НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

2 июля, 20:12

Cколько будет стоить к концу года квадратный метр на рынке новостроек Петербурга?

В периоды экономической турбулентности «НП» по традиции затевает тотализатор, предлагая читателям спрогнозировать базовые показатели рынка недвижимости – в краткосрочной перспективе. И на этот раз эксперимент обещает быть чистым, как никогда, а его результаты – интригующими.

Спрашиваем напрямую: сколько будет стоить к концу года квадратный метр на рынке новостроек категории «масс-маркет» (он же комфорт-класс) в Петербурге? Какой курс доллара установится? И какой будет ключевая ставка ЦБ?  

Понимаем, что задачка не из простых, и впору доверить ответы датчику случайных чисел. Однако чутье профессионалов подводит редко, да и, пожалуй, не столь важно угадать точные цифры. Главное: мы уверены в том, что и через полгода жилье по-прежнему будет строиться и продаваться, банки продолжат выдавать кредиты, а национальная валюта останется конвертируемой.  

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»: 
– Средняя стоимость на рынке масс-маркета в Петербурге будет примерно 214–216 тыс. рублей за 1 кв. м. Ставка ЦБ опустится до 7%, маловероятно, что ее уровень сможет оказаться ниже этого показателя. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: 
– С учетом ситуации даже гадание на кофейной гуще статистически должно давать более близкие к реальности результаты, чем какая-то попытка сделать логически обоснованные предположения в условиях алогичности принимаемых решений. На все вопросы о цифрах предлагаю ответить цитатой из прекрасного произведения «Автостопом по Галактике»: ответ на главный вопрос жизни, вселенной и всего такого – это 42. А что такое 42 – это уже другой вопрос... 

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»: 
– Жизнь продолжается! Предполагаю, что средняя цена жилья в сегменте «комфорт» по итогам года установится на отметке 220 тыс. рублей за метр, доллар расположится в диапазоне 70-75 рублей, и все это при ключевой ставке от 8 до 9% годовых. 

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: 
– Предполагаем, что к концу года квадратный метр в масс-маркете будет стоить не менее 200 тыс. рублей. Доступная ипотека толкает цены вверх. 
А курс доллара известен – ЦБ закладывал в бюджет показатель в 72-73 рубля. Последние события показали, что наш ЦБ может графиком курса доллара любое слово написать. А ключевая ставка, полагаю, будет не более 10%. 

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– На мой взгляд, самое значительное снижение цен можно ожидать в сегменте массового жилья, находящегося на ранних этапах строительства. Текущая ситуация не располагает к долгосрочным покупкам, значительные риски приобретения квартиры «на котловане» обусловят смещение покупательского интереса к проектам на завершающей стадии или в принципе в сторону готового жилья. Именно в этом сегменте рублевые цены будут более-менее стабильны.  
В ближайшем будущем курс доллара будет отражать реальную стоимость рубля в том случае, если Центробанк не предпримет искусственных мер по его поддержанию. 

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер, управляющая компания «Начало.Сервис»: 
– Метр к концу года подорожает на 10-15% в комфорт-классе и в сопоставимой категории апарт-отелей. Стоимость материалов за это время увеличилась, как и бремя «социалки», поэтому рост неизбежен. Курс доллара составит 67-69 рублей в связи со снижением ограничений по валюте. Ключевая ставка – 9%. 
Низкокачественное предложение на рынке долгосрочной аренды может просесть по ставкам на 2-5% к концу года. На рынок вышло достаточно много объектов, которые ранее «висели» в продаже. С точки зрения качественных характеристик они не особенно интересны, поэтому и дешевеют. Аренда ликвидных вариантов подорожает в пределах 5-10%. 

