Рынок элитного жилья Петербурга в прострации, но девелоперы не отказываются от новых проектов
Элитный сегмент рынка недвижимости Петербурга в 2022 году в значительной степени перестал быть оплотом стабильности. Падение спроса и сокращение числа сделок почувствовали все игроки; акции и скидки помогают слабо; в ряде проектов стали снижаться цены. Эксперты прогнозируют дальнейшую стагнацию в наступившем году. Однако на этом фоне в продажу выводятся новые комплексы, в том числе и по заоблачным для города ценам.
Предложение на рынке элитного жилья растет
По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало 2023-го в элитном сегменте предлагается 262 тыс. кв. м (3 тыс. квартир). Это на 23% больше по метражу и на 41% – по количеству, чем годом ранее. Основное предложение сосредоточено в Петроградском районе – более 2 тыс. квартир, или 64% от всего объема.
За 2022-й на рынок выведено девять новых объектов совокупной площадью 146 тыс. кв. м (1985 квартир) в трех районах. И впервые Василеостровский район (с объемом 76,4 тыс. кв. м) стал лидером, оттеснив Петроградский. Наиболее крупные ЖК: Imperial Club от Setl Group, «Большой, 67» от Legenda и Manhattan от «Винтеко». В Петроградском районе предложение пополнилось на 63,6 тыс.кв. м. Среди крупных проектов – новая очередь ЖК Neva Haus от «Группы ЛСР». Объем нового предложения, если считать в метрах, вырос за год на 12%, а по числу квартир – на 26%.
Схожие данные по объему предложения дает Nikoliers: увеличение до 285 тыс. кв. м (2,55 тыс. квартир). Однако у NF Group цифры сильно отличаются. Так, по их данным, объем свободного предложения составил 129,9 тыс. кв. м (1 тыс. квартир и апартаментов), что на 25% больше, чем годом ранее. А объем нового предложения сократился в 2,5 раза по сравнению с 2021-м, хотя за прошлый год был сдан в эксплуатацию рекордный за последние пять лет объем: 122,3 тыс. «квадратов». Среди завершенных элитных объектов: Futurist, «Дом Балле», «Крестовский IV», «Петровская Доминанта», «Приоритет», а также корпуса 4–5 Neva Haus.
В 2022-м были завершены продажи в ЖК «Фонтанка, 76» от «Ховард СПб».
Спрос падает
За прошлый год в элитном сегменте продано порядка 650 квартир (57,4 тыс. кв. м). Это сопоставимо с показателями 2018–2020 гг., но существенно меньше пикового 2021-го, когда было реализовано более 1 тыс. квартир (КЦ «Петербургская Недвижимость»).
Больше всего жилья продано в ЖК Imperial Club (около 27% от числа сделок). Средний чек за год – 40,6 млн руб. (+21% к 2021-му), средняя цена договора выросла до 456 тыс. руб. за кв. м (+21%).
Компания NF Group дает другую картину: за 2022 год реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м. Это на 34% меньше по числу сделок и на 40% – по суммарной площади. Совокупная стоимость сделок уменьшилась на 27% – до 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
Среди причин спада: геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн до 70 млн рублей (к концу 2022-го).
Активность покупателей фиксировалась в первом квартале, когда на фоне неопределенности граждане спешили вложить средства в элитное жилье. Наибольший интерес вызывали малогабаритные лоты – средняя площадь проданных квартир уменьшилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м.
Спрос начал снижаться со второго квартала, достигнув минимума в четвертом. Интерес покупателей сместился к новостройкам высокой стадии готовности и на вторичный рынок. Лидерами продаж стали сданные в эксплуатацию ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также ЖК «Северная корона» от ГК «ПСК» (сдается в 2023-м). Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год. Судя по опросу потенциальных покупателей (их регулярно проводит NF Group), в 2022-м сократилась доля регионалов, но вырос с 5 до 17% интерес москвичей к элитным новостройкам Северной столицы.
