Счета эскроу предложили раскрывать поэтапно
Застройщики давно просят разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но против этого финансовый блок правительства РФ. Пока споры продолжаются, Смоленская областная Дума внесла в Госдуму законопроект, позволяющий девелоперам снимать часть средств со счетов эскроу после выполнения определенного этапа работ.
Действующая схема предполагает, что все деньги дольщиков, поступившие в качестве оплаты квартир в новостройках, должны лежать на счетах эскроу до завершения строительства – застройщики получают эти средства только после ввода дома в эксплуатацию. «Замороженные» деньги граждан девелоперы использовать не могут и должны покупать участки, проектировать, подводить инженерные сети и строить дома за свой счет или привлекать банковские кредиты, за которые приходится платить проценты. Чтобы сократить эти затраты, застройщики давно просят о поэтапном раскрытии эскроу-счетов.
Такие поправки уже не раз попадали в Госдуму, но так и не были приняты. Чиновники финансового блока уверены, что это снизит степень защищенности средств дольщиков, а ради этого и затевалась история с эскроу.
Теперь Смоленская областная Дума внесла в Госдуму подобный законопроект. Необходимость поэтапного раскрытия объясняют сложной экономической ситуацией в стране и необходимостью государственной поддержки строительной индустрии в условиях санкций. Сам законопроект очень лаконичный. Он разрешает перечислять застройщикам деньги со счетов эскроу «пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства». А вот случаи, когда это возможно, и саму процедуру предлагают отдать на откуп правительству РФ. Хотя предполагаемая схема упоминается в пояснительной записке: при 30% строительной готовности разрешить перевод 10% средств со счета эскроу, при 60% готовности – 30% и при 90% готовности можно перечислить 50% средств с эскроу. Только не указано, от чего считать проценты – от исходной суммы или от остатка.
Авторы законопроекта очень оптимистичны и полагают, что такой механизм позволит «существенно увеличить темпы жилищного строительства, снизить стоимость квадратного метра жилья при безусловном соблюдении прав дольщиков и сохранении существующих гарантий безопасности средств».
Не очень понятно, как новшество должно увеличить темпы строительства. Наоборот, нынешняя схема заставляет строить быстрее, чтобы скорее получить деньги граждан и отдать кредит, сэкономив на процентах. Существенного снижения стоимости это тоже не даст: по данным Центробанка на третий квартал 2022 года, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составила 3,8%. Хотя она может вырасти при текущем сокращении спроса на жилье.
Тем не менее самих застройщиков возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу только обрадует.