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП»: 
– Я ожидаю стоимость квадратного метра в районе 220–230 тыс. рублей. Но, возможно, будет и больше. Сейчас на рынке много маркетинговых акций, они сформируют дополнительный спрос на новостройки. Кроме того, снижение интереса к депозитам вынуждает людей вернуться на рынок строящегося жилья. Курс доллара, думаю, будет в районе 70 рублей, вряд ли он упадет ниже. Эта цифра удобна для расчетов за нефть. И пока нет полного отказа от «петродоллара», дорогой рубль не очень удобен государству. А за последнее время нам очень хорошо продемонстрировали возможности нашего правительства контролировать курс. Главное же: мы уверены, что и через полгода жилье по-прежнему будет строиться и продаваться. Строительство – слишком большая отрасль, чтоб пускать ее на самотек. 

Юлия Бикбулатова, руководитель отдела продаж ГК «Реновация»:  
– Прогнозы – дело неблагодарное. К сожалению, в нашей стране все зависит не только от экономической ситуации, но и от политики. Рынок недвижимости, как и строительства – «живой» рынок, откликающийся на любые колебания. Поэтому пока могу предположить, что доллар будет стоить около 80 рублей, цена квадратного метра жилья составит 250 тыс. руб., ну а ставка ЦБ – 7,5%. 

Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Цена квадратного метра будет такой, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья. Если нынешний тренд сохранится, к концу декабря 2022 года в сегменте «масс-маркет» метр в среднем будет стоить 200-205 тыс. руб., в комфорт-классе – 210-215 тыс. руб. Ключевая ставка однозначно будет существенно выше, чем пару лет назад, но ниже, чем в марте этого года. Хочется верить, что к концу года еще будет смысл продолжать обсуждать курс доллара. Скорее всего, 1 доллар будет стоить примерно 15-20 мг золота. 

Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»: 
– Полагаю, цены в новостройках класса «масс-маркет» будут на том же уровне, что и сейчас. В спальных районах – примерно по 260 тыс. за «квадрат», на окраинах – около 180 тыс. рублей. Ниже цены не опустятся – застройщики не позволят. И выше не поднимутся – вторичный рынок будет препятствовать, он более гибок в плане ценообразования. 
По доллару я, наверное, соглашусь с официальными прогнозами – курс будет в коридоре 75-80 рублей. Если, конечно, не случится чего-то экстраординарного. Ключевая ставка – 9% к концу года. Ниже вредно, выше не получится. 

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»: 
– Полагаю, в ближайшее время цены на рынке недвижимости будут стабильны. Для иностранных покупателей стоимость российского жилья выросла в связи с корректировкой курса доллара. Думаю, до конца года его курс составит 60 рублей.
Полагаю, что ключевая ставка ЦБ продолжит корректироваться и в четвертом квартале достигнет 5%. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:  
– В Петербурге значительный разброс средней стоимости квадратного метра в масс-маркете в зависимости от локации и характеристик проекта. К концу года, на мой взгляд, средние показатели останутся примерно на нынешнем уровне. Полагаю, диапазон составит 240-260 тыс. руб. за «квадрат». С одной стороны, на цены влияет растущая себестоимость строительства. С другой, стрессовая ситуация и лимитированный спрос. 
Не считаю себя экспертом финансового рынка. Пожалуй, сделала бы ставку примерно на 70 рублей за доллар. Возможно, мировая торговля будет оживать, соответственно, и курс доллара тоже немного подрастет. 
А ключевая ставка, на мой взгляд, снизится и к концу года может составить порядка 7,5%.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– Снижение цен на недвижимость массового сегмента может произойти, но оно будет ситуативным (в случае ощутимого падения спроса) и не радикальным. Скорее всего, к концу года цены придут в баланс и в среднем будут находиться на уровне 180-220 тыс. рублей за кв. метр в сегменте «комфорт» и 300-600 тысяч рублей в сегменте «бизнес».  
Малоэтажная недвижимость бизнес-класса  в Петербурге и пригородах продолжит умеренный рост, обусловленный в том числе стабильным спросом и тенденцией к децентрализации. 
Мне кажется, говорить о курсе доллара в контексте экономических прогнозов становится все менее актуально. В международной экономике наметился тренд на дедолларизацию, происходит смещение ракурса на национальные валюты. Привязка к доллару в текущих обстоятельствах значительно увеличивает риски и снижает устойчивость. Я не могу заглянуть в будущее, но ключевая ставка будет зависеть от грамотных действий правительства, от его своевременной и гибкой реакции на состояние национальной экономики. Это ответственность властей. Ответственность девелоперов – сохранять бизнес и улучшать качество жилой среды и комфорт жизни покупателей. Каждый должен заниматься своим делом. 

