Кредитный джойстик: Центробанку приходится использовать то ограничения, то стимулы
Ипотечное кредитование новостроек сокращается. Потенциальные заемщики переходят в режим ожидания. Застройщики изобретают новые программы, но снижать цены не хотят.
В 2022 году российские банки выдали около 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,8 трлн рублей. Снижение к 2021 году: на 15,5% меньше в деньгах и на 31% – в штуках. По мнению экспертов Frank RG, основные причины – высокие ставки по рыночным программам и снижение потребительской уверенности.
В Петербурге и Ленобласти основные тенденции совпадают с общероссийскими: количество ипотечных займов по итогам года снизилось на 37,8% в городе и на 36,3% – в области. В новостройках снижение менее заметное, но тоже весьма ощутимое: минус 18,4% по кредитам под залог ДДУ в Петербурге, минус 14,4% – в Ленобласти (см. табл. 4).
В январе спад продолжился. Данных Центробанка пока нет, но, по сведениям Росреестра, количество зарегистрированных ипотечных договоров продолжает сокращаться (см. табл. 3). В январе банки выдали заемщикам на треть меньше займов, чем в декабре. При этом доля кредитов на новостройки тоже уменьшилась (см. табл. 2).
Оптимизм от регулятора
Совет директоров Банка России ожидает, что в 2023 году ипотека подрастет на 12–16% – то есть вернется к показателям 2021 года. На чем основан такой оптимизм, пока не вполне понятно.
Базовую ставку по ипотеке с господдержкой для новостроек увеличили с 7 до 8%. Соответственно – увеличился средний размер ипотечного платежа. Доходы граждан при этом не растут: по данным Росстата, снижение реальных доходов населения по итогам года составило 1%. За 10 лет, с 2013 года, граждане стали беднее на 6,5%. А средняя сумма ипотечного займа за 2022 год в Петербурге выросла на 25%, до 5,3 млн рублей.
В Ленобласти – плюс 32%, 4,45 млн рублей (см. табл. 3). Граждане становятся все беднее и должны банкам все больше. Чудес в экономике не бывает: «улучшение жилищных условий» оборачивается снижением оборотов в розничной торговле (минус 12,5% в Петербурге, минус 6,7% в Ленобласти) и сфере услуг.
В конце прошлого года регулятор предпринял определенные усилия, чтобы несколько «охладить» рынок ипотечного кредитования. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и другие финансовые чиновники предупреждали: Центробанк будет ограничивать и даже запрещать новые схемы застройщиков на рынке ипотеки. Речь идет о кредитах с «нулевым» первым взносом (программа кешбэка до 15%, ее, например, использует группа «ПИК»), совместные программы с «околонулевыми» ставками, «траншевая» ипотека с перенесением более крупных платежей на более поздний период. Пока это, главным образом, угрозы и декларации: никого не наказывают за «околонулевые» ставки и не велят увеличивать резервы под рискованные займы. Реальные ограничения для кредитов с «экстремально низкими ставками» ЦБ РФ планирует ввести аж с 30 мая, причем на ранее выданные займы новые условия распространяться не будут.
Тем не менее лидеры рынка понимают все правильно. Сбер в 2023 году прекратил действие совместных программ со ставками «от 0,01%». Как сообщили «НП» в пресс-службе банка, теперь приобрести новое жилье в ипотеку от Сбера можно по ставке от 4% годовых. Это базовая ставка, «итоговые условия приобретения жилья определяет застройщик». (На сервисе «Домклик» при выборе фильтра «участник программы субсидирования» поиск выдает 154 ЖК – это примерно половина петербургских новостроек.)
Противоречивые симптомы
Тревожным симптомом в конце 2022 года стало резкое увеличение количества отказов: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доля отказов в предоставлении ипотеки в российских банках за год выросла с 34,1 до 46,2%. Типовые причины: плохая кредитная история, низкий уровень доходов, недостаточная сумма первого взноса.
