НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

13 апреля, 23:13

Гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко: «У инвесторов есть деньги»

14 февраля 2023 в 12:10

В 2022 году Российский аукционный дом реализовал в Петербурге и Ленобласти объекты на 13,35 млрд рублей, за год увеличив объем продаж на треть. О работе на нестабильном рынке и том, что интересует инвесторов сегодня, рассуждает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.

Степаненко Андрей Николаевич
генеральный директор
АО «Российский аукционный дом»

 Как вы оцениваете итоги продаж в 2022 году? Какова динамика по сравнению с 2021-м? 
– В 2022 году РАД продал на территории Петербурга и Ленинградской области 1005 лотов на общую сумму 13,35 млрд рублей, мы примерно на треть превзошли результаты 2021 года. Это отличный показатель, местный офис показал лучшую динамику из всех. Практически повсеместно мы видим снижение активности инвесторов в сегменте недвижимости, а в Петербурге, напротив, существенный рост. Причем важно, что это именно сделки с недвижимостью. Это не права требования, которые сейчас массово скидывают на рынок банки, не акционерные общества.  
 
 Можно было ожидать такого результата в начале 2022 года? 
– Я очень давно работаю в недвижимости. Любая турбулентная ситуация в экономике, любой трабл с банковскими вкладами запускают этот рынок. Среди инвестиционных инструментов нет ни одного, который мог бы выступить альтернативой недвижимости. Она по-прежнему рассматривается как лучший способ сохранения и преумножения денежных средств. Во всяком случае, в России. Сейчас, при всех геополитических сложностях, дан такой мощный толчок внутреннему росту, есть такой запрос на промышленные, сельскохозяйственные и жилые объекты внутри страны, что, на мой взгляд, для тех, кто всерьез смотрит на этот рынок, сегодня время возможностей. Ведь все эти процессы напрямую связаны с возникновением новой недвижимости. 
Сейчас сделки проходят как с физлицами, так и с крупными инвесторами, девелоперами. Если раньше мы наблюдали на торгах множество перекупщиков, посредников, которые рассчитывали заработать на ценовых перепадах рынка, то тренд этого года – приход на торги конечных покупателей. Мы видим реальных строителей, реальных девелоперов, известные компании, которые покупают недвижимость для себя. Это очень отрадно. При этом в списке наших сделок нет тех, что заключались между иностранными владельцами и российским менеджментом при уходе из России части инвесторов. То есть все эти продажи – реальные, рыночные, по ним можно судить о состоянии конкретного сегмента, о спросе, предложении и ценах. И делать вывод о том, что рынок недвижимости в очередной раз показал стабильность, а рынок недвижимости Петербурга – привлекательность для инвесторов, включая московских и региональных. 
 
 Какие объекты пользовались спросом? 
– Прошедший год показал взлет продаж объектов культурного наследия и исторических зданий. Все местные инвесторы знают, как непросто в нашем городе работать в «историческом» сегменте. Это всегда долгосрочные и дорогостоящие вложения. При этом за год мы продали девять таких объектов, в том числе – комплекс усадьбы Шуваловых в Парголово, это 12 зданий, включая 5 памятников, и участок  7,5 га. Очень сложная сделка, учитывая состояние объекта и обременения по линии КГИОП, но нам удалось ее заключить. Предпродажная подготовка заняла несколько лет, мы долго искали инвестора и смогли провести торги в апреле прошлого года. Напомню, что тогда на рынке практически не было крупных продаж, тем более таких – требующих дополнительных инвестиций. Но мы сумели провести удачную рекламную кампанию и привлечь внимание к потенциалу этого лота, найти покупателя. Если все получится, здесь может открыться уникальное общественное пространство, которые не будет уступать Новой Голландии, а в чем-то и превосходить ее.  
В конце мая мы по поручению КИО продали здание бывшего ДК фабрики «Большевичка» на улице Тюшина, выявленный памятник. В конце 2020-го, в 2021-м, когда девелоперы были готовы покупать все и стояли в очередь за участками и зданиями, продажей этого лота, к сожалению, занимался не РАД. Мы начали работать по нему уже в 2022-м, но и тогда смогли найти на него покупателя. Это хороший результат для нас как продавцов, но и большая удача для самого объекта, который к моменту продажи пребывал в плачевном состоянии. 
Можно привести в пример и сделку со зданием на Курской улице, которое ушло на торгах за 420,5 млн рублей с превышением на 45%; продажу дома в Большом Казачьем переулке за 213,7 млн рублей, аварийного дома на Черняховского и пр.  
Спросом пользуются не только отдельно стоящие здания, реализуемые целиком, но и части зданий. У нас в прошлом году были две такие сделки, обе по поручению КИО. Во-первых, мы смогли реализовать часть дома Фурмана у метро «Выборгская», причем с превышением начальной цены на 80%. При этом само здание – аварийное и частично является памятником, а это означает, что до начала работ собственнику предстоит пройти все согласования с КГИОП. 
Второй аукцион, также очень успешный, касался помещений в доме Кранкенгагена на наб. Адмиралтейского канала, 17. Там стартовая цена составляла 147 млн рублей, а итоговая – 308,7 млн. 
 
