На продажу выставлен участок в устье Смоленки, где планировали кампус СПбГУ

Территория находится по ул. Мичманской, участок 14 (кадастровый номер 78:06:0220401:3016). Она ограничена с севера рекой Смоленкой; с запада – Морской набережной; с юга – улицей Мичманской; с востока – улицей Кораблестроителей. За трассой ЗСД – намывные территории В.О. Ближайшее окружение – в основном жилые дома, чуть дальше за Мичманской улицей расположены три краснокирпичные «свечки» по 19 этажей – это как раз общежития СПбГУ.

Жилье или апартаменты вместо кампуса 

Это заброшенная в основном территория рядом с рекой Смоленкой и Морской набережной. В 2010-х университет планировал построить здесь кампус для студентов и сотрудников. «Студия 44» Никиты Явейна разработала проект кампуса, по которому общая площадь вузовского комплекса составляла 200 тыс. кв. м. Но затем для кампуса стали рассматривать другие площадки, один из которых – более 100 га в Пушкинском районе. 

С тех пор данная площадка у Смоленки остается заброшенной. Но свято место пусто не бывает, предприимчивые граждане обустроили там стихийную автостоянку, и даже какое-то здание появилось, принадлежащее ООО «Автоцентр «Приморский». В лотовой документации со ссылкой на данные Росреестра указано, что часть территории занята третьими лицами без правовых оснований. Кроме того, участок с кадастровым номером 78:06:0220401:3014 использует на праве безвозмездного (срочного) пользования православная местная религиозная организация Приход храма Святого Великомученика Георгия Победоносца на Васильевском острове.

Победителю лота предстоит своими силами освобождать территорию от незаконных пользователей.

Участок у устья Смоленки и Морской набережной 

По Генплану, участок у устья Смоленки находится в зоне Д (зоны всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки…). По ПЗЗ – в ТД1-2_2 (общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Петербурга…). Вид разрешенного использования: образование и просвещение. В документации указано, что технические условия подключения к основным инженерным сетям определены.

Заявки на участие в аукционе принимают до 27 февраля 2023 года включительно, торги намечены на 3 марта и пройдут на электронной площадке «Сбербанк-АСТ». Стартовая цена лота – 1 055 618 000 рублей. По условиям торгов, 30% от суммы продажи (по итогам аукциона) необходимо перечислить на счет ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный университет», оставшиеся 70% поступают продавцу.

Опрошенные эксперты склоняются к варианту жилой застройки, хотя и понимают, что весь участок застроить жильем не получится. В качестве альтернативы возможным видится МФК с апартаментами и офисами. Цена в ходе торгов может серьезно вырасти.

Мнения экспертов 

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга NF Group в Петербурге (ex Knight Frank St. Petersburg): 
– Наиболее понятный и доходный вариант использования участка – жилая застройка. Однако градостроительные ограничения не позволяют полностью использовать участок для размещения жилья, так что вероятно появление МФК с апартамент-отелем, коммерческими помещениями, возможно, офисами и гостиницей. Сценарий со сменой градостроительного зонирования рискованный. Но если у потенциального покупателя есть уверенность в реалистичности смены градостроительного зонирования в понятной перспективе, то это может дать ему преимущество на торгах, так как он сможет предложить наибольшую цену. Стартовая цена сравнительно невелика по меркам рынка жилья, но с учетом ограничений участка можно считать ее рыночной для старта торгов. 
В целом локация очень интересная: с видами на воду, в пешеходной доступности от метро, недалеко от съездов с ЗСД. Поэтому потенциально участок весьма интересен, но в текущей рыночной ситуации сложности, связанные с приобретением такого крупного участка с определенными ограничениями, могут отпугнуть потенциальных интересантов. 

Ирина Дайнеко, руководитель аналитической группы компании Peterland: 
– Заявленная стартовая цена ниже рынка, если позиционировать его как площадку под жилую застройку. Пока вид разрешенного использования – под объекты образования. Найти инвестора, желающего построить социально значимый объект, практически невозможно. Если появится девелопер с жилищными целями, то цена на торгах может вырасти минимум в 1,5–2 раза.