16 июня, 21:39

Кредитный джойстик: Центробанку приходится использовать то ограничения, то стимулы

Ипотечное кредитование новостроек сокращается. Потенциальные заемщики переходят в режим ожидания. Застройщики изобретают новые программы, но снижать цены не хотят.

Новостройка. Фото: NSP
Фото: NSP.RU

В 2022 году российские банки выдали около 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,8 трлн рублей. Снижение к 2021 году: на 15,5% меньше в деньгах и на 31% – в штуках. По мнению экспертов Frank RG, основные причины – высокие ставки по рыночным программам и снижение потребительской уверенности.

В Петербурге и Ленобласти основные тенденции совпадают с общероссийскими: количество ипотечных займов по итогам года снизилось на 37,8% в городе и на 36,3% – в области. В новостройках снижение менее заметное, но тоже весьма ощутимое: минус 18,4% по кредитам под залог ДДУ в Петербурге, минус 14,4% – в Ленобласти (см. табл. 4).

В январе спад продолжился. Данных Центробанка пока нет, но, по сведениям Росреестра, количество зарегистрированных ипотечных договоров продолжает сокращаться (см. табл. 3). В январе банки выдали заемщикам на треть меньше займов, чем в декабре. При этом доля кредитов на новостройки тоже уменьшилась (см. табл. 2). 

Оптимизм от регулятора 

Совет директоров Банка России ожидает, что в 2023 году ипотека подрастет на 12–16% – то есть вернется к показателям 2021 года. На чем основан такой оптимизм, пока не вполне понятно.

Базовую ставку по ипотеке с господдержкой для новостроек увеличили с 7 до 8%. Соответственно – увеличился средний размер ипотечного платежа. Доходы граждан при этом не растут: по данным Росстата, снижение реальных доходов населения по итогам года составило 1%. За 10 лет, с 2013 года, граждане стали беднее на 6,5%.  А средняя сумма ипотечного займа за 2022 год в Петербурге выросла на 25%, до 5,3 млн рублей. 

В Ленобласти – плюс 32%, 4,45 млн рублей (см. табл. 3). Граждане становятся все беднее и должны банкам все больше. Чудес в экономике не бывает: «улучшение жилищных условий» оборачивается снижением оборотов в розничной торговле (минус 12,5% в Петербурге, минус 6,7% в Ленобласти) и сфере услуг.  

В конце прошлого года регулятор предпринял определенные усилия, чтобы несколько «охладить» рынок ипотечного кредитования. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и другие финансовые чиновники предупреждали: Центробанк будет ограничивать и даже запрещать новые схемы застройщиков на рынке ипотеки. Речь идет о кредитах с «нулевым» первым взносом (программа кешбэка до 15%, ее, например, использует группа «ПИК»), совместные программы с «околонулевыми» ставками, «траншевая» ипотека с перенесением более крупных платежей на более поздний период. Пока это, главным образом, угрозы и декларации: никого не наказывают за «околонулевые» ставки и не велят увеличивать резервы под рискованные займы. Реальные ограничения для кредитов с «экстремально низкими ставками» ЦБ РФ планирует ввести аж с 30 мая, причем на ранее выданные займы новые условия распространяться не будут.

Тем не менее лидеры рынка понимают все правильно. Сбер в 2023 году прекратил действие совместных программ со ставками «от 0,01%». Как сообщили «НП» в пресс-службе банка, теперь приобрести новое жилье в ипотеку от Сбера можно по ставке от 4% годовых. Это базовая ставка, «итоговые условия приобретения жилья определяет застройщик». (На сервисе «Домклик» при выборе фильтра «участник программы субсидирования» поиск выдает 154 ЖК – это примерно половина петербургских новостроек.) 

Противоречивые симптомы 

 Тревожным симптомом в конце 2022 года стало резкое увеличение количества отказов: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доля отказов в предоставлении ипотеки в российских банках за год выросла с 34,1 до 46,2%. Типовые причины: плохая кредитная история, низкий уровень доходов, недостаточная сумма первого взноса.