Одновременно правительство ввело послабления и новые льготы: льготная ипотека распространена на ИЖС (в этом сегменте количество займов сразу выросло в три раза), а действие программы семейной ипотеки – на семьи, где есть хотя бы один ребенок, который родился в 2018 году и позже.
Начала действовать программа «кредитных каникул» для военнослужащих: в прошлом году их оформили 168 тысяч заемщиков и членов их семей на общую сумму 63,6 млрд рублей. (Долю ипотеки регулятор не сообщает.)
В целом «кредитный рычаг» напоминает не столько рычаг, сколько джойстик, которым пытаются действовать сразу несколько игроков: происходит серия мелких разнонаправленных движений. Минфин и ЦБ РФ тянут в одну сторону, Минстрой и МЭР в другую.
Доля ипотеки на первичном рынке сейчас составляет 80–90%, в зависимости от региона и сегмента. Увеличивать льготы значит наращивать риски. Ужесточать условия – поставить на грань обвала строительную отрасль со всеми мультипликаторами, миллионами рабочих мест и многомиллиардными налоговыми платежами. Поблажки в сфере ИЖС могут дать дополнительные миллионы квадратных метров нового жилья, но ослабят конкурентные позиции крупных холдингов в сегменте многоквартирных домов. Масштабные проекты коттеджных поселков – на сотни домовладений, с эскроу-счетами – несут собственные риски, которые сегодня предугадать нереально. И так по каждой позиции: приходится просчитать последствия. И все это – в условиях беспрецедентного оттока капиталов: за 2022 год депозиты россиян за рубежом выросли в три раза, до 94,3 млрд долларов. Чтобы эти деньги начали возвращаться в Россию, нужны убедительные аргументы. Застройщики и банки маневрируют, тестируют новые программы и виды рассрочки (см. мнения экспертов). Потенциальные покупатели жилья и заемщики перешли в «режим ожидания»: цены замерли, акций и скидок становится больше – торопиться вроде бы некуда.
Однако и расчет на снижение цен в ЖК может не оправдаться: многие застройщики предпочитают придерживать выход новых проектов и очередей, сокращают предложение, чтобы поддержать цены на комфортном уровне.
-шт-cropped-full_width-1676675488.jpg "Табл. 4. Динамика количества ипотечных кредитов (Петербург и Ленобласть), шт.")
,-шт-cropped-full_width-1676675491.jpg "Табл. 6. Количество ипотечных кредитов под залог ДДУ в 2022 году (по месяцам), шт.")
Мнения экспертов
« Большинство застройщиков сегодня самостоятельно субсидируют ставки в среднем до уровня 3–4%. Есть предложения с субсидированием как на весь срок кредитования, так и на первые год-три (далее уже используется стандартная ставка кредита по госпрограмме). Появились также предложения с кешбэком на первый взнос.
Рассрочки тоже имеют смысл и являются востребованным инструментом, особенно для тех клиентов, кто планирует продавать имеющееся жилье. Так, в ряде наших объектов действует беспроцентная рассрочка «15 на 85» с первым взносом 15%. Распространены на рынке и специальные акции – правда, они в основном касаются скидок на паркинг, либо «паркинг» в подарок, либо «отделка в подарок». Например, по ряду квартир второго и третьего этапов второй очереди Ultra City у нас действует акция «Паркинг в подарок».
Фактически субсидирование ипотечных ставок застройщиками и нацелено на снижение ежемесячного платежа. Отмечу также тренд на снижение среднего метража предложения в массовом сегменте. Этот процесс также связан со стремлением поддержать доступность приобретения квартиры на прежнем уровне.
