НАШ ЦИТАТНИК: «Лет через 10 у нас все пойдет, как в Советском Союзе: в новых ЖК будут одинаковые дома с клинкерным кирпичом. Архитекторы у нас одни и те же, и результаты более-менее похожи. А выделяться можно как раз центрами притяжения - социальными объектами...» Максим Жабин

17 июня, 03:39

Рынок элитного жилья Петербурга в прострации, но девелоперы не отказываются от новых проектов

13 февраля 2023 в 10:20

Элитный сегмент рынка недвижимости Петербурга в 2022 году в значительной степени перестал быть оплотом стабильности. Падение спроса и сокращение числа сделок почувствовали все игроки; акции и скидки помогают слабо; в ряде проектов стали снижаться цены. Эксперты прогнозируют дальнейшую стагнацию в наступившем году. Однако на этом фоне в продажу выводятся новые комплексы, в том числе и по заоблачным для города ценам.

Фото: NSP.RU

Предложение на рынке элитного жилья растет 

По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало 2023-го в элитном сегменте предлагается 262 тыс. кв. м (3 тыс. квартир). Это на 23% больше по метражу и на 41% – по количеству, чем годом ранее. Основное предложение сосредоточено в Петроградском районе – более 2 тыс. квартир, или 64% от всего объема.

За 2022-й на рынок выведено девять новых объектов совокупной площадью 146 тыс. кв. м (1985 квартир) в трех районах. И впервые Василеостровский район (с объемом 76,4 тыс. кв. м) стал лидером, оттеснив Петроградский. Наиболее крупные ЖК: Imperial Club от Setl Group, «Большой, 67» от Legenda и Manhattan от «Винтеко». В Петроградском районе предложение пополнилось на 63,6 тыс.кв. м. Среди крупных проектов – новая очередь ЖК Neva Haus от «Группы ЛСР». Объем нового предложения, если считать в метрах, вырос за год на 12%, а по числу квартир – на 26%.  

Схожие данные по объему предложения дает Nikoliers: увеличение до 285 тыс. кв. м (2,55 тыс. квартир). Однако у NF Group цифры сильно отличаются. Так, по их данным, объем свободного предложения составил 129,9 тыс. кв. м (1 тыс. квартир и апартаментов), что на 25% больше, чем годом ранее. А объем нового предложения сократился в 2,5 раза по сравнению с 2021-м, хотя за прошлый год был сдан в эксплуатацию рекордный за последние пять лет объем: 122,3 тыс. «квадратов». Среди завершенных элитных объектов: Futurist, «Дом Балле», «Крестовский IV», «Петровская Доминанта», «Приоритет», а также корпуса 4–5 Neva Haus.  

В 2022-м были завершены продажи в ЖК «Фонтанка, 76» от «Ховард СПб». 

Спрос падает 

За прошлый год в элитном сегменте продано порядка 650 квартир (57,4 тыс. кв. м). Это сопоставимо с показателями 2018–2020 гг., но существенно меньше пикового 2021-го, когда было реализовано более 1 тыс. квартир (КЦ «Петербургская Недвижимость»). 

Больше всего жилья продано в ЖК Imperial Club (около 27% от числа сделок). Средний чек за год – 40,6 млн руб. (+21% к 2021-му), средняя цена договора выросла до 456 тыс. руб. за кв. м (+21%).

Компания NF Group дает другую картину: за 2022 год реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м. Это на 34% меньше по числу сделок и на 40% – по суммарной площади. Совокупная стоимость сделок уменьшилась на 27% – до 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.

Среди причин спада: геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн до 70 млн рублей (к концу 2022-го).

Активность покупателей фиксировалась в первом квартале, когда на фоне неопределенности граждане спешили вложить средства в элитное жилье. Наибольший интерес вызывали малогабаритные лоты – средняя площадь проданных квартир уменьшилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. 

Спрос начал снижаться со второго квартала, достигнув минимума в четвертом. Интерес покупателей сместился к новостройкам высокой стадии готовности и на вторичный рынок. Лидерами продаж стали сданные в эксплуатацию ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также ЖК «Северная корона» от ГК «ПСК» (сдается в 2023-м). Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год. Судя по опросу потенциальных покупателей (их регулярно проводит NF Group), в 2022-м сократилась доля регионалов, но вырос с 5 до 17% интерес москвичей к элитным новостройкам Северной столицы.