По словам директора департамента жилой недвижимости Nicoliers Елизаветы Конвей, спрос на премиальную недвижимость сократился на 50%. «Если раньше к моменту сдачи дома оставалось непроданным около 10% предложения, то сегодня эта доля заметно больше».
«Продажи застряли везде, поэтому многие стали снижать цены. Например, «Группа ЛСР» в «Русском доме», хотя компания прежде не прибегала к этому. Существенно уменьшила цены «Легенда» в проекте «LEGENDA Институтского». В целом падение цен по сегменту составляет от 15 до 30%. Из-за ограниченности предложения они держатся только на Крестовском и в проектах у Таврического сада», – констатирует Владимир Федоров, директор по продажам элитной недвижимости ОФПК (Richness Realty).
По подсчетам «Петербургской Недвижимости», средняя цена предложения на конец 2022-го составила 499 тыс./руб./кв. м (+14% за год); у NF Group – 539 тыс. руб./кв. м (+1%).
Рост фиксировался весной, а затем до осени цена корректировалась вниз.
События 2022-го также привели к оттоку части покупателей на зарубежные рынки. В 2022-м по спросу со стороны россиян в ТОП-3 вышли: Турция (31%), ОАЭ (22%) и Кипр (14%).
Новые ценовые рекорды
Ближе к концу 2022-го на рынок один за другим были выведены сразу три интересных проекта, поднявшие ценники на новый уровень. Так, на Крестовском острове (неподалеку от Каменного) начались продажи в клубном проекте Villa Marina на проспекте Динамо. Там всего 17 квартир и три апартамента. Цены не афишируются, но, судя по локации (у слияния реки Крестовки и Малой Невки) и камерности, они составят от 600 тыс. за «квадрат». На первичном рынке
Крестовского острова к тому времени был только один небольшой объект – «Крестовский IV» от Группы RBI, где цены на оставшиеся квартиры варьируются от 198 млн до 231 млн рублей (от 608 тыс. руб./кв. м).
В ноябре открылись продажи в самом дорогом по стоимости 1 кв. м объекте в Петербурге – комплексе апартаментов Cheval Court на Конюшенной площади, напротив Спаса-на-Крови. В нем всего 12 резиденций с интерьерами от модного дома Ralph Lauren, каждая – с комнатой для обслуживающего персонала с отдельным входом. Формально речь о реконструкции существующего здания, де-факто от него осталась лишь стена, выходящая на канал Грибоедова. Новое строительство позволяет заложить современные планировочные решения и инженерное оборудование. Цены не афишируются; по данным «НП», они начинаются от 2 млн руб./кв. м, а пентхаусы с террасами и панорамным видом на центр стоят 1,3–1,4 млрд рублей. Продавать резиденции от Ralph Lauren застройщик поручил двум брокерам: NF Group и Engel&Volkers. По данным риелторов, за застройщиком стоят выходцы из московских компаний «Восход» и Vesper, которые реализовали ряд супердорогих проектов в Первопрестольной.
Под занавес года Yard Group Андрея Кошкина начала продажи квартир и апартаментов в строящемся элитном доме ASTRVM на Крестовском острове. Правда, продажи эти «закрытые». Осведомленные риелторы говорят о цене 1 млн рублей за кв. м (с отделкой), хотя можно и без отделки. Объект строится второй год, ранее в СМИ его называли «Домом Билибина». По обновленной проектной декларации, в доме будет 36 квартир и 24 апарта размерами от 128 до 460 кв. м, включая пентхаусы с террасами. Под зданием – двухуровневый паркинг на 105 машино-мест и десяток кладовок.
Дом оснастят инженерией соответствующего класса от иностранных производителей, включая индивидуальные системы вентиляции, очистки воздуха и «умного» дома. В цокольном этаже заложена инфраструктура для жильцов: лобби с гипоаллергенным садом под стеклянным куполом, spa-центр с банями, 23-метровый бассейн, кабинеты массажа и йоги, гидромассажная ванна, зона отдыха с камином, консьерж-сервис. В планах – оборудовать для собственников квартир пристань для катеров и яхт на набережной Средней Невки. То есть в комплексе заложен практически такой же набор «фишек», как и в проекте «Императорский яхт-клуб», разве что вертолетной площадки не хватает. Что из перечисленного воплотится на практике, пока судить сложно. Yard Group параллельно достраивает также комплекс апартаментов на пр. Добролюбова, по соседству с СКК «Юбилейный». Брокеры ожидают скорого начала продаж и обещают высокие цены.