В последнее время доля ипотечных сделок только растет. К концу 2022 года она составила уже 80–90% в массовом сегменте. Для многих покупателей ипотека фактически стала единственным доступным инструментом покупки. Поэтому рост ставок в пределах 1–1,5% вряд ли сыграет определяющую роль, думаю, что доля ипотеки сохранится плюс-минус на текущем уровне»
«Чтобы поддерживать необходимые объемы продаж, мы стараемся соответствовать ожиданиям покупателя не только в части характеристик продукта, но и в плане его стоимости. Поэтому разрабатываем партнерские программы с банками, которые позволяют предоставлять особые условия покупателям и снижают ежемесячные платежи по ипотеке. Например, нам удалось достигнуть соглашения с банком «ДОМ.РФ» о снижении ипотечной ставки на 0,2% покупателям квартир в проекте «Панорама Невы».
Мы продолжаем создавать и собственные программы рассрочки. Они, безусловно, влияют на финансовую модель проектов. Мы очень осторожно подходим к этому вопросу, балансируя на стыке собственных задач и интересов покупателей.
Активно разрабатываем комплексные предложения, в рамках которых при приобретении квартиры в ипотеку дольщик сможет включить в сумму кредита не только стоимость ремонта, но и меблировку.
Снижение цен мы не рассматриваем, так как в этом случае начинает страдать качество продукта.
Большая доля ипотечных сделок у нас проходит по проекту «Панорама Невы», который будет введен в эксплуатацию в этом году. Мы ожидаем, что по этому проекту доля ипотечных сделок после ввода объекта в эксплуатацию сократится, увеличится доля покупок со 100-процентной оплатой. Структура сделок, как правило, сильно зависит от степени готовности объекта»
«Возврат к длительным рассрочкам от застройщиков сегодня невозможен. Что касается кратковременных рассрочек – до завершения строительства дома – то такой инструмент предлагают многие компании. Но он малоинтересен покупателям. Источник средств для оплаты новой квартиры в столь сжатый срок может быть только один – реализация уже имеющейся недвижимости. Классическая же рассрочка платежа, при которой покупатель каждый месяц вносит определенную сумму в счет стоимости будущей квартиры, уже практически не применяется, так как размер выплат становится просто астрономическим. Девелоперы – не кредитные организации и не смогут предложить покупателю более выгодные условия, чем банки.
Не думаю, что в ближайшее время мы увидим появление новых программ рассрочек или необычных ипотечных программ от застройщиков. Программы с кешбэком и подобные имеют больше маркетинговое значение, чем экономическую целесообразность.
Ужесточение условий по ипотечным продуктам – это, к сожалению, реалии рынка. В ближайшее время кредиты не станут привлекательнее. Но пока ставки находятся на психологически приемлемом для покупателей уровне, а условия по семейной ипотеке даже были улучшены. Сохраняется маткапитал, появляются новые виды субсидий. Все достаточно сбалансированно. Семейная ипотека уже становится одним из драйверов рынка. Объем наших продаж по этой программе в январе оказался сопоставим с концом года, в то время как по другим кредитным продуктам наблюдалось снижение.
В данный момент не приходится ожидать уменьшения доли ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков, так как у этого инструмента нет альтернативы. Вопрос лишь в объеме сделок, который мы увидим в этом году. Просадка продаж в январе–феврале объясняется серьезным вымыванием лотов в конце прошлого года, на фоне неопределенности с продлением льготной ипотеки. При плановом развитии событий часть сделок, закрытых в ноябре–декабре, перешла бы на 2023 год. Но в целом на рынке не происходит ничего негативного.
Если говорить об уменьшении стоимости квартир, то этот инструмент не даст значительного эффекта в повышении доступности ипотечных кредитов. При снижении цены квартиры на 100 тыс. рублей и ипотечном кредите на 20 лет ежемесячный платеж уменьшится на несколько сотен рублей. Это не повлияет на возможность человека взять ипотеку»
«Различные виды рассрочек от застройщиков появились задолго до ипотеки и продолжают быть востребованными до сих пор как альтернатива банковским ипотечным программам. Главное преимущество – простота в оформлении в виде графика платежей по ДДУ или договору купли-продажи и отсутствие необходимости проведения оценки покупателя как заемщика. Застройщики экспериментируют с порядком оплаты, разбивая стоимость договора на регулярные равномерные платежи или составляя индивидуальные графики, лояльно подходят к сумме первого взноса. Рассрочка от застройщика идеально подходит в случае, если ожидается продажа имеющейся недвижимости или иные крупные поступления. Из трендов последнего времени – увеличение сроков рассрочки, предоставляемой застройщиками, до 3–5 лет,
и готовность предоставлять рассрочки на готовые квартиры. При этом в структуре продаж лидирует все же ипотека, а рассрочка играет скорее вспомогательную роль. При этом программы рассрочек больше востребованы в объектах премиальной недвижимости.
