, недавно нижняя граница проходила по отметке 14-15 тыс. рублей. Для скромного двухкомнатного жилья этот порог сейчас составляет около 22 тыс. рублей, для «трешек» – от 30 тыс. руб. Более комфортные варианты: 25/30/40 тыс. рублей соответственно. И, конечно, сравнивать напрямую рост «в процентах» было бы неправильно. Потому что если увеличение стоимости аренды с 15 до 20 тыс. в месяц для многих арендаторов неприятно, но все же приемлемо, то рост стоимости «единички» в спальном районе, допустим, с 4 млн до 6 млн рублей просто оставляет существенную часть потенциальных покупателей за порогом рынка. Особенно с учетом начавшегося повышения ставок по ипотеке. И вполне вероятно, что они перейдут из категории покупателей в разряд арендаторов. Важно еще понимать, что рынок аренды – более массовый, чем в сфере купли-продажи. И он более чутко реагирует на уровень реальных доходов горожан. Еще и поэтому арендные ставки растут медленнее, чем ценники в новостройках.
У меня, как и у многих петербуржцев, конечно, есть опыт аренды. В 2008 году (на пике рынка, как раз перед кризисом) я продал свою квартиру, и потом три года мы снимали трехкомнатную квартиру в Купчино. Хотя я люблю Петроградскую сторону... Одновременно ждали, когда достроится наш новый дом... Период был не самый простой, но вспоминается как счастливый.
Соглашусь и с тем, что молодежь активно формирует спрос на арендное жилье – не только в силу обстоятельств, но и по убеждениям. Коливинги, коворкинги – вполне актуальная тема.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
– Арендная ставка на студию или «единичку» и ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, оформленному в рамках спецпрограмм, сегодня примерно одинаковы. Наиболее выгодные условия, конечно, предлагаются в рамках «семейной ипотеки». А для молодых людей коливинг или съемное жилье могут быть удобнее и привычнее. В будущем данные форматы могут получить и бОльшую популярность, но это произойдет, когда (и если) сменится психологическая поколенческая модель. Сейчас же люди, формирующие платежеспособный спрос, предпочитают вкладываться в собственное жилье. 
Сам рынок аренды действительно изменился. Активно выходят в продажу юниты в апарт-отелях. А сами апарт-отели в условиях коронавируса работают и на краткосрочную, и на средне-, и долгосрочную аренду, при этом активно конкурируя со съемным жильем. Что касается частных профессиональных инвесторов, они скорее предпочтут приобрести площади в апарт-отеле с профессиональным управлением, а не комнату, пусть и в центре, но в «коммуналке». Рисков меньше.