Перспектива с новыми проектами
Нынешняя конъюнктура в элитном сегменте с большей долей вероятности сохранится и в 2023 году. На фоне возросшего объема предложения и невысокого спроса в этом году на рынок будут выведены еще ряд новых проектов.
Так, холдинг AAG планирует открыть продажи в МФК AVANT на Пионерской улице (общая площадь – более 96 тыс. кв. м), состоящем из элитного жилья, апартаментов в стиле лофт и обширной инфраструктуры. Недалеко, на Средней Колтовской улице, Группа RBI начинает новый элитный ЖК (общая площадь – 32 тыс. кв. м). Вероятно, продажи стартуют в этом году. Кроме того, компания летом 2022 года купила участок с гостиницей на ул. Чапыгина, 4, где, скорее всего, разместит клубный дом.
Группа «Эталон» готовит проект премиального комплекса на территории 4 га на месте ЛДМ (улица Профессора Попова, 47).
ГК «ПСК» со дня на день начнет продажи апартаментов в составе элитного ЖК «Северная корона» на Карповке. Они появятся в историческом корпусе, который приспосабливают под современные функции.
По соседству компания «Евроинвест» вместе с «Теллус Групп» собирается застроить элитным жильем значительную часть территории аккумуляторного завода «Ригель» на ул. Профессора Попова, 38. Здесь будет порядка 100 тыс. кв. м новых площадей, включая здание начальной школы и детского сада. Проект разработало АБ «А.Лен» Сергея Орешкина. Весной 2022-го КГИОП одобрил эскизный проект застройки. Однако сроки реализации неизвестны.
Кроме того, ГК «ПСК», наконец, смогла приступить к строительству ЖК на пр. Бакунина. Задержка возникла из-за позиции градозащитников.
На Малом проспекте, 1 Петроградской стороны жилой дом построит ГК «ПИК»; КГИОП уже согласовал эскизный проект. Правда, параметры и сроки неизвестны. Проект того же девелопера на другой стороне Малого пр. (дом 4), очевидно, завис на неопределенное время из-за градозащитного конфликта.
В феврале на рынок собираются вывести небольшой (83 квартиры) ЖК Talento на Заставской улице у Московских ворот. ГК Fizika Development получила разрешение на строительство в январе. Обещан и старт продаж в ЖК «ЛСР. Измайловский» на ул. Егорова.
В этом году предложение могут пополнить два интересных рекреационных проекта в Репино. Так, Группа RBI планирует вывести на рынок санаторно-гостиничный комплекс на Приморском шоссе, 441 – более 100 номеров. Доработанный проект Градсовет одобрил еще в январе 2022-го.
Фирма «Лайм» собирается возвести на Приморском шоссе, 471 санаторий со spa-комплексом. Он будет состоять из четырехэтажных корпусов, рассчитанных на 223 номера. Там будет spa-центр, медицинский и спортивный блоки, лечебно-оздоровительный бассейн, подземный и наземный паркинги. И хотя проект обозначен как профилактический санаторий со специализацией на кардиологии и неврологии, но номера наверняка пустят в продажу.
В традиционных для элиты локациях Петербурга уже не осталось мест для нового строительства, а любые проекты реконструкции градозащитное сообщество встречает в штыки. Поэтому география предложения будет расширяться, а сам сегмент – сильно расслаиваться. Обострится и борьба за взыскательного покупателя.
Мнения экспертов
«В 2022-м спрос на элитную недвижимость снизился примерно на треть по сравнению с 2021 годом. Прошлой весной мы оперативно пересмотрели планы продаж из-за внешнеполитических обстоятельств. Примечательно, что к июлю–августу спрос начал восстанавливаться, часть клиентов, уехавших из страны в марте, вернулась в Россию, а другие – возобновили приостановленные ранее сделки. Так, весной и летом мы заключили несколько крупных контрактов в ЖК «Приоритет».