По итогам 2022 года в структуре продаж РСТИ доля договоров с рассрочкой платежей составила порядка 10%. Доля ипотечных сделок к концу 2022 года достигла около 90% от общего числа сделок. Самыми востребованными были программы с субсидированными ставками и семейная ипотека. В готовых объектах ЖК Familia на Петровском острове и в ЖК Terra в Приморском районе мы предлагаем рассрочку платежей на один год, но при этом передаем ключи от квартиры после внесения первого взноса в размере 20%. Этот вид рассрочки оказался удобен для покупателей и пользуется спросом. Ипотека сохранит свои определяющие позиции. Банки совместно с застройщиками разрабатывают новые программы в рамках существующих ограничений, направленные на расширение числа заемщиков и доступность обслуживания займов. К заметным совместным программам относится траншевая ипотека, предлагаемая банком «Санкт-Петербург» и Сбербанком»
«Мы рассчитываем, что в 2023 году наши предложения и действующие госпрограммы помогут сохранить объем ипотечных сделок на прежнем уровне.
Наша компания совместно с банками-партнерами разработала новую программу «ТРИумф». Благодаря ей готовую трехкомнатную квартиру площадью 82 кв. м с предчистовой отделкой при первом взносе в 30% можно купить в кредит под 3% годовых, с ежемесячным платежом порядка 49,5 тыс. руб. – это меньше, чем арендные платежи. Программа разработана для ЖК «Поэт» в Выборгском районе.
Кроме того, у нас уже давно и успешно действует программа рассрочки до 18 месяцев. Это удобно тем, кто планирует использовать для покупки деньги от продажи старой квартиры – таким клиентам мы предлагаем программу трейд-ин.
Говорить о снижении цен пока не приходится. Стоимость квадратного метра складывается из многих параметров: цен на материалы и услуги подрядных организаций, транспортные расходы, оплаты за электроэнергию и водоснабжение и многого другого. Поэтому снижать цены просто нерентабельно»
«В ипотечных программах важны четыре основных параметра: размер минимального первого взноса, сумма ежемесячного платежа, срок кредитования и ставка. Для покупателей ключевыми являются первый взнос
и ежемесячный платеж.
Мы работаем над созданием новых совместных программ с банками, цель которых – снижение ежемесячного платежа, как минимум – на период строительства, но без повышения стоимости самой квартиры. Такие программы планируем запустить ближе к марту.
Программы рассрочек также развиваются и пользуются спросом. Однако период действия рассрочки ограничен. Универсальной альтернативой ипотеке такие программы выступать не смогут.
В наших строящихся проектах снижение стоимости не планируется, поскольку для этого, во-первых, нет основания. А во-вторых, это невозможно. Себестоимость строительства ниже не стала, напротив, выросла. И финансовые показатели в контексте выдаваемых банками кредитов должны соблюдаться. Снижать цены за «квадрат» в проектируемых жилых комплексах сейчас можно только за счет упрощения и удешевления комплектаций домов и инфраструктуры. Едва ли застройщики массово пойдут на такой шаг после многолетних усилий по развитию продукта.
Доля ипотечных сделок в структуре наших продаж будет расти. Как из-за общей тенденции увеличения доли ипотеки, так и за счет вывода на рынок новых проектов в сегменте комфорт-класса, где доля продаж в ипотеку традиционно высока»