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Действительно, стоимость арендуемого жилья выросла за последний год значительно. Я думаю, что в 2022 году этот рост продолжится, хотя, возможно, не с такой скоростью. Полагаю, застройщикам стоит более внимательно присмотреться к идее доходных домов. Отчасти – но лишь отчасти – она реализуется в формате апартаментов.
Опыта аренды жилья для себя в России у меня, к счастью или к несчастью, нет. Снимал жилье, когда учился в США. Мировая тенденция временного использования недвижимости для жилья и работы дошла и до нас. Уверен, что она будет набирать силу. Кстати, с инициативой создания кластера социального жилья я выступал еще в 2011 году...
Считаю, нужно развивать рынок арендного жилья, находящегося под контролем государства. Это можно сделать в партнерстве с девелоперами и банками, строя новые дома для сдачи квартир внаем. Использование европейского опыта по созданию сектора социальной аренды, несомненно, стало бы реальным шагом по улучшению жилищных условий жизни граждан России. Для этого нам необходим закон о государственно-частном партнерстве в области социальной и коммерческой аренды, аналогичный принятым в странах Скандинавии, а также в Нидерландах и Австрии.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Арендный рынок – наиболее мобильный. Он быстро сокращается при проявлениях кризисных явлений в экономике и быстро восстанавливается. Растущую популярность аренды жилья в Петербурге мы связываем с преодолением «кризиса пандемии», возвращением в город «неместных» работников, адаптацией к ситуации, стабильностью рынка труда. Тенденция роста арендных ставок в 2022 году, на наш взгляд, продолжится.
Мне лично участником арендного рынка быть не довелось. Что же касается мировой тенденции, в большинстве случаев речь не о моде, а о снижении уровня жизни молодежи. В Европе в съемных квартирах выросли целые поколения, они уже адаптированы к такому положению дел, перспектива обзавестись собственным жильем у них отсутствует. Вместе с тем есть и новый преуспевающий, высокообразованный, мобильный арендатор. Он и формирует модную повестку. Наша молодежь охотно осваивает новые форматы на старте самостоятельной жизни. Но как только «встает на крыло», обзаводится собственным жильем: средний возраст наших покупателей в «Огнях залива», как и возраст заемщиков, стремительно снижается.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Не секрет, что у старшего поколения россиян вкус к аренде жилья сильно деформирован институтом прописки. Молодые же наши соотечественники или, как их принято называть, зуммеры, безусловно, более свободны в выборе жилья, как географически, так и в плане его юридического статуса. Они уже «переплюнули» западную парадигму: жить там, где работаешь, – и предпочитают жить там, где им нравится и где хороший интернет. Как раз именно в интернете они в основном и работают.
Дальновидные же застройщики, как и инвесторы, будут ориентироваться не на конкретный формат недвижимости, а на запросы поколения Z: только полезные метры, развитый сервис и инфраструктура. Чтобы можно было тут же и побегать, и поплавать, и «прокачать» косую мышцу. И чтобы панорамные окна и красивый вид. А деньги на всю эту роскошь, конечно, из майнинга и криптовалюты. Потому что инвестируют в российскую недвижимость только те, для кого штамп в паспорте имеет большое значение. Это длинные и немодные инвестиции. Ну а я по старинке буду вкладываться в ликвидные метры и сдавать их высокотехнологичным арендаторам без прописки.

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис»:
– До революции в российских городах арендная недвижимость составляла огромный пласт. К 1917 году порядка 80% построек в Петербурге и 50% в Москве составляли доходные дома, где проживала большая часть городского населения.
Сегодня в Лондоне, Осло и многих других столицах большинство горожан арендует жилье. Основная причина – дороговизна. 
При этом аренда в современной Западной Европе – белый рынок правовых и договорных отношений, где права собственника и жильца защищены. 
Из-за роста цен и у нас сейчас имеет смысл дважды подумать: стоит ли входить в ипотеку под 12-15% на 20-30 лет? В Петербурге уже есть обширный выбор сервисных апартаментов с возможностью долгосрочного проживания (аналог доходных домов). Граждане получают «белый» договор, понятные условия проживания, отделку и оснащение, состояние которых контролирует УК.

Алексей Лазутин, руководитель отдела корпоративных продаж и инвестиционных услуг IPG.Estate:
– Аренда жилья становится популярнее, но пока она не носит массовый характер. Все-таки в России сильна привычка покупать свою жилплощадь. В этом вопросе россияне консервативны. Не думаю, что 2022 год что-то сильно изменит, несмотря на рост стоимости квадратного метра и ипотечных ставок. С высокой вероятностью будут разработаны какие-то меры поддержки строительной отрасли на государственном уровне, например, для молодых семей или субсидии на ипотеку на первичном рынке. Цены на недвижимость будут только расти, в отличие от других более рискованных инструментов. И на этом фоне уже формируется другая тенденция. Люди будут инвестировать, приобретая доступные им квартиры для сдачи в аренду, при этом сами продолжат арендовать комфортное по площади и локации жилье. Застройщики уже присмотрелись к формату «доходных домов» и адаптировали его под современный мир – это апарт-отели, доля которых продолжит расти. Более того, уже появились первые проекты коливингов – как в Москве, так и в Петербурге.

