Товарищества повышенных рисков

​    

Большинство новостроек в Петербурге обслуживают управляющие компании, аффилированные с девелоперами. Последним так удобнее, да и жильцы, как правило, оказываются в выигрыше. Впрочем, попытки передать управление товариществу собственников жилья (ТСЖ) временами случаются. Попробуем оценить плюсы и минусы такой реформы в отдельно взятом доме.

Начнём с того, что, если дом небольшой (до сотни квартир) и старый, то, возможно, смысл в этом есть: пара человек – председатель ТСЖ и техник-инженер – вполне могут проконтролировать работу подрядчиков.
Но если речь идёт о 25-этажках в новых городских «спальниках», рисков «коммунальных революций» предостаточно просто из-за наличия довольно сложного оборудования и необходимости соблюдать множество технических регламентов. И жителям многоквартирных домов надо несколько раз подумать, прежде чем делать такой шаг. Тем более порой призывают к этому инициативные люди не с самыми добрыми намерениями. 

Шило на мыло

Самые частые претензии к УК – неграмотное распределение средств, завышение тарифов и прочие финансовые нарушения (реальные или мнимые). Но тут следует помнить, что деятельность управляющей компании контролируют не только жильцы, но и Госжилинспекция (ГЖИ), Жилищный комитет, районные администрации, а в некоторых случаях и ГАТИ. А вот над правлением ТСЖ – только общее собрание собственников (ГЖИ может наказать лишь председателя, но отобрать лицензию права не имеет). Думается, говорить о преимуществах многоступенчатого надзора над одноуровневым излишне.
К сожалению, случаи, когда власть в ТСЖ получали (зачастую абсолютно законным образом) нечистые на руку личности, а потом счета товарищества оказывались опустошёнными, в России фиксируются  регулярно. Самый свежий пример – ситуация в одном из ЖК в Нижнем Новогороде, где выбранный общим собранием председатель потратил 5 млн общих рублей на зарплату себе и своим замам всего за несколько месяцев. 

Лишние траты

Важно отметить и следующий момент. По действующему законодательству, УК – коммерческое предприятие, которое имеет право генерировать прибыль. ТСЖ, напротив, – организация некоммерческая и доход приносить не может по определению.
Стало быть, если ущерб имуществу собственников наносится по вине управляющей компании (например, прорвало стояк и залило несколько этажей), она в состоянии выплатить ущерб из собственной прибыли. А вот если дом находится под управлением ТСЖ, то убыток компенсируют за счёт соседей – в самом прямом смысле. 
Кроме того, авария может случиться в период, когда ещё не истекла гарантия от застройщика (на конструкцию здания – пять лет, на технологическое оборудование – три года). В этом случае за всё заплатит он, но, как легко догадаться, через «родственную» УК претензии предъявить значительно проще и быстрее. Если же УК нет, вполне вероятно, придётся потратить довольно много времени на бумажную волокиту и экспертизы. 
Более того, и сам ремонт дорогостоящего оборудования (инженерия, лифты, протечки, элементы благоустройства) УК, имеющая надёжный тыл в виде материнской компании-девелопера, проведёт быстрее. Даже если гарантийный срок уже истёк. Ведь ТСЖ опять-таки потребуется оформить множество документов, а «дочка» может обойтись и без большинства из них.

Долговой порог

Долги по квартплате – головная боль любой управляющей компании, причём от класса дома, как показывает практика, это совершенно не зависит. Задолженность в 5-10 млн рублей для новостройки на 600-800 квартир – это обычное дело, а в среднем по Петербургу вовремя не платят за ЖКУ около 10% собственников. 
При этом сама УК, созданная застройщиком, может вообще не иметь долгов перед поставщиками ресурсов и подрядчиками, помогающими обслуживать инженерные системы. Как? Да очень просто – при помощи всё того же материнского холдинга, у которого недостающие средства можно оперативно занимать. У ТСЖ, понятное дело, такой возможности нет, долги перед монополистами накапливаются вместе с пенями, и в результате дело может кончиться отключением дома от воды и электричества, а также испорченным  оборудованием.
Кстати, насчёт оборудования. За лифтами, отопительными системами, противопожарной защитой, вентиляцией и пр. нужен постоянный контроль, выполняют его обычно подрядные организации, с которыми заключают договоры. Но и за специалистами этих компаний тоже нужно внимательно следить: к сожалению, не все работают должным образом. И если УК может себе позволить взять в штат квалифицированных технических специалистов, которые будут этим заниматься, то ТСЖ – сильно вряд ли. То есть влияние на качество жизни 
здесь самое что ни на есть прямое. 
Подведём итог. Рисков в случае отказа от услуг управляющей компании критически много. А что касается влияния жильцов на УК, то такие механизмы есть, они предусмотрены  Жилищным кодексом – это советы домов. Об этом NSP не так давно писала.