Летом, в связи с укреплением рубля, стоимость лотов в долларовом эквиваленте выросла. Понимая, что большинство покупателей хранит сбережения в валюте, с июня по август мы пересчитали цены за квадратный метр во всех наших объектах, взяв за основу курс доллара на июнь 2022-го. В результате квартиры и апартаменты от ГК «Еврострой» до осени можно было приобрести с 15-процентной выгодой.
Самое главное: несмотря на сложную ситуацию, нам удалось соблюсти заявленные сроки и по итогам года ввести в эксплуатацию два объекта – ЖК «Приоритет» и «Идеалист».
В этом году планы не меняем: продолжим реставрацию и капремонт двух исторических объектов: «Три грации» у Таврического сада и «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте П.С.
При отсутствии новых потрясений ближе ко второй половине 2023-го мы можем увидеть плавный рост за счет активизации отложенного спроса»
«Мы тоже зафиксировали снижение спроса. Если сравнивать наши продажи в 2022-м с 2021-м, можно констатировать падение до 30%.
Маркетинговая политика компании выстроена так, что мы изначально не ставим завышенные цены, поэтому нам сложно давать большие скидки. Вместе с тем у нас есть программы лояльности и акции. К примеру, в строящихся домах мы предлагаем беспроцентную рассрочку, программу trade-in, субсидирование ипотеки без удорожания объекта, расширение кредитного лимита, скидки при 100%-й оплате ДДУ в пределах 5–6%.
Кризис на рынке, к сожалению, происходит не первый раз. После спада всегда наступает рост, и недвижимость в этом плане один из самых надежных и стабильных активов. В 2023-м рынок уже не будет развиваться так же бурно, как в пандемию, но начнет восстанавливаться. Уровень продаж несколько повысится по сравнению с 2022-м; и по итогам года число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года. Скажется отложенный спрос.
У нас в разработке несколько проектов в интересных локациях. Именно к выбору места мы относимся с большой скрупулезностью, тщательно все взвешивая. Может показаться, что сейчас не самое подходящее время для новых начинаний, но мы смотрим в будущее с определенной долей оптимизма и не останавливаемся на достигнутом»
«В 2022 году в Петербурге установлен пятилетний рекорд: введено в эксплуатацию свыше 120 тыс. кв. м в шести элитных проектах. Замедление продаж изменило структуру предложения, больше половины которого сейчас формируют сданные объекты. При этом пополняется предложение медленно. Продолжается тенденция на уменьшение среднего метража в сделках, сейчас он – порядка 113 кв. м, что почти на 10% скромнее прошлогоднего.
В целом спрос сосредотачивается на сданных домах и проектах высокой стадии готовности. По независимым оценкам, наш ЖК «Северная корона» входит в тройку лидеров по продажам, хотя и находится на стадии монолитных работ. Популярность объясняется локацией и характером застройки, объединяющей целый квартал.
Скидка – не определяющий фактор для покупателей. На первом плане ключевые особенности объекта и характеристики: уникальность места, архитектура, инженерные решения. Подход к клиентам становится все более индивидуальным – с точки зрения цены, условий оплаты и т. п.
Восстановление спроса будет зависеть от новостного фона. В 2022-м копился отложенный спрос. Насколько он будет реализован, покажет готовность покупателя к крупным долгосрочным вложениям. Пока мы не наблюдаем предпосылок для роста цен. Но стоит учитывать их корректировки по мере роста строительной готовности проектов»
«По совокупности всех реализуемых элитных проектов (включая бизнес-класс) для нашей компании 2022 год оказался успешнее, чем 2021-й – за счет старта продаж в проекте «Миръ» на Миргородской. Там заключено более 60 сделок, т. е. около четверти всего предложения было распродано с сентября до конца года. Кроме того, ЖК Futurist продавался в 2022-м не хуже, чем в 2021-м, а снижение темпов реализации по остальным проектам соответствует среднерыночному. Сделки нигде не останавливались.