Одновременно правительство ввело послабления и новые льготы: льготная ипотека распространена на ИЖС (в этом сегменте количество займов сразу выросло в три раза), а действие программы семейной ипотеки – на семьи, где есть хотя бы один ребенок, который родился в 2018 году и позже.

Начала действовать программа «кредитных каникул» для военнослужащих: в прошлом году их оформили 168 тысяч заемщиков и членов их семей на общую сумму 63,6 млрд рублей. (Долю ипотеки регулятор не сообщает.)

В целом «кредитный рычаг» напоминает не столько рычаг, сколько джойстик, которым пытаются действовать сразу несколько игроков: происходит серия мелких разнонаправленных движений. Минфин и ЦБ РФ тянут в одну сторону, Минстрой и МЭР в другую. 

Доля ипотеки на первичном рынке сейчас составляет 80–90%, в зависимости от региона и сегмента. Увеличивать льготы значит наращивать риски. Ужесточать условия – поставить на грань обвала строительную отрасль со всеми мультипликаторами, миллионами рабочих мест и многомиллиардными налоговыми платежами. Поблажки в сфере ИЖС могут дать дополнительные миллионы квадратных метров нового жилья, но ослабят конкурентные позиции крупных холдингов в сегменте многоквартирных домов. Масштабные проекты коттеджных поселков – на сотни домовладений, с эскроу-счетами – несут собственные риски, которые сегодня предугадать нереально. И так по каждой позиции: приходится просчитать последствия. И все это – в условиях беспрецедентного оттока капиталов: за 2022 год депозиты россиян за рубежом выросли в три раза, до 94,3 млрд долларов. Чтобы эти деньги начали возвращаться в Россию, нужны убедительные аргументы. Застройщики и банки маневрируют, тестируют новые программы и виды рассрочки (см. мнения экспертов). Потенциальные покупатели жилья и заемщики перешли в «режим ожидания»: цены замерли, акций и скидок становится больше – торопиться вроде бы некуда. 

Однако и расчет на снижение цен в ЖК может не оправдаться: многие застройщики предпочитают придерживать выход новых проектов и очередей, сокращают предложение, чтобы поддержать цены на комфортном уровне. 

Табл. 1. Количество зарегистрированных договоров ипотеки, шт.Табл. 4. Динамика количества ипотечных кредитов (Петербург и Ленобласть), шт.Табл. 6. Количество ипотечных кредитов под залог ДДУ в 2022 году (по месяцам), шт.Табл. 9. Задолженность по ипотечным кредитам на конец года, млн руб.

Мнения экспертов 

« Большинство застройщиков сегодня самостоятельно субсидируют ставки в среднем до уровня 3–4%. Есть предложения с субсидированием как на весь срок кредитования, так и на первые год-три (далее уже используется стандартная ставка кредита по госпрограмме). Появились также предложения с кешбэком на первый взнос.
Рассрочки тоже имеют смысл и являются востребованным инструментом, особенно для тех клиентов, кто планирует продавать имеющееся жилье. Так, в ряде наших объектов действует беспроцентная рассрочка «15 на 85» с первым взносом 15%. Распространены на рынке и специальные акции – правда, они в основном касаются скидок на паркинг, либо «паркинг» в подарок, либо «отделка в подарок». Например, по ряду квартир второго и третьего этапов второй очереди Ultra City у нас действует акция «Паркинг в подарок».
Фактически субсидирование ипотечных ставок застройщиками и нацелено на снижение ежемесячного платежа. Отмечу также тренд на снижение среднего метража предложения в массовом сегменте. Этот процесс также связан со стремлением поддержать доступность приобретения квартиры на прежнем уровне.
В последнее время доля ипотечных сделок только растет. К концу 2022 года она составила уже 80–90% в массовом сегменте. Для многих покупателей ипотека фактически стала единственным доступным инструментом покупки. Поэтому рост ставок в пределах 1–1,5% вряд ли сыграет определяющую роль, думаю, что доля ипотеки сохранится плюс-минус на текущем уровне»