По словам директора департамента жилой недвижимости Nicoliers Елизаветы Конвей, спрос на премиальную недвижимость сократился на 50%. «Если раньше к моменту сдачи дома оставалось непроданным около 10% предложения, то сегодня эта доля заметно больше».

«Продажи застряли везде, поэтому многие стали снижать цены. Например, «Группа ЛСР» в «Русском доме», хотя компания прежде не прибегала к этому. Существенно уменьшила цены «Легенда» в проекте «LEGENDA Институтского». В целом падение цен по сегменту составляет от 15 до 30%. Из-за ограниченности предложения они держатся только на Крестовском и в проектах у Таврического сада», – констатирует Владимир Федоров, директор по продажам элитной недвижимости ОФПК (Richness Realty).

По подсчетам «Петербургской Недвижимости», средняя цена предложения на конец 2022-го составила 499 тыс./руб./кв. м (+14% за год); у NF Group – 539 тыс. руб./кв. м (+1%). 

Рост фиксировался весной, а затем до осени цена корректировалась вниз. 

События 2022-го также привели к оттоку части покупателей на зарубежные рынки. В 2022-м по спросу со стороны россиян в ТОП-3 вышли: Турция (31%), ОАЭ (22%) и Кипр (14%).  

Новые ценовые рекорды 

Ближе к концу 2022-го на рынок один за другим были выведены сразу три интересных проекта, поднявшие ценники на новый уровень. Так, на Крестовском острове (неподалеку от Каменного) начались продажи в клубном проекте Villa Marina на проспекте Динамо. Там всего 17 квартир и три апартамента. Цены не афишируются, но, судя по локации (у слияния реки Крестовки и Малой Невки) и камерности, они составят от 600 тыс. за «квадрат». На первичном рынке 

Крестовского острова к тому времени был только один небольшой объект – «Крестовский IV» от Группы RBI, где цены на оставшиеся квартиры варьируются от 198 млн до 231 млн рублей (от 608 тыс. руб./кв. м). 

В ноябре открылись продажи в самом дорогом по стоимости 1 кв. м объекте в Петербурге – комплексе апартаментов Cheval Court на Конюшенной площади, напротив Спаса-на-Крови. В нем всего 12 резиденций с интерьерами от модного дома Ralph Lauren, каждая – с комнатой для обслуживающего персонала с отдельным входом. Формально речь о реконструкции существующего здания, де-факто от него осталась лишь стена, выходящая на канал Грибоедова. Новое строительство позволяет заложить современные планировочные решения и инженерное оборудование. Цены не афишируются; по данным «НП», они начинаются от 2 млн руб./кв. м, а пентхаусы с террасами и панорамным видом на центр стоят 1,3–1,4 млрд рублей. Продавать резиденции от Ralph Lauren застройщик поручил двум брокерам: NF Group и Engel&Volkers. По данным риелторов, за застройщиком стоят выходцы из московских компаний «Восход» и Vesper, которые реализовали ряд супердорогих проектов в Первопрестольной.

Под занавес года Yard Group Андрея Кошкина начала продажи квартир и апартаментов в строящемся элитном доме ASTRVM на Крестовском острове. Правда, продажи эти «закрытые». Осведомленные риелторы говорят о цене 1 млн рублей за кв. м (с отделкой), хотя можно и без отделки. Объект строится второй год, ранее в СМИ его называли «Домом Билибина». По обновленной проектной декларации, в доме будет 36 квартир и 24 апарта размерами от 128 до 460 кв. м, включая пентхаусы с террасами. Под зданием – двухуровневый паркинг на 105 машино-мест и десяток кладовок.

Дом оснастят инженерией соответствующего класса от иностранных производителей, включая индивидуальные системы вентиляции, очистки воздуха и «умного» дома. В цокольном этаже заложена инфраструктура для жильцов: лобби с гипоаллергенным садом под стеклянным куполом, spa-центр с банями, 23-метровый бассейн, кабинеты массажа и йоги, гидромассажная ванна, зона отдыха с камином, консьерж-сервис. В планах – оборудовать для собственников квартир пристань для катеров и яхт на набережной Средней Невки. То есть в комплексе заложен практически такой же набор «фишек», как и в проекте «Императорский яхт-клуб», разве что вертолетной площадки не хватает. Что из перечисленного воплотится на практике, пока судить сложно. Yard Group параллельно достраивает также комплекс апартаментов на пр. Добролюбова, по соседству с СКК «Юбилейный». Брокеры ожидают скорого начала продаж и обещают высокие цены.  