К традиционной беспроцентной рассрочке мы планируем добавить еще ряд интересных программ. Таких как снижение цен на определенный тип квартир или, например, рассрочка при покупке квартиры в сданном проекте с передачей ключей после внесения 40% стоимости.
Роста цен не прогнозируем. Мы видим, что по ряду проектов начались корректировки вниз в пределах 5%. На 2023 год запланирован старт ряда элитных проектов, многие из них уже анонсированы. К ним мы ожидаем высокий интерес»
«Первое полугодие оказалось довольно неровным для премиального сегмента из-за нестабильной ситуации в стране и мире, однако к концу 2022-го спрос начал выравниваться. Большая часть продаж пришлась на наш проект NEVA HAUS на Петровском острове. Интерес к нему сохраняется и в новом году; в январе мы уже заключили несколько сделок. Аналогичная ситуация – с проектом Neva Residence. Сейчас на некоторые квартиры в наших элитных ЖК действуют специальные цены.
В этом году мы вводим первую очередь «Морской набережной» на Васильевском острове, а в скором времени планируем начать продажи в будущем камерном проекте на улице Егорова. Оба комплекса относятся к бизнес-классу»
«Самый стабильный во все времена сегмент рынка отреагировал наиболее остро на происходящие события. По совокупности факторов продажи сократились в разы, а в отдельных проектах цифра действительно стремилась к нулю. Особенно это было заметно на лотах с высокой стоимостью (от 60 млн руб.). Осторожную позицию заняли все покупатели: и инвесторы, и те, кто приобретал объекты для себя. Беспокойство о будущем, укрепление рубля, общая неуверенность и психологическая неготовность к совершению дорогой покупки повлияли на объем продаж.
В портфеле «РСТИ» два элитных проекта: ЖК Eleven в Москве и ЖК Familia в Петербурге, оба были в 2022-м сданы в эксплуатацию. В течение года мы отмечали снижение активности покупателей, длинные переговоры, осторожное выжидание и желание получить индивидуальные условия сделки. Однако в целом спрос в Петербурге был выше, чем в Москве.
Кризисные явления подталкивают рынок к расслоению: ликвидные объекты в удачной локации и с качественными характеристиками не теряют в цене и пользуются спросом, как, например, наш ЖК Familia.
Кроме того, мы запускали различные акции: паркинг в подарок, скидки для пула лотов, рассрочки. Нет повода говорить о глобальном снижении цен в элитном сегменте. Они корректируются в явно переоцененных объектах. В 2023-м РСТИ планирует вывести на рынок несколько новых проектов, но все они в сегменте «комфорт»
«В течение 2022-го в элитном сегменте сформировалось несколько трендов: прирост предложения в новостройках и на вторичном рынке (в том числе с отделкой); увеличение сроков экспозиции; общее снижение стоимости предложения (в абсолютных и относительных значениях); нехватка качественных вариантов; уменьшение спроса. Сейчас покупают только когда очень надо: женитьба/развод, трагические или приятные события.
Большая часть сделок носит точечный характер (интерес покупателя к конкретному объекту). Более чем в половине премиальных комплексов идет снижение цен. Рынок продолжит расслаиваться: останется элита – на уровне 10 тыс. у.е. за кв. м, бизнес-класс – 4–5 тыс. у.е., комфорт-плюс – 3 тыс. у.е. за кв. м. В ближайшие два года в валюте объекты не подорожают, в рублях могут, при его ослаблении.
Будут сложности с продажей квартир без отделки. Считаю, что «зависшие» варианты нужно приводить в порядок – делать ремонты.
Я ожидаю стагнацию на рынке. Дорожает ипотека, зарплаты не растут. У людей ощущение нисходящего тренда. Кроме того, многим состоятельным клиентам будет тяжело решиться на покупку, поскольку это может быть воспринято неправильно. Такой нюанс тоже не стоит сбрасывать со счетов»