 Чем объясняется рост спроса на такие объекты? 
– Премиальной локацией и уникальными перспективами использования. В основном это центр города, историческая его часть, где купить объект под жилье или апартаменты не так и просто. Конечно, все проданные нами здания потребуют восстановления с соблюдением требований в отношении исторической застройки, где-то нужна будет бережная реставрация в соответствии с требованиями КГИОП. Но на рынке есть инвесторы, которые заинтересованы в таких активах.  
Повышенному спросу на исторические здания способствует меньшее (по сравнению с памятниками) количество обременений. Работать с ними проще, на них еще больше желающих. В том числе поэтому по таким лотам у нас было много продаж с первых торгов. Например, под конец года мы с первой попытки реализовали аварийное здание на ул. Черняховского, 56 (дом Сабаевых-Замятиных).  
Безусловно, инвесторов интересуют относительно крупные и необремененные лоты в центре, но есть спрос и на относительно небольшие здания за его пределами. В рамках нового проекта с КИО по реализации аварийного жилого фонда Петербурга мы получили целый ряд таких объектов и часть уже реализовали, многие – с хорошим превышением.  
 
– Как проходили торги по помещениям? Повлияла ли геополитическая ситуация на спрос? 
– Конечно, повлияла, были резкие скачки, но в целом продажи шли, инвесторы на рынке есть, и у них есть деньги. В прошедшем году в этот сегмент пришли новые покупатели – те, кто решил перевести банковские вклады в квадратные метры. Примерно до середины лета они скупали встройки. С точки зрения бизнеса коммерческая недвижимость сегодня выглядит более доходным инструментом получения прибыли, чем жилая. А помещения от КИО, как правило, привлекают своим расположением. В основном, это центр города.  
За год нами в рамках договора с КИО продано около 300 коммерческих помещений общей площадью более 30 тыс. кв. м. Суммарная цена продажи – 2,7 млрд рублей. Я много говорю о центре, но стоит отметить, что объекты покупают и за его пределами. Например, мы удачно продали помещения площадью 2500 кв. м на проспекте Просвещения. Так что и в «спальных» районах есть инвесторская активность.  
Всего же в 2022 году в интересах КИО мы реализовали 321 лот, это здания и помещения в разных районах города на общую сумму 3,45 млрд рублей.  
 
– Как сейчас меняются цены на торгах? 
– По сравнению с 2021 годом снижение средней стоимости одного объекта в Москве составило 21%. В Петербурге – 15%. Продажи с дисконтом к первоначальной цене в Москве выросли на 6% к 2021 году и составили 23% от общего объема. При этом в Петербурге доля сделок с дисконтом уменьшилась с 14% в 2021 году до 1% в 2022-м. То есть в Петербурге таких сделок практически нет. Это еще раз говорит о том, что Петербург крайне интересует инвесторов, и они рассматривают здесь не стресс-активы со скидками, а, по сути, любые объекты.  
 
– Участки еще пользуются спросом или застройщикам сегодня не до развития? 
– Все без исключения крупные компании рассматривают новые объекты для девелопмента. Конечно, такого количества продаж, которые мы видели в конце 2020 года и в 2021 году, не было, но активность на рынке присутствует. Спрос есть как на здания для редевелопмента, так и на участки с разрешениями на строительство и даже участки без разрешений. Пример тому – наша прошлогодняя продажа крупной территории в Ручьях. Компания «Страна-Девелопмент» приобрела ее под жилой проект за 4,1 млрд рублей. Это очень заметная сделка не только по меркам местного рынка, но и в масштабах страны, крупнейшая для РАД в этом сегменте в 2022 году.  
 
– РАД работает по всей России. Каковы общие итоги 2022 года и основные выводы? 
– За год на нашей площадке были проданы активы на 107 млрд рублей. Основной вывод – рынок продемонстрировал невероятную стойкость к последствиям геополитических потрясений. Более того, выявились новые точки инвестиционного роста, главные интересы инвесторов сосредоточились в сегментах сельхозпроизводства, промышленного и гражданского строительства. В сельском хозяйстве произошел настоящий взрыв спроса. Только в декабре мы реализовали различных предприятий сельскохозяйственной отрасли на сумму более 30 млрд рублей. При этом за 13 лет работы на рынке публичных продаж мы можем отметить считанное число сделок в сегменте сельхозобъектов, и практически все они, за редким исключением, касались активов уже не существующих предприятий, земли которых рассматривались как территории для потенциального редевелопмента. Сегодня это интерес именно к сельхозпроизводству как к объекту инвестирования. Ситуация позволяет быть уверенным в спросе на продукцию, поддержку со стороны государства – все это мотивирует покупателей.  
 
– Что будет происходить на рынке в 2023 году? 
– Пока что по своей работе мы видим продолжение трендов конца 2022 года. Хочется надеяться, что позитивная динамика на рынке сохранится. У российских инвесторов есть деньги, а рынок недвижимости существенно расширился с точки зрения возможностей для инвестирования.