Перспектива с новыми проектами 

Нынешняя конъюнктура в элитном сегменте с большей долей вероятности сохранится и в 2023 году. На фоне возросшего объема предложения и невысокого спроса в этом году на рынок будут выведены еще ряд новых проектов.

Так, холдинг AAG планирует открыть продажи в МФК AVANT на Пионерской улице (общая площадь – более 96 тыс. кв. м), состоящем из элитного жилья, апартаментов в стиле лофт и обширной инфраструктуры. Недалеко, на Средней Колтовской улице, Группа RBI начинает новый элитный ЖК (общая площадь – 32 тыс. кв. м). Вероятно, продажи стартуют в этом году. Кроме того, компания летом 2022 года купила участок с гостиницей на ул. Чапыгина, 4, где, скорее всего, разместит клубный дом. 

Группа «Эталон» готовит проект премиального комплекса на территории 4 га на месте ЛДМ (улица Профессора Попова, 47). 

ГК «ПСК» со дня на день начнет продажи апартаментов в составе элитного ЖК «Северная корона» на Карповке. Они появятся в историческом корпусе, который приспосабливают под современные функции. 

По соседству компания «Евроинвест» вместе с «Теллус Групп» собирается застроить элитным жильем значительную часть территории аккумуляторного завода «Ригель» на ул. Профессора Попова, 38. Здесь будет порядка 100 тыс. кв. м новых площадей, включая здание начальной школы и детского сада. Проект разработало АБ «А.Лен» Сергея Орешкина. Весной 2022-го КГИОП одобрил эскизный проект застройки. Однако сроки реализации неизвестны.

Кроме того, ГК «ПСК», наконец, смогла приступить к строительству ЖК на пр. Бакунина. Задержка возникла из-за позиции градозащитников. 

На Малом проспекте, 1 Петроградской стороны жилой дом построит ГК «ПИК»; КГИОП уже согласовал эскизный проект. Правда, параметры и сроки неизвестны. Проект того же девелопера на другой стороне Малого пр. (дом 4), очевидно, завис на неопределенное время из-за градозащитного конфликта.

В феврале на рынок собираются вывести небольшой (83 квартиры) ЖК Talento на Заставской улице у Московских ворот. ГК Fizika Development получила разрешение на строительство в январе. Обещан и старт продаж в ЖК «ЛСР. Измайловский» на ул. Егорова.

В этом году предложение могут пополнить два интересных рекреационных проекта в Репино. Так, Группа RBI планирует вывести на рынок санаторно-гостиничный комплекс на Приморском шоссе, 441 – более 100 номеров. Доработанный проект Градсовет одобрил еще в январе 2022-го. 

Фирма «Лайм» собирается возвести на Приморском шоссе, 471 санаторий со spa-комплексом. Он будет состоять из четырехэтажных корпусов, рассчитанных на 223 номера. Там будет spa-центр, медицинский и спортивный блоки, лечебно-оздоровительный бассейн, подземный и наземный паркинги. И хотя проект обозначен как профилактический санаторий со специализацией на кардиологии и неврологии, но номера наверняка пустят в продажу.

В традиционных для элиты локациях Петербурга уже не осталось мест для нового строительства, а любые проекты реконструкции градозащитное сообщество встречает в штыки. Поэтому география предложения будет расширяться, а сам сегмент – сильно расслаиваться. Обострится и борьба за взыскательного покупателя. 

