НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

27 сентября, 17:08
18 августа в 13:10

Чем отличается реновация от КРТ и почему это важно

Проблемы устаревшего жилого фонда надо решать. Но для начала - хотя бы договориться о терминах.

Колпино, квартал «Красный Кирпичник». Фото NSP

Прежде, чем дискутировать о тенденциях, надо бы сначала условиться, о чем спорим. Термином «реновация» называют несколько разных (иногда – и вовсе не совпадающих по главным особенностям) процессов. Значительная часть разногласий и споров как раз и возникает из-за того, что стороны дискуссии имеют ввиду разное.

Итак. В общем виде: «реновация» - процесс замещения, обновления чего-либо без изменения структуры. Применительно к территории – замещение устаревшего жилого фонда новым (обновленным). А теперь - частности.

 

Реновация 1. (Программа развития застроенных территорий, РЗТ)

Для Петербурга – процесс замещения домов периода массовой постройки в определенных договором кварталах. По программе РЗТ выполнено расселение части домов в Сосновой Поляне, в 2-х кварталах в г. Колпино, на Лиговском проспекте, на Малой Охте, на Ржевке и в п. Песочном. До 2029 года действуют соглашения в отношении следующих кварталов: Гражданский 1-1А, Гражданский 17-17А, Тихорецкий 55, Полюстрово 43, Колпино 10, Красный Кирпичник, Малая Охта, Ржевка 35, пос.Песочный, Щемиловка, Усть-Славянка, Лиговский пр., 18 ВВЖД, Дачное 5, Автово 7,8,9, Нарвская Застава, Ульянка 6, Сосновая Поляна 1-5, Сосновая Поляна 7-17, 13-14-16 ЗВЖД, 9 ЗВЖД, 7-10 ЗВЖД. Границы кварталов можно посмотреть здесь

Оператор программы РЗТ – компания «СПб Реновация» (входит в Группу «Самолет»).

Внимание! Ключевые отличия от других вариантов, о которых речь пойдет дальше:  а. переселение граждан возможно только в границах установленного квартала; б. переселение возможно только на рыночных условиях (предоставление альтернативного жилья по соглашению с владельцем или выкуп квартиры в доме под снос по согласованной с собственником стоимости). Чаще всего переселяют в новый дом, уже возведенный застройщиком в том же квартале (первый этап «волнового расселения»).

Реновация 2. Она же - «общероссийская реновация»: рамочный закон о комплексном развитии территорий КРТ, принятый в конце 2020 года. Оставляет массу возможностей для уточнения и конкретизации на уровне регионов. В результате термин «КРТ» размывается до неузнаваемости.

В Тобольске в рамках КРТ планируют снести 90 домов ИЖС и один многоквартирный дом. В Тюмени в квартале КРТ оказались 60 частных домов ИЖС и «вспомогательные постройки» (гаражи). В городе Гвардейске (Калининградская обл.) термином КРТ назвали строительство частным инвестором коттеджного поселка на пустыре 2,7 га… В общем, ярлык КРТ лепят на что попало. Это, конечно, дело местных властей, но вроде бы программа КРТ задумывалась для каких-то других целей – для обновления «хрущевских» кварталов?

Реновация 3. Петербургский вариант КРТ, установленный местным законом в июле 2022 года. Предмет будущих договоров с инвесторами (операторами) – кварталы с типовыми панельными домами, построенными в 1950-1970 годы. Главные отличия от «Реновации 1»: расселение не в границах квартала, а в границах города; принудительное расселение граждан, если против включения в КРТ выступят менее трети жителей дома; выкуп не по соглашению с собственником, а по рыночной цене, определенной оценщиком. Параметры застройки кварталов по программе КРТ будут установлены в ПЗЗ – так, по крайней мере, обещает вице-губернатор Николай Линченко. Для запуска «Реновации 3» в Петербурге необходимо будет принять административный регламент (порядок взаимодействия комитетов и служб), утвердить границы, внести изменения в ПЗЗ. Только после утверждения границ для КРТ жители могут проводить общие собрания и решать: «за» или «против».