Василий Тимофеев, генеральный директор компании «Ситистройпроект»:
– Полагаю, потенциал роста аренды квартир не исчерпан. Ситуация с пандемией рано или поздно успокоится, вернутся иностранные туристы и студенты. Сотрудников, временно переведенных на «удаленку», вновь вызовут в офис, и они вернутся на свои рабочие места из других городов. Тогда мы увидим еще одно повышение арендных ставок. В 2021 году аренда жилья подорожала, но не так сильно, как стоимость новых квартир. Если говорить про Петербург, в среднем по рынку расценки на аренду выросли на 15%, а цены на квартиры – на 46%.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– Шеринг-экономика сейчас активно захватывает мир, и Россия, конечно, не исключение. Сегодня для многих приоритетом является мобильность, когда можно не привязываться к месту, обременяя себя покупкой квартиры, ипотекой и имуществом, но при этом жить в комфортных условиях и пользоваться необходимыми сервисами. Ярким примером являются сервисные апарт-отели. Формат актуален для мегаполисов. 
С каждым годом этот рынок прирастает новыми объектами. По нашим оценкам, к 2023 году число введенных в эксплуатацию сервисных апартаментов в городе сравняется с объемом номерного фонда всех отелей 3-4 «звезды» в Петербурге. 

Максим Пискарев, директор по маркетингу проекта Avenue-Apart на Дыбенко: 
– Арендные ставки на квартиры в Петербурге за прошедший год выросли более чем на 24%. Так, например, в январе прошлого года средняя арендная ставка была на уровне 31,3 тыс. рублей, а к январю текущего года этот показатель вырос до 38,9 тыс. рублей.  Значительная динамика во многом связана с ростом спроса на аренду. По нашим оценкам, за год он увеличился более чем вдвое. И этот процесс продолжается. Так, в январе количество запросов выросло на 29,6% относительно декабря (и на 75% относительно января 2021 года). Аналогично спрос подрос и на апартаменты – за год почти на 126%.  Среди причин можно выделить, прежде всего, подорожание жилья. Вероятно, это долгоиграющий тренд. 
Если рассуждать о предпочтениях арендаторов, молодых людей интересует хорошая транспортная доступность до места учебы. Зачастую варианты рассматриваются по той же ветке метро. Кроме того, большинство предпочитает новостройки. Так, у студентов очень популярно Кудрово и пограничная с ним часть Невского района. 

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Вопрос «Что выгоднее – ипотека или аренда?» почти такой же каверзный, как «Что было первым: курица или яйцо?». На него нет единственно правильного ответа. Все зависит от личных потребностей покупателя или арендатора. Молодой человек без семьи и без конкретных планов эту семью создавать в ближайшее время вполне вероятно предпочтет аренду: это необременительно, не нужно участвовать в управлении домом и спорить в соседских чатах о тарифах на уборку и тепло, а в случае чего можно просто переехать. Люди с более четкими перспективами и целями, к тому же состоящие в браке и имеющие детей, все равно выберут покупку, несмотря на рост цен. Что касается доходных домов, управление арендой и строительство недвижимости с целью продажи – два разных вида бизнеса. Именно поэтому девелоперы (во всяком случае, в Петербурге) охотнее реализуют проекты с апартаментами, рассчитанные на конечного инвестора, который сам займется арендой. Впрочем, проекты коливингов тоже активно развиваются в Москве и Петербурге. Их преимущества перед общежитиями, прежде всего, в качестве жилья, наличии общественных пространств и возможности влиться в комьюнити по интересам.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Спрос на аренду квартир в Петербурге вырос, и в ближайшее время эта тенденция продолжится. Из-за подорожания квадратного метра и увеличения ипотечных ставок определенная категория граждан уже не сможет приобрести собственную недвижимость. Наши клиенты стали активно пользоваться новой услугой по аренде. Этот сервис агентство запустило в конце 2021 года. 
Что касается личного опыта, в течение последних пяти лет один из моих близких сдавал однокомнатную квартиру. Арендаторами была приличная молодая пара, которая всегда платила вовремя. Хлопот съемщики не доставляли, и состояние жилья никто не контролировал. Однако после их выезда оказалось, что квартире нужен косметический ремонт. Разумеется, стоимость работ и материалов была намного выше залога, удержанного с арендаторов. Чтобы избежать такой ситуации, нужно, во-первых, брать со съемщика залог в размере нескольких арендных ставок, а не одной. Во-вторых, в договоре необходимо прописать пункт об обязанности съемщика сделать профессиональный клининг перед выездом.