Табл. 1 Объекты верхнего ценового сегмента в Петербурге, продажи в которых начались в 2022 годуТабл. 2 Объекты бизнес-класса в Петербурге, продажи в которых начались в 2022 году

Мнения экспертов 

«В 2022-м спрос на элитную недвижимость снизился примерно на треть по сравнению с 2021 годом. Прошлой весной мы оперативно пересмотрели планы продаж из-за внешнеполитических обстоятельств. Примечательно, что к июлю–августу спрос начал восстанавливаться, часть клиентов, уехавших из страны в марте, вернулась в Россию, а другие – возобновили приостановленные ранее сделки. Так, весной и летом мы заключили несколько крупных контрактов в ЖК «Приоритет».
Летом, в связи с укреплением рубля, стоимость лотов в долларовом эквиваленте выросла. Понимая, что большинство покупателей хранит сбережения в валюте, с июня по август мы пересчитали цены за квадратный метр во всех наших объектах, взяв за основу курс доллара на июнь 2022-го. В результате квартиры и апартаменты от ГК «Еврострой» до осени можно было приобрести с 15-процентной выгодой.
Самое главное: несмотря на сложную ситуацию, нам удалось соблюсти заявленные сроки и по итогам года ввести в эксплуатацию два объекта – ЖК «Приоритет» и «Идеалист».
В этом году планы не меняем: продолжим реставрацию и капремонт двух исторических объектов: «Три грации» у Таврического сада и «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте П.С.
При отсутствии новых потрясений ближе ко второй половине 2023-го мы можем увидеть плавный рост за счет активизации отложенного спроса»

совладелец и генеральный директор ГК «ЕВРОСТРОЙ»
Оксана Кравцова

«Мы тоже зафиксировали снижение спроса. Если сравнивать наши продажи в 2022-м с 2021-м, можно констатировать падение до 30%.
Маркетинговая политика компании выстроена так, что мы изначально не ставим завышенные цены, поэтому нам сложно давать большие скидки. Вместе с тем у нас есть программы лояльности и акции. К примеру, в строящихся домах мы предлагаем беспроцентную рассрочку, программу trade-in, субсидирование ипотеки без удорожания объекта, расширение кредитного лимита, скидки при 100%-й оплате ДДУ в пределах 5–6%.
Кризис на рынке, к сожалению, происходит не первый раз. После спада всегда наступает рост, и недвижимость в этом плане один из самых надежных и стабильных активов. В 2023-м рынок уже не будет развиваться так же бурно, как в пандемию, но начнет восстанавливаться. Уровень продаж несколько повысится по сравнению с 2022-м; и по итогам года число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года. Скажется отложенный спрос.
У нас в разработке несколько проектов в интересных локациях. Именно к выбору места мы относимся с большой скрупулезностью, тщательно все взвешивая. Может показаться, что сейчас не самое подходящее время для новых начинаний, но мы смотрим в будущее с определенной долей оптимизма и не останавливаемся на достигнутом»

эксперт, индивидуальный предприниматель
Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»

«В 2022 году в Петербурге установлен пятилетний рекорд: введено в эксплуатацию свыше 120 тыс. кв. м в шести элитных проектах. Замедление продаж изменило структуру предложения, больше половины которого сейчас формируют сданные объекты. При этом пополняется предложение медленно. Продолжается тенденция на уменьшение среднего метража в сделках, сейчас он – порядка 113 кв. м, что почти на 10% скромнее прошлогоднего.
В целом спрос сосредотачивается на сданных домах и проектах высокой стадии готовности. По независимым оценкам, наш ЖК «Северная корона» входит в тройку лидеров по продажам, хотя и находится на стадии монолитных работ. Популярность объясняется локацией и характером застройки, объединяющей целый квартал.
Скидка – не определяющий фактор для покупателей. На первом плане ключевые особенности объекта и характеристики: уникальность места, архитектура, инженерные решения. Подход к клиентам становится все более индивидуальным – с точки зрения цены, условий оплаты и т. п.
Восстановление спроса будет зависеть от новостного фона. В 2022-м копился отложенный спрос. Насколько он будет реализован, покажет готовность покупателя к крупным долгосрочным вложениям. Пока мы не наблюдаем предпосылок для роста цен. Но стоит учитывать их корректировки по мере роста строительной готовности проектов»