Реновация 4: столичная версия. Строго говоря, московский вариант не имеет отношения ни к общероссийскому, ни к петербургскому. (Отчасти совпадает только порядок принятия решений о расселении на общих собраниях). В Москве расселение финансируется из городского бюджета. Официально звучали суммы: от 120 до 150 млрд рублей в год. По словам руководителя столичного Департамента строительства Рафика Загрутдинова, в программу уже вложено более 500 млрд рублей; проведены торги на проектирование и строительство около 29 млн кв.м жилья на сумму более 6 трлн рублей. ПЗЗ в столице устанавливаются «по факту», кто и на каких условиях продает свободные квартиры в домах, построенных «под реновацию 4» - неизвестно. (В открытых источниках данных нет). То есть московский опыт можно просто не принимать во внимания – за исключением опыта «тех, кто против».

Реновация 5. Реконструкция имеющихся «хрущевок» без сноса, обычно – с надстройкой нескольких этажей и заменой сетей. Есть несколько таких объектов в Москве; в Петербурге – дом на ул. Торжковской, 16. Кстати – панельный. В 2011 году его отремонтировали и надстроили одним мансардным этажом (524 кв.м) . Технические это возможно, хотя бы для кирпичных зданий, о чем регулярно напоминают архитекторы. Экономически – пока невыгодно.

 

Важные условия

Проблема изношенности жилого фонда периода массовой застройки реально существует. И усугубляется с каждым годом. Фактический уровень износа таких домов неизвестен: физический мониторинг, с обследованием объектов, не проводился. В зоне риска – прежде всего дома 507-й серии и серии ГИ. Сколько их – в точности неизвестно. Всего к «массовой застройке» в Петербурге относятся почти 40% жилых зданий, около 7 тысяч; в них проживают около 650 000 человек.

Главный вопрос – даже не об износе. А вот о чем: рано или поздно наступит тот момент, после которого затраты на капремонт дома становятся неэффективными. Например: какой смысл чинить сети, если потери тепла идут через швы в панелях? Надо ли укреплять панели металлическими стяжками, если они вдруг выпали (как на Ново-Александровской, 27)?

Кроме того. Администрация не может за короткий период признать ветхими (а тем более – непригодными для жилья) десятки, а тем более – сотни домов. Потому что это немедленно повлечет за собой неподъемные обязательства бюджета по срочному расселению граждан. А в перспективе дело идет именно к этому…

Для Петербурга имеют значение два из перечисленных вариантов: «Реновация 1» и «Реновация 3».

Действующая программа – «Реновация 1» - имеет свои плюсы. Едва ли не главный – она почти не создает очагов социальной напряженности. Нет насильственного переселения, меньше конфликтов. Есть и минусы – например, «проблема последнего жильца», когда одна упрямая или корыстная семья будет торговаться до последнего и может затормозить реализацию проекта на годы. (Что в реальности и происходило – в Сосновой Поляне). Что надо понимать: инвестор финансирует расселение из будущих доходов. Поэтому расселение идет медленно. Условно: чтобы расселить 100 семей, надо построить и продать жилье для 1000 семей. (На самом деле – больше). Программа РЗТ – «Реновация 1» - более эффективна на растущем рынке, в условиях подъема. Или в условиях, когда новое строительство в обжитых кварталах по иным схемам (кроме РЗТ) сильно ограничено. Сегодня без внятной поддержки со стороны администрации (упрощение процедур, сокращение сроков, поддержка в суде в спорах о выселении с компенсацией по рыночной стоимости) она вряд ли может быть успешной.

Будущая программа – «Реновация 3», или, если угодно, "КРТ по-петербургски", также будет сильно зависеть от рыночных условий, от спроса на новостройки и уровня цен. (Напомним: в мае-июле 2022 года спрос на строящееся жилье сократился на 30-40%). Инвестор по «Реновации 3» займется расселением только в случае, когда он будет понимать, сколько нового жилья ему разрешат построить и сколько он сможет продать. Предварительно. по КРТ затраты инвестора будут ниже, чем по РЗТ. (Можно, расселяя квартал у площади Мужества, купить для граждан альтернативное жилье в Шушарах или Колпино). Но негатива и социальных конфликтов, споров по цене выкупа будет в разы больше.

Теоретически через несколько лет в Петербурге могут одновременно действовать две программы с разными условиями. Как будет выглядеть эта искусственно созданная конкуренция, предсказать невозможно… 

ЖК «Новое Колпино» (быв. «Красный Кирпичник»). Фото NSP