Александр Романенко, президент ГК «Адвекс. Недвижимость»: 
– Делаю ставку на понижение. Первичный рынок давно уже перегрет, цены завышены, денег у населения не прибавляется. Все это ведет к снижению активности и сокращению спроса. Полагаю, по крайней мере часть девелоперов будет вынуждена во втором полугодии снижать цены, как обычно, маскируя это акциями и скидками. Все это приведет к корректировке индекса цен. Мой прогноз – минус 5-10% для кварталов массовой застройки. 
По доллару: прогноз не имеет смысла, потому к концу года никаких долларов в свободном обращении не будет. Как и рыночного курса. А официальный курс будет иметь такое же отношение к реальному, как и в СССР. 
Ключевая ставка ЦБ – на уровне 9%. Это позволит хотя бы отчасти поддержать жилищное строительство; для кредитования производства недостаточно, но ниже побоятся опускать из-за инфляции. 

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»: 
– Один из ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья комфорт-класса, – это объем предложения. Если в 2022 году на рынок будут выходить объекты комплексного освоения территорий с невысокой ценой, средняя стоимость недвижимости будет снижаться. Если предложение будет пополняться не слишком активно, скорее всего, цены будут балансировать на текущем уровне. 
Хочется надеяться, что ключевая ставка продолжит снижаться и достигнет показателя в 6-7%. Это сначала оживит вторичный рынок, а затем и первичный. Ведь многие клиенты продают имеющуюся недвижимость, чтобы купить квартиру в новостройке. 
 
Дмитрий Мареев, генеральный директор Санкт-Петербургского лифтового завода: 
– Интересный, конечно, тотализатор, ведь прогнозы вещь неблагодарная. Но все же... Предположу, что особой ценовой динамики на рынке жилья мы до конца года не увидим, так что 180 тыс. руб. за квадратный метр, скорее всего, и останется. Что касается курса доллара, я бы высказался за коридор от 62 до 68 рублей. Дать более точный прогноз довольно сложно, но сильный рубль сейчас явно не на пользу бюджету, а также национальным производителям и экспортерам.
Ключевая ставка будет ниже 10%, но как человеку, занимающемуся бизнесом, мне хотелось бы увидеть ее на уровне 5-7% к концу года. 

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства: 
– Думаю, к концу года увеличится расхождение между заявленными ценами (в рекламе) и фактическими (по сделкам). На понижение работает много факторов, но застройщики будут стараться хотя бы визуально удержать цены на сложившемся уровне. Мой прогноз – минус 10% к концу года. Доллар, полагаю, будет примерно по 80 рублей, ключевая ставка – 9%. Выше – экономика загнется, ниже – инфляция съест. 

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
- Если говорить про цену сделки (а не экспозиции), то столько же, с потенциалом роста в 4-5% от текущего уровня. Текущий боковой тренд является балансом между стимулирующими действиями государства/застройщиков и несколько стагнирующим спросом, но по мере адаптации к новой «нормальности» вернется и небольшой естественный рост. 
Курс доллара уже установился с некоторым потенциалом роста до 65-70 рублей. Нет фундаментальных факторов, влияющих на ослабление рубля, но необходимо исполнять социально ориентированный бюджет вкупе с сохранением текущей денежно-кредитной политики, поэтому укрепиться сильно не дадут. 
Ключевая ставка, думаю, будет 9,5-10%. Она упирается в инфляционные процессы, но тут очень сложно прогнозировать, поэтому, видимо, есть еще запас по дальнейшему снижению, но не настолько агрессивный, как было за последние 1,5 месяца.