коммерческий директор «Петербургская строительная компания»
Сергей Софронов

«По совокупности всех реализуемых элитных проектов (включая бизнес-класс) для нашей компании 2022 год оказался успешнее, чем 2021-й – за счет старта продаж в проекте «Миръ» на Миргородской. Там заключено более 60 сделок, т. е. около четверти всего предложения было распродано с сентября до конца года. Кроме того, ЖК Futurist продавался в 2022-м не хуже, чем в 2021-м, а снижение темпов реализации по остальным проектам соответствует среднерыночному. Сделки нигде не останавливались.
К традиционной беспроцентной рассрочке мы планируем добавить еще ряд интересных программ. Таких как снижение цен на определенный тип квартир или, например, рассрочка при покупке квартиры в сданном проекте с передачей ключей после внесения 40% стоимости.
Роста цен не прогнозируем. Мы видим, что по ряду проектов начались корректировки вниз в пределах 5%. На 2023 год запланирован старт ряда элитных проектов, многие из них уже анонсированы. К ним мы ожидаем высокий интерес»

руководитель аналитического центра Группа RBI
Елена Петропавловская-Группа RBI

«Первое полугодие оказалось довольно неровным для премиального сегмента из-за нестабильной ситуации в стране и мире, однако к концу 2022-го спрос начал выравниваться. Большая часть продаж пришлась на наш проект NEVA HAUS на Петровском острове. Интерес к нему сохраняется и в новом году; в январе мы уже заключили несколько сделок. Аналогичная ситуация – с проектом Neva Residence. Сейчас на некоторые квартиры в наших элитных ЖК действуют специальные цены.
В этом году мы вводим первую очередь «Морской набережной» на Васильевском острове, а в скором времени планируем начать продажи в будущем камерном проекте на улице Егорова. Оба комплекса относятся к бизнес-классу»

начальник департамента продаж ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад

«Самый стабильный во все времена сегмент рынка отреагировал наиболее остро на происходящие события. По совокупности факторов продажи сократились в разы, а в отдельных проектах цифра действительно стремилась к нулю. Особенно это было заметно на лотах с высокой стоимостью (от 60 млн руб.). Осторожную позицию заняли все покупатели: и инвесторы, и те, кто приобретал объекты для себя. Беспокойство о будущем, укрепление рубля, общая неуверенность и психологическая неготовность к совершению дорогой покупки повлияли на объем продаж.
В портфеле «РСТИ» два элитных проекта: ЖК Eleven в Москве и ЖК Familia в Петербурге, оба были в 2022-м сданы в эксплуатацию. В течение года мы отмечали снижение активности покупателей, длинные переговоры, осторожное выжидание и желание получить индивидуальные условия сделки. Однако в целом спрос в Петербурге был выше, чем в Москве.
Кризисные явления подталкивают рынок к расслоению: ликвидные объекты в удачной локации и с качественными характеристиками не теряют в цене и пользуются спросом, как, например, наш ЖК Familia.
Кроме того, мы запускали различные акции: паркинг в подарок, скидки для пула лотов, рассрочки. Нет повода говорить о глобальном снижении цен в элитном сегменте. Они корректируются в явно переоцененных объектах. В 2023-м РСТИ планирует вывести на рынок несколько новых проектов, но все они в сегменте «комфорт»

коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Екатерина Немченко

«В течение 2022-го в элитном сегменте сформировалось несколько трендов: прирост предложения в новостройках и на вторичном рынке (в том числе с отделкой); увеличение сроков экспозиции; общее снижение стоимости предложения (в абсолютных и относительных значениях); нехватка качественных вариантов; уменьшение спроса. Сейчас покупают только когда очень надо: женитьба/развод, трагические или приятные события.
Большая часть сделок носит точечный характер (интерес покупателя к конкретному объекту). Более чем в половине премиальных комплексов идет снижение цен. Рынок продолжит расслаиваться: останется элита – на уровне 10 тыс. у.е. за кв. м, бизнес-класс – 4–5 тыс. у.е., комфорт-плюс – 3 тыс. у.е. за кв. м. В ближайшие два года в валюте объекты не подорожают, в рублях могут, при его ослаблении.
Будут сложности с продажей квартир без отделки. Считаю, что «зависшие» варианты нужно приводить в порядок – делать ремонты.
Я ожидаю стагнацию на рынке. Дорожает ипотека, зарплаты не растут. У людей ощущение нисходящего тренда. Кроме того, многим состоятельным клиентам будет тяжело решиться на покупку, поскольку это может быть воспринято неправильно. Такой нюанс тоже не стоит сбрасывать со счетов»

директор по продажам Richness Realty Investment Group