руководитель аналитического центра Группа RBI
Елена Петропавловская-Группа RBI

«Чтобы поддерживать необходимые объемы продаж, мы стараемся соответствовать ожиданиям покупателя не только в части характеристик продукта, но и в плане его стоимости. Поэтому разрабатываем партнерские программы с банками, которые позволяют предоставлять особые условия покупателям и снижают ежемесячные платежи по ипотеке. Например, нам удалось достигнуть соглашения с банком «ДОМ.РФ» о снижении ипотечной ставки на 0,2% покупателям квартир в проекте «Панорама Невы».
Мы продолжаем создавать и собственные программы рассрочки. Они, безусловно, влияют на финансовую модель проектов. Мы очень осторожно подходим к этому вопросу, балансируя на стыке собственных задач и интересов покупателей.
Активно разрабатываем комплексные предложения, в рамках которых при приобретении квартиры в ипотеку дольщик сможет включить в сумму кредита не только стоимость ремонта, но и меблировку.
Снижение цен мы не рассматриваем, так как в этом случае начинает страдать качество продукта.
Большая доля ипотечных сделок у нас проходит по проекту «Панорама Невы», который будет введен в эксплуатацию в этом году. Мы ожидаем, что по этому проекту доля ипотечных сделок после ввода объекта в эксплуатацию сократится, увеличится доля покупок со 100-процентной оплатой. Структура сделок, как правило, сильно зависит от степени готовности объекта»

директор по продажам, Строительный холдинг «Сенатор»
Олег Добродеев

«Возврат к длительным рассрочкам от застройщиков сегодня невозможен. Что касается кратковременных рассрочек – до завершения строительства дома – то такой инструмент предлагают многие компании. Но он малоинтересен покупателям. Источник средств для оплаты новой квартиры в столь сжатый срок может быть только один – реализация уже имеющейся недвижимости. Классическая же рассрочка платежа, при которой покупатель каждый месяц вносит определенную сумму в счет стоимости будущей квартиры, уже практически не применяется, так как размер выплат становится просто астрономическим. Девелоперы – не кредитные организации и не смогут предложить покупателю более выгодные условия, чем банки.
Не думаю, что в ближайшее время мы увидим появление новых программ рассрочек или необычных ипотечных программ от застройщиков. Программы с кешбэком и подобные имеют больше маркетинговое значение, чем экономическую целесообразность.
Ужесточение условий по ипотечным продуктам – это, к сожалению, реалии рынка. В ближайшее время кредиты не станут привлекательнее. Но пока ставки находятся на психологически приемлемом для покупателей уровне, а условия по семейной ипотеке даже были улучшены. Сохраняется маткапитал, появляются новые виды субсидий. Все достаточно сбалансированно. Семейная ипотека уже становится одним из драйверов рынка. Объем наших продаж по этой программе в январе оказался сопоставим с концом года, в то время как по другим кредитным продуктам наблюдалось снижение.
В данный момент не приходится ожидать уменьшения доли ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков, так как у этого инструмента нет альтернативы. Вопрос лишь в объеме сделок, который мы увидим в этом году. Просадка продаж в январе–феврале объясняется серьезным вымыванием лотов в конце прошлого года, на фоне неопределенности с продлением льготной ипотеки. При плановом развитии событий часть сделок, закрытых в ноябре–декабре, перешла бы на 2023 год. Но в целом на рынке не происходит ничего негативного.
Если говорить об уменьшении стоимости квартир, то этот инструмент не даст значительного эффекта в повышении доступности ипотечных кредитов. При снижении цены квартиры на 100 тыс. рублей и ипотечном кредите на 20 лет ежемесячный платеж уменьшится на несколько сотен рублей. Это не повлияет на возможность человека взять ипотеку»

директор департамента недвижимости Группа ЦДС

«Различные виды рассрочек от застройщиков появились задолго до ипотеки и продолжают быть востребованными до сих пор как альтернатива банковским ипотечным программам. Главное преимущество – простота в оформлении в виде графика платежей по ДДУ или договору купли-продажи и отсутствие необходимости проведения оценки покупателя как заемщика. Застройщики экспериментируют с порядком оплаты, разбивая стоимость договора на регулярные равномерные платежи или составляя индивидуальные графики, лояльно подходят к сумме первого взноса. Рассрочка от застройщика идеально подходит в случае, если ожидается продажа имеющейся недвижимости или иные крупные поступления. Из трендов последнего времени – увеличение сроков рассрочки, предоставляемой застройщиками, до 3–5 лет,
и готовность предоставлять рассрочки на готовые квартиры. При этом в структуре продаж лидирует все же ипотека, а рассрочка играет скорее вспомогательную роль. При этом программы рассрочек больше востребованы в объектах премиальной недвижимости.
По итогам 2022 года в структуре продаж РСТИ доля договоров с рассрочкой платежей составила порядка 10%. Доля ипотечных сделок к концу 2022 года достигла около 90% от общего числа сделок. Самыми востребованными были программы с субсидированными ставками и семейная ипотека. В готовых объектах ЖК Familia на Петровском острове и в ЖК Terra в Приморском районе мы предлагаем рассрочку платежей на один год, но при этом передаем ключи от квартиры после внесения первого взноса в размере 20%. Этот вид рассрочки оказался удобен для покупателей и пользуется спросом. Ипотека сохранит свои определяющие позиции. Банки совместно с застройщиками разрабатывают новые программы в рамках существующих ограничений, направленные на расширение числа заемщиков и доступность обслуживания займов. К заметным совместным программам относится траншевая ипотека, предлагаемая банком «Санкт-Петербург» и Сбербанком»

коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Екатерина Немченко

«Мы рассчитываем, что в 2023 году наши предложения и действующие госпрограммы помогут сохранить объем ипотечных сделок на прежнем уровне.
Наша компания совместно с банками-партнерами разработала новую программу «ТРИумф». Благодаря ей готовую трехкомнатную квартиру площадью 82 кв. м с предчистовой отделкой при первом взносе в 30% можно купить в кредит под 3% годовых, с ежемесячным платежом порядка 49,5 тыс. руб. – это меньше, чем арендные платежи. Программа разработана для ЖК «Поэт» в Выборгском районе.
Кроме того, у нас уже давно и успешно действует программа рассрочки до 18 месяцев. Это удобно тем, кто планирует использовать для покупки деньги от продажи старой квартиры – таким клиентам мы предлагаем программу трейд-ин.
Говорить о снижении цен пока не приходится. Стоимость квадратного метра складывается из многих параметров: цен на материалы и услуги подрядных организаций, транспортные расходы, оплаты за электроэнергию и водоснабжение и многого другого. Поэтому снижать цены просто нерентабельно»

директор управления маркетинговых коммуникаций СК «Л1»
Оксана Понаморенко

«В ипотечных программах важны четыре основных параметра: размер минимального первого взноса, сумма ежемесячного платежа, срок кредитования и ставка. Для покупателей ключевыми являются первый взнос
и ежемесячный платеж.
Мы работаем над созданием новых совместных программ с банками, цель которых – снижение ежемесячного платежа, как минимум – на период строительства, но без повышения стоимости самой квартиры. Такие программы планируем запустить ближе к марту.
Программы рассрочек также развиваются и пользуются спросом. Однако период действия рассрочки ограничен. Универсальной альтернативой ипотеке такие программы выступать не смогут.
В наших строящихся проектах снижение стоимости не планируется, поскольку для этого, во-первых, нет основания. А во-вторых, это невозможно. Себестоимость строительства ниже не стала, напротив, выросла. И финансовые показатели в контексте выдаваемых банками кредитов должны соблюдаться. Снижать цены за «квадрат» в проектируемых жилых комплексах сейчас можно только за счет упрощения и удешевления комплектаций домов и инфраструктуры. Едва ли застройщики массово пойдут на такой шаг после многолетних усилий по развитию продукта.
Доля ипотечных сделок в структуре наших продаж будет расти. Как из-за общей тенденции увеличения доли ипотеки, так и за счет вывода на рынок новых проектов в сегменте комфорт-класса, где доля продаж в ипотеку традиционно высока»

Кирилл Кудрявцев
руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК»
Кирилл